宁南新城和镇海新城，你选哪个？(一)

上周老司机开通了，收到的问题不少，其中不止一个问到宁南新城与镇海新城该怎么选，看来这个问题颇具典型性。

所以我准备一本正经的来说一说，可能一次还说不完。

既然是一本正经，今天就不提大长腿了。

论辈分，镇海新城无疑是宁南新城的前辈。十年前镇海新城大兴土木的时候，宁南新城还在天上飞。那时候没多少宁波人知道方桥，只有沿着机场路去奉化，才会留意到这个小镇。

老司机的印象里，宁南新城这个概念，并不是源自官方口径，而是方桥镇靠机场路的一个小区。

这个小区叫宁南新城。

大概六七年前，这里的房价应该还在四五千元，卖不太动。当时镇上也没什么楼盘，仅有的这个宁南新城小区也是几个奉化老板合伙搞的，据说后来其中有个老板破产了。

但房子好歹是交付了，现在价格已经是当初的好几倍。

回头看，这个小区名字起得真好！设想一下，如果有个楼盘叫东部新城，会卖什么价？

士别三日当刮目相待。几年前四五千还不好卖的方桥，现在房价已经直指二万。有趣的是，方桥本地人对这个价格完全看不懂，而宁波人却认为还有空间。

前不久老司机碰到一个方桥的土著，说起当地房价，他用了三个字：

神经病！

这心态，就好比当年把女朋友抛弃了，现在人家却嫁了个富二代。

方桥价值的发现，*初源自奉化县改区。改区之后，理论上奉化的全域都成了宁波城区的一部分，人们突然发现还有个叫方桥的镇，离鄞州这么近。

过了绕城高速往南二公里，就是方桥，这里到罗蒙环球城直线距离不过八公里，到栎社国际机场直线距离更只有五公里。

在很多人看来，如果算到三江口的距离（这个*朴素的理论），方桥也没比姜山远多少，但价格却差一大截，这不是洼地么？

此外，地铁3号线延长到奉化城区，也给方桥打开了想象空间。给人的感觉是，地铁到了，就变城区了。

方桥的另一个价值爆破点在于PPT，也就是题材。老司机知道的有两大题材，*个叫宁南贸易物流区，第二个叫宁波生命科学城。

听上去都是大手笔。

宁南贸易物流区规划面积有24.5平方公里，这是个什么概念？嗯，就是比东部新城还大那么一点点。

这个规模能够盛放你所有的想象，虽然具体要干啥老司机也不太知道。据说那边已经建了一个宁波*的农副产品批发市场，有30万平方，去买菜是不是便宜点？

宁南贸易物流区的规划应该是2014年出的，但每年都有小调整，比如把商住用地改为住宅用地。伴随着这些调整，方桥的地价也迭创新高。

*新的楼面地价已经达到了10180元/平，算起来房价跟镇海新城也差不多了。

宁波生命科学城是宁南贸易物流区的一部分，面积3.9平方公里，是由金茂和奉化合作开发的产城融合项目。

产城融合是个时髦的概念，好多地方都能看见。对于有实力的开发商来说，产城融合是低价拿地的重要手段，就像万达当年用万达广场低价拿地一样。

只不过万达以亩为单位，产城融合项目以平方公里为单位。

一平方公里等于一百万平方米，可以装下两个中海国际社区。

官方资料显示，生命科学城分为智慧产业区，高端商务区和品质居住区三个板块，目前明确知道的是宁波*医院整体搬迁到这里，其他的有关生命科学的产业规划还在纸上。

但宁南金茂悦已经抢完了。

在中国的几乎每一个城市，历来都不缺乏野心勃勃的规划，方桥的规划也不例外。

看着售楼处内大气磅礴的规划以及精美绝伦的3D，再出门看看尘土飞扬的马路和蛙声一片的稻田，有种恍如隔世的错觉。

很多时候，我们发挥着自己的想象力，并且用想象力推动着我们前进。

你知道，奉化现在是四面开花，除了方桥，还有江口，还有奉化主城，还有滨海，都是大规划。对于奉化来说，方桥是桥头堡，更是金主，但并不是奉化的重心。

老司机认为奉化的重心仍然在原来的城区，当然，城区在往东扩。

为什么呢？

由于地理位置的关系，奉化在可见的时间内，都不会与宁波主城区融为一体。这个距离的弥合，足以把宁波建成比杭州还大的体量，这在短时间内是难以实现的。

所以奉化作为宁波市区的一个“离岛”，必须自建和完善城市配套体系，也就是说奉化会把主要的市政配套建在她的主城区而不是方桥、江口这些外围板块。

打个比方，奉化有好几个孩子，方桥这个孩子也比较会赚钱，但继承家业正统的、*花成本去培养的，还是奉化主城区这个大儿子。

而对于鄞州来说，方桥只是隔壁老王家的孩子，搞得再热闹自己也得不到多少好处。所以在主动对接这方面，鄞州不太会有积极性。

当年对接东钱湖就不太积极，大家都看到了。

总结起来，老司机看到了方桥规划的辉煌前景，同时也对实现这个前景有几分谨慎。以接近二万的房价，方桥是否还像过去那样有竞争力？方桥的人口导入是否能够与如此大规模的开发相匹配？方桥与宁波主城区的融合还需要多久才能真正实现？

只有时间来回答。

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本文源自微信公众号：房产老司机

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