读年报｜恒大：大刀阔斧降负债，重塑增长逻辑

3月31日下午，中国恒大（03333.HK）举行了2019年度业绩发布会。由于一周前恒大已经发布过盈利预警，因此业内对于恒大在2020年如何化解压力、谋篇施策极为关注。

不出所料，在业绩发布会上，恒大集团董事局主席许家印表示，恒大从2020年开始转变发展方式，全面实施“高增长、控规模、降负债”的发展战略。

这与一位多年跟踪研究恒大的业内人士的判断一致。

“恒大优点和不足都很明显，关键是要扬长补短。要跳出一次年度业绩从全局审视恒大，是时候多销售、多回款、缓拿地、降负债了。”

实现销售高速增长

——今年争8000亿，后年上万亿

许家印表示，“高增长”就是要实现销售高速增长，今年公司对外公布的销售目标是6500亿，但内部奋斗目标是8000亿，到2022年要实现销售1万亿。

我们先来看一下2019年恒大销售成绩单。

据年报数据，2019年恒大实现合约销售额6010.6亿元，较2018年增长9.0%；合约销售面积5846.3万平方米，较2018年增长11.5%

由6000亿增长到8000亿，之间跨越着2000亿，相当于2019年TOP15位置房企全年的合约销售额。恒大如何能够做到呢？

先看一看今年一季度的销售业绩。众所周知恒大2月份开始实施了颠覆性的“网上销售”营销革命，一季度业绩实现了开门红。

据年报*新披露，今年一季度，恒大实现销售额1465亿，大增23%，行业排名*，也创下恒大有史以来一季度销售及回款的*纪录。

如果按照6500亿的销售目标计算，在今年接下来的三个季度里，恒大只要平均每个月完成约560亿的销售业绩就能实现。而要完成全年8000亿的销售目标，接下来的每个月要完成700多亿的销售额。

据年报披露，2019年恒大新开盘项目178个，分布于上海、深圳、南京、重庆、成都、合肥、天津、长沙、 昆明、太原、西安、贵阳、沈阳、佛山等数十个一二线热点城市；处于已竣工及在建等不同阶段的在售项目累计达到1012个，分布在全国254个城市

地产锐观察认为，上述庞大的开发建设将确保恒大有充足的可售资源供应。当前国内疫情得到有效控制，各地稳定楼市措施陆续出台，楼市复苏表明显。

预计，恒大在接下来3个季度里，有能力进一步推升销售业绩，2020年完成6500亿的销售目标有保障，完成8000亿目标亦可期。

同时，在业内看来，当下受全球新冠疫情冲击，宏观经济形势严峻，销售规模增长对于房企来说固然重要，及时回款更为重要。

据年报披露，今年一季度恒大实现销售回款1133亿，同比大增55%，也刷新了恒大有史以来的*纪录。

恒大一季度销售及回款对照图

控制土地储备规模

——每年降3千万㎡，2022年降至2亿㎡

许家印表示，“控规模”就是要严控土地储备规模，实现土储负增长，未来三年每年要降低3000万平方米左右，到2022年降低到2亿平方米左右。

土储是房企的“粮仓”，土储丰厚，代表未来N年能够有充足的地块可开发，规模持续增长有保障。但是，房企土地储备也是一把“双刃剑”，过多的土地储备会造成较多的资金占用。

并且，从房地产行业发展大势看，近几年热点城市土拍成本持续走高，房企利润持续走低，在拿地时就几乎被框定。

叠加新冠疫情影响，全球经济局势存在不确定性，已经发布年报的头部房企纷纷表示要采取谨慎拿地的策略。

因此，业内出现一个新的共识，房企在土地储备上要保持合理的库存，去化时间保持在1.5年-2.5年较为合适。

而据恒大年报，截至2019年底，恒大土储规模高达2.93亿平方米，按照2019年的销售面积粗算，恒大现有的土地储备面积可以满足未来5年的开发需求。

从土地储备空间布局和土地储备成本看，恒大也具有明显优势。

据年报披露，截至2019年末，恒大总土地储备项目为876个，分布在全国237个城市，覆盖几乎全部一线城市、直辖市、省会城市及绝大多数经济发达且有潜力的地级城市。2.93亿平方米的土地储备对应的土储原值为5273亿，土地储备平均成本仅为1800元/㎡。

