未开先火！均价1w6，4号线、二十八中、南师附小，真香！

南昌楼市情报点击关注获取更多楼市资讯~关注去年12月，位于高新区艾溪湖北路以南、创新二路以西的联发万科海上明月临时样板房正式对外开放。

该项目是联发跟万科合作的楼盘，对于“房荒”的艾溪湖板块而言，无疑自带流量，后台有很多楼粉都跟大俐咨询过该楼盘，应广大楼粉的要求，本期“探盘侃楼”将带来 联发万科海上明月的详细情况。 01联发万科海上明月位于高新区艾溪湖板块。目前，该区可开发的土地较少，但是需求量比较大。我们根据地图显示，周边集中了很多楼盘，有力高雍湖国际、新力时代广场、中兴和园、保利香槟国际、新力渥园等。 高新区作为南昌的“东大门”，近两年的发展不错。这里聚集了大批产业园和写字楼，本来是一个存在感微弱的区域，2000年还是一片荒芜，交通不便，公交都不通，但是却在这几年迎来了一轮爆发，艾溪湖成为高新区房地产市场的热门板块。
此外，在政府的扶持下，近些年来高新区的*配套稳步完善， 艾溪湖板块的南师附小、南昌二十八中等*知名度较高。但是，瑶湖板块目前品牌*暂缺。 因此，从学区方面，艾溪湖板块是比较优质的选择。艾溪湖隧道的开工，大概会在2021年年底完工；地铁1号线大大方便了市民的出行，若地铁3、4号线开通，也会为周边楼盘带来了附加值，自然成为购房者眼中的香饽饽。而根据规划， 海上明月靠近地铁4号线鱼尾洲站，大概800米。
02海上明月 首开7#、9#、10#及21#楼 ，整个项目分为商务地块和住宅地块，其中商务用地25亩，居住用地156亩。住宅用地被设计分为15栋的24-27层高层以及沿湖6栋18层的小高层，小区总共约为2000户。高层户型为89㎡、115㎡两种户型，小高层为145㎡、165㎡两种户型，项目定位刚需偏改善。容积率2.2，*楼间距达50米左右，车位2000个左右，车位配比约为1:1。 另外，根据规划图显示，看到 项目西北侧将建设一变电站。 网上很多消息称，住在变电站周边就会生不出孩子、脑袋长瘤、脚底生疮…… 那么，变电站是否会危害周边居民的安全？ 首先是灯光问题，变电站是24*开灯的，可能会受其影响。其次是噪音的问题，变压器运行时的声音，再加上变电站降噪材料不完善等原因，许多居民可能会不堪其扰。还有运行安全的原因，高负荷运行的机器可能会发生事故甚至爆炸。关于辐射问题，大俐特意查阅了资料，距离变电站一米以外电磁场强度就已经非常弱了，而且其本身有完善的防火、防爆、防雷等措施，所以不用担心变电站位置与距离问题。 如果居住在变电站周围，有异常的情况可以尽快跟相关部门反映。 03小区内，规划了满足老年人及小朋友“娱乐”的场所。 老年人文体中心，主要为老年人提供便利，若遇到糟糕的天气便可在此进行锻炼。 在7#、9#、10#这三栋楼的架空层设有建设室内的儿童玩乐区域，16#、17#之间会有一个车行出入口，23#、17#之间有一个接送小朋友幼儿园的出入口。 后期将会开放 “双街商业”，大概会有生鲜店、服装店之类的，当我质疑置业顾问后期是否有人气？她告诉我称，“要放心，一般来说，万科的入住率可以达到百分之六十以上，实在不行可以参考海上传奇，该项目交房两年左右了，可以去那边看下人气。”看绿化环保环境好坏的硬性参照目标是楼盘绿化率，根据《城市居住区规划设计规范》的明确规定，绿化率不应低于30%，海上明月的绿化率为30%，刚好达标。 虽车位配比约1:1，但小区 人车并未分流， 这对未来社区出行会带来一定影响，在小区出行高峰时期将给行人带来安全隐患，这一点给整个小区减了不少分，没想到大品牌万科也会有此“设计”。如若开车，真是有说不完的烦恼：早上出门经常被堵住、一不小心还会有擦擦碰碰…… 物业为万科自己的物业 ，物业服务如何，南昌人心里*为清楚，大俐便不再多提了。 04该地块有部分商业地块。而根据之前公布的规划图，沿南塘湖（创新二路）部分将打造成仿古现代建筑街区，这将成为小区*主要的商业配套。 而距离昌城东板块*的商业综合体新力时代广场约为1.1公里，步行大概十来*，该商业综合体预计将于2021年建成，未来或将成为该片区附近*主要的购物天地。
