成交下跌，二手均价依旧横盘，北京楼市能否春暖花开？

▎城市快报丨By：世联评估

2020年2月，根据世联评估EVS监测，北京商品住宅成交住宅成交1,638套，环比下降60.32%；成交面积16.72万平方米，环比下跌62.34%；成交均价为44,800元/平方米，均价环比上升0.09%，同比下降2.08%；二手住宅成交3,629套，较上个月环比下跌57.58%，同比下跌40.42%。

2019年3月-2020年2月北京商品住宅月度成交走势

2019年3月-2020年2月北京住宅存量房月度成交走势

数据来源：世联EVS数据平台

北京楼市究竟走向如何，世联君给您详细分析！

新房市场分析

2019年3月-2020年2月北京商品住宅新增供应套数和面积走势

2020年2月北京商品住宅房新增供应区域分布

数据来源：世联数据平台

2020年2月在经历1月断崖下跌后，本月有小幅回升，但供应区域仅有丰田区。2020年2月，北京商品住宅新增供应量套数环比小幅上扬，同比下降严重。批售套数328套 ，环比上涨22.4% 、同比下降87.50% ；批售面积5.51万平方米 ，环比上涨83.06% 、同比下降79.15% ；本月供应区域仅1个，为丰台区，其他区域未见新房供应。

2019年3月-2020年2月北京商品住宅月度成交走势

2020年2月北京商品住宅成交区域分布

数据来源：世联数据平台

2020年2月，北京商品住宅成交套数及面积环比、同比齐跌。本月住宅成交1,638套 ，环比下降60.32% ；成交面积16.72万平方米 ，环比下跌62.34% ；成交均价为44,800元/平方米 ，均价环比上升0.09% ，同比下降2.08%

从行政区域看，大兴区、通州区和石景山区成交套数为前三，分别为318套 、310套 和268套 ，分别占本月成交套数的19.41% 、18.93% 和16.36% ；郊区中怀柔区成交量*少，成交1套。成交均价方面，朝阳区*，为78,059元/平方米 ，成交均价*出现在怀柔区，为6,476元/平方米

截至2020年2月底北京商品住宅存量面积和套数区域分布图

截至2020年2月底北京各区存量商品住宅去化时间（月）图

数据来源：世联EVS数据平台

我们选取北京市新房市场2019年3月-2020年2月月均销售速度来计算，北京市新房商品住宅存量套数约需要22.8个月可去化完成，较上月有所提升；存量面积约需要24.8个月的去化时间，环比上基本保持平稳。本月北京商品住宅市场存量稍增，数量为115,324套 ，较上月下降32.6%

存量套数分区域来看：顺义区、大兴区、通州区存量套数较多，分别为14,954套、14,183套、12,928套 ；去化速度上大兴区、丰台区和朝阳区*快，分别为880套/月、569套/月和499套/月 ；去化时间上海淀区、石景山区和怀柔区*短，分别为9.86个月、10.84个月和14.31个月 ，压力*的为西城区、密云区和平谷区，去化周期分别为254.26个月、45.16个月、36.49个月 （东、西城禁止新建商品住宅，市场成交多为二手房交易，成交量较少，去化时间上可能与实际有差异）。

存量市场分析

2019年3月-2020年2月北京住宅存量房月度成交走势

2020年2月北京二手房住宅各区成交套数及市场均价

数据来源：世联数据平台

2020年2月，北京二手房住宅成交套数环比、同比呈现大跌态势。本月二手住宅成交3,629套 ，较上个月环比下跌57.58% ，同比下跌40.42% ；本月二手房均价为52,089元/平方米 ，环比上涨0.88% ，同比上涨1.38% ；成交面积33.63万平方米， 环比下跌55.91%。

从行政区域看，朝阳区、海淀区和大兴区二手房成交套数为前三，分别为829套、448套和345套 ，占比分别为22.84%、 12.34%和9.51% 。成交量*的朝阳区，超过第二名海淀区近1倍有余，依然是名副其实的成交大户。怀柔区成交套数*少，成交25套，占比仅0.69%。成交均价方面，东城区*，为105,628元/平方米 ，成交均价*出现在延庆区，为23,344元/平方米

住房租赁市场分析

2019年3月-2020年2月北京租房租金月度走势

2020年2月北京住房各区租赁均价及租售比

数据来源：世联数据平台

2020年2月，北京商品住宅新增供应套数环比及同比均下降较多。批售套数328套，环比上涨22.4%、同比下降87.50%；批售面积5.51万平方米，环比上涨83.06%、同比下降79.15%。

2020年2月，北京商品住宅成交套数及面积环比、同比齐跌。本月住宅成交1,638套，环比下降60.32%；成交面积16.72万平方米，环比下跌62.34%；成交均价为44,800元/平方米，均价环比上升0.09%，同比下降2.08% 。

2020年2月，北京二手房住宅成交套数环比、同比呈现大跌态势。本月二手住宅成交3,629套,较上个月环比下跌57.58%，同比下跌40.42%；本月二手房均价为52,089元/平方米，环比上涨0.88%，同比上涨1.38%；成交面积33.63万平方米，环比下跌55.91% 。

北京市住房租赁市场2月份经过各区加权平均后的月租金为97元/平方米，租售比为1:537，租金略有上涨。

住宅市场整体运行稳定，住宅均价以横盘整理为主，在政策微调中窄幅箱体运行。

土地市场分析

2020年2月北京土地供应一览表

数据来源：北京市规划和自然资源委员会

2020年2月，土地供应5宗，规划计容建筑面积34.87万平方米 ，较1月份有小幅上扬，其中1宗地块为B4商业金融用地，1宗为R2二类居住用地、A33基础教育用地、A22文化活动用地、A8社区综合服务设施用地，1宗R2二类居住用地，一宗F3其他类多功能用地以及一宗工业用地。

2020年2月北京土地成交一览表

数据来源：北京市规划和自然资源委员会

2020年2月，土地成交12宗，土地成交面积59.54万平方米 ，规划计容建筑面积136.19万平方米 ，成交总金额440.74亿元 ，本月成交的12宗土地中9宗为R2类居住用地或居住混合用地，其余三宗，1宗为F2公建混合住宅用地，1宗为M4工业研发用地，1宗为M2工业用地。

居住类用地中，昌平区东小口镇HC-031地块,HC-030地块成交总价*为78.8亿元 ，海淀区“海淀北部地区整体开发”西北旺镇HD00-0403-0043,0049地块的楼面价*为50,587元/㎡

北京规自委公布《关于印发北京市2020年度建设用地供应计划的通知》对今年北京住宅用地的供应进行初步的安排。2020年住宅性质土地供应在1000万平米左右，其中产权类住宅用地是870万平米，租赁住宅用地是130万平米。2020年可能会是北京四年以来供地*少的一年，北京房价有望“止跌”筑底，开发商拿地热情会非常高涨。

2020年2月，土地供应5宗，规划计容建筑面积34.87万平方米，较1月份有小幅上扬，其中1宗地块为B4商业金融用地，1宗为R2二类居住用地、A33基础教育用地、A22文化活动用地、A8社区综合服务设施用地，1宗R2二类居住用地，一宗F3其他类多功能用地以及一宗工业用地。

2020年2月，土地成交12宗，土地成交面积59.54万平方米，规划计容建筑面积136.19万平方米，成交总金额440.74亿元，本月成交的12宗土地中9宗为R2类居住用地或居住混合用地，其余三宗，1宗为F2公建混合住宅用地，1宗为M4工业研发用地，1宗为M2工业用地。

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