慈城这块地，怎么就底价成交了？

昨天，宁波卖了两块地，一块位于慈城新城，一块位于奉化岳林街道。

这两块地年前曾经挂出来过，后来受疫情影响而短暂撤回，没想到这么快又重新挂了出来。

从挂牌到成交，总共不到15天，这比以往土地挂牌的时间差不多缩短了一半。

看来心里还是有底的。

老司机在前不久的文章里写过:无论大家对现在的楼市看法分歧有多大，一两场土拍下来，基本上大局就定了。

这篇文章是《》。

其实在这之前，上周五（2月28日），宁波已经进行了年后首轮土拍，分别是位于东钱湖的隐学岭地块和位于奉化方桥的物流区地块。其中方桥地块创下新地王，而东钱湖地块竞价达到245轮。

看上去开发商的信心并没有受多大影响。

但昨天的两块地，结局却大不相同。位于奉化岳林街道的地块，仍不负奉化“当红炸子鸡”的名声，竞价169轮被荣安夺走；而位于江北慈城新城的两块地，却只一轮定终身，以底价成交。

江北真就这么冷？

就在慈城这块地东南不到2公里的地方，是去年著名的“光盘”万科云谷，如果不出意外，今年慈城新城的楼盘可能还会持续“开光”的神话。

这块地，位于慈城新城核心区域，南面临湖，旁边有商业配套，离*医院都很近，离地铁4号线也不远，各方面条件都不差。

去年同样在慈城新城的南面，地段还没这么好，港中旅创下了楼面地价11000元/平的记录。旁边的新希望地块也高达9760元，这都超过了这块地的两倍。

昨天慈城地块的成交楼面价仅为4800元/平。

根据出让文件，该地块采用限房价竞地价模式出让，小高层住宅不高于21000元/平，多层住宅不高于24000元/平，以上均指白坯。

是价格限得太低了吗？

老司机看了一下慈城新城的房价，无论是新楼盘还是二手房，21000-24000元这个单价并不低，当然也说不上有多高，这样的限价应该说是贴着行情的上轨在定的。

这也说明，主管部门对慈城新城的房价是认可的，并没有觉得需要打压。

以这样的限价来说，如果是纯住宅，即便是翻一倍到9600元的楼面地价，开发商仍然是有利可图。

真正的问题出在规划要求上。

老司机认真看了一下规划指标，表面看上去挺好的一块地，其实操作难度真不小。

上图靠湖的b地块，是酒店用地，整块地都只能用来建酒店，并且开发商要自持至少10年，而且产权不能分割，所以没办法变现。

而北面的a地块，容积率2.0，并不是完全的住宅用地，其中一半的建筑面积，要用来建商业和办公。

简单来说，这块地可建9万平方的房子，其中3万平方是酒店，3万平方是商业和办公，只有3万平方米建住宅。

这个地段的办公卖给谁？真的头不是一般的大；而看似可以变现的商铺，要求单一产权面积也不小于150平方，肿么卖？

价格肯定上不去。

*的现金流产品就是那3万平米不到的住宅了，满打满算200多套吧。

一半面积的商业再加上2.0的容积率，要做多层该怎么做？还得从售价2.1万元/平的小高层出发来考虑问题。

3万平方，单价2.1万，卖完也就6.3个亿。

开发商花了多少钱呢？买地花了4.3亿；如果是建五星级酒店，造价接近1万元/平，3万平方就3个亿，无论多少，酒店自己建是不可能了；还有商业办公也得花1个亿，还不好卖。这样算下来，不知道要亏多少钱。

你说，怎么会有开发商报名？

关键时刻还得靠国企，一家注册名为宁波慈瑞的开发商拿下了该地块，其实就是江北开投。

没办法，建设新城，还得靠国企，建设慈城新城，还得靠江北的国企。

慈城新城的开发史已经快10年了，老司机以前也专门写过慈城。总体来说，江北在这里建这么大片住宅，挺不容易的。毕竟，这里远在绕城之外，离青林湾大桥都有10公里。

火得发烫的方桥，离鄞州大道也才7公里。

十年前，万科和城投在这里搞了两个大项目，打下了慈城新城的基础。现在回头来看，慈城新城的规划还是有些理想化，*的问题出在密度太低。

可能当初是想走高端低密度社区，但关注的人却好多都是刚需客户。

这不得不说宁波人的“务实”，早年杭州已经把别墅造到了很远的山里，各种意境各种诗情画意。宁波的富人们没那么花炮，他们坚持喜欢市中心。市区的别墅，出门看看周围的高楼，走出去又是车水马龙，生活富足又惬意。

所以慈城这样天生做类别墅的地段，在宁波一不小心整成了夹生饭。

很多人都说，慈城挺好的，就是人气不足。

大家还是喜欢热闹。

商业的本质，要迎合市场的需求，慈城的建设，*终是要通过商业开发来实现。所以去年下半年，慈城新城调整了一版规划。

出发点就是增加了住宅和人口的密度。

根据新版规划，新城减少了办公和产业用地，大幅增加了居住用地，并且适度调高了部分区域的容积率。

这个思路是没错的。

这样的调整，不仅可以获得更多的土地收益，还能增加慈城的人气，并且带动商业与居民之间的正循环。

慈城的居民都觉得商业有些少，但商业多了也养活不了，所以还得加人。

大家可能没有留意到，去年开始江北加大了慈城古县城的保护开发力度，一系列的改造工程正在陆续展开。由过去的开发以慈城镇为主体，现在以江北区为主体。

可能两三年后，慈城古县城的观感会与过去大不一样。

当然，慈城要热起来还任重而道远，单靠政府的力量也是不够的。国内任何一个网红地，莫不是民间商业运营获得了极大的成功。

慈城可以看的东西已经不少了，但让人流连忘返、来了就不想走的东西还不多。缺少一个爆点，就像北京的南锣鼓巷、厦门的曾厝垵和重庆的洪崖洞那样，好逛好吃又好玩。

整个宁波都缺。

也是在昨天，临近慈城的宁波北门户商务区，出让了两块商务金融用地，一块地被宁波银行拿下，另一块归属宁波电商城。

靠近慈城的北门户区已经高楼林立，如果姚江新区再有实质性动作，慈城，可能就不再是一个郊区小镇了。

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