挂牌量超11万套，宁波二手房还扛得