其中，一二线城市土储原值达3524亿，占比67%，平均楼面地价2252元/㎡；三线城市城市土储原值达1749亿，占比33%，平均楼面地价1281元/㎡

恒大还拥有101个旧改项目，仅有深圳的6个合计122万平米的旧改项目纳入了土地准备。随着旧改项目的推进，未来还有更多的项目纳入，进一步增厚恒大的土储。

这不仅意味着恒大在新增拿地节奏把控上更为从容，同时因为布局广泛，有利于对冲和平衡新冠疫情对不同城市项目销售造成的冲击，而且一二线土储占比达2/3，对销售去化更有保障。

因此，未来三年集中消化现有土储、严格控制新增土储，对恒大来讲也是理性的发展决策，有助于其减少新增拿地支出，降低负债，同时不影响销售规模增长。

从左到右：恒大首席财务官潘大荣、董事局主席许家印、董事局副主席兼总裁夏海钧

下决心大力度降负债

——平均每年降1500亿，2022年降至4千亿以下

从恒大发布的2019年财报数据看，与其他房企进行横向对比，多项经营指标依然突出，唯独负债“拖了后腿”。

据年报披露，2019年末，恒大的资产负债率为77.9%，低于万科（84.36%）、碧桂园（88.54%）、新城控股（86.60%）等头部房企；但是观察房企负债要看净负债率，恒大2019年末的净负债率为159.3%，相比之下差距明显。

在年度业绩发布会上，许家印对很大的负债问题并没有不避讳，表示“要用*的决心、*的力度，一定要把负债降下来”

按照许家印的降负债目标，要实现每年平均有息负债下降1500亿，到2022年要把总负债降到4000亿以下。

“18年、19年，恒大销售回款每年维持在4500亿左右，如果今年实现销售8000亿，回款按7000亿计算，就会增加2500亿的销售回款。同时，恒大今年减少土地储备3000万平方米，就等于减少600亿的支出。这样一增一减，就一定能实现今年有息负债下降1500亿的目标。”许家印说。

业内人士分析，以恒大目前的资金成本计算，如果每年降低1500亿负债，不仅会大幅降低融资杠杆，还将减少一百多亿的资金成本，有助于提升利润。

恒大虽然有负债问题的短板，但是也同时具有强大的销售能力、充足的土地储备、过硬的产品品质、强大的管控能力和团队执行力，恒大具备实现战略目标的巨大优势和条件。

并且，目前恒大多元化布局也在稳健向前。

据3月30日下午恒大健康(0708.HK)发布的全年业绩数据，2019年恒大健康销售额88.7亿元，同比增长156.4%，毛利润为18.9亿元，同比增长64.3%，主要得益于恒大养生谷业务。

截至2019年末，恒大健康已在三亚、西安、南京、沈阳、呼和浩特等城市布局23个恒大养生谷，数量同比翻番，未来三年计划全国实现布局70个。

新能源汽车业务因为产业链长、回报周期长，目前仍是“吸血”状态，但是未来或成为恒大新的增长引擎。

据恒大健康管理层透露，恒大首款汽车“恒驰1”将在今年亮相；广东、上海生产基地将于今年下半年竣工，2021年投产，将为恒驰全系列产品陆续全面量产提供有力保障。

而且，在恒大的计划中，恒大在中国280多个城市拥有800多个项目，600多万业主，这些都将成为恒大新能源汽车庞大的客户基盘。

据注册信息，恒大新成立的公司“恒大宝”注册资金30亿元，经营范围为房地产销售、汽车、电动车、新能源汽车的销售等。

这更加佐证一个判断。

看似地产业务和汽车业务不相关，但无论是房子还是汽车，当下都已经成为大众消费品。通过几个月的网络卖房，恒房通APP积累了庞大数量的“兼职销售员”，再加上恒大自身拥有的具有强劲销售能力的“正规军”，随着恒大宝公司的成立，一个大宗商品的超级交易平台已经跃然而出。

据恒大年报披露，截至2019年，恒大手握现金余额2287.7亿元，同比增长12%。加上今年一季度1133亿的销售回款，地产锐观察认为，恒大短债风险可控。

而在“高增长、控规模、降负债”新的战略转型下，恒大变得更加务实。未来，一个更加稳健的恒大值得期待。

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