海上明月小区对面就是南塘湖公园，该公园占地约1838亩，平时出门到南塘湖公园散步还是很惬意的。 交通方面，该项目东临创新二路、西临创新一路， 选择开车出行的话，还算方便。 若从海上明月出发，到达恒茂梦时代广场直线距离约为7.6公里，车程约为24*，到达八一广场直线距离约为10.7公里，31*左右车程，到达红谷滩万达直线距离约为15.7公里，车程约为35*、距离王府井直线距离约11.6公里，约40*的车程。 如果乘坐公共交通的话，项目附近也有大概5个左右的公交站点。
地铁方面，距离规划中地铁4号线的鱼尾洲站大概800米， *新消息，地铁4号线目前有4个车站全部封顶，预计今年土建工程将全部完工， 2021年12月开始试运营。 另外，该项目距离地铁1号线艾溪湖东站驾车大约10*左右的车程。*方面， 小区自带幼儿园。距离项目西侧1公里内为南昌二十八中，距离南昌排名前三的公立*南师附小1.4公里。经查2019年学区道路划分，该地块属于就读区域内。另外，海上明月距离南大一附医院1.4公里，以后看病也算方便。 05目前，海上明月对外开放的样板房为高层 89㎡、115㎡两种户型，均为精装交付、带新风系统。 89平米的三房两厅一卫。 首先来看，89平米中间户，为主流户型之一，该室内户型呈现的效果较为方正，三面朝南。 活动区和休息区分开，客厅、餐厅、厨房靠近入户位置；而静区的卧室、书房、主卫布置在户型内侧。北面做了开窗的设计（户型图标红处），这一点在此种户型中并不多见。北面多了扇窗户，连接着天井，能一定程度上弥补半通透的缺憾。样板间，在柜子下方还预留了插座，方便后期加装净水器等电器。另外，房屋全WiFi覆盖，免去后期麻烦。 总的来说，户型中规中矩，没有大硬伤，适合新婚人群、三口之家等刚需一族。 115平米的3房2厅2卫。 如图所示，该户型颇有特色，在入户的北面留有一飘窗设计。置业顾问介绍，该设计方便了主人进屋换鞋。 我个人比较喜欢这一处的设计，但是我同事觉得这个设计比较多余，看起来也“丑”。 另外来说，该飘窗对房屋的通风、采光的作用远大于方便业主进屋的作用。另外，115平米户型的动线布局合理，厨房紧靠餐厅，方便备餐与就餐。厨房设计也极具特色，半开放式厨房，时尚感十足，整体看上去也会让“厅堂”更加宽敞。吧台做隔断，分隔出空间区域，还能够起到一定实用的效果。烧菜时防止油烟进入，可将推拉门关上，如此形成一密闭空间，从而隔绝油烟进客厅。 下图是大俐在样板间拍下的阳台，约7米左右，看上去较为宽敞。 其他方面没什么大问题，刚需改善的朋友可以考虑下。 06海上明月是三限房，价格还未出。回顾拿地详情，历时约5个*，激战200余轮，由南昌联辉置业有限公司以总价23.49亿竞得， 楼面价8857元/㎡，溢价率88.8%，毛坯限价12120元/㎡。 除此之外，项目周边的楼盘有力高雍湖国际、新力时代广场、中兴和园、新力渥园等等， 在售的房价在14500元/㎡-16000元/㎡左右。相比较西面力高地块， 海上明月的地块毛坯限价提高了1120元/㎡。在限价的基础上加上精装费， 住宅预计售价16620元/平左右，和周边新房价格相差不大。1万6左右的价位，对于周边区位配套、规划的各种公配设施您觉得香不香？ 写在*后： 高新区艾溪湖板块的新盘供应比较少，海上明月又是联发跟万科联合开发的项目，自然不缺乏流量。项目西侧1公里内有南昌二十八中，1.4公里内有南昌排名前三的公立*南师附小。另外，无论是开车还是乘坐公共公交都方便。距离规划中地铁四号线的鱼尾洲站大概800米左右。生态环境较好；不足点，小区内人车不分流。联发万科海上明月即将开盘，我们将持续关注。

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总编 | 夏侯俊杰 作者 | 大俐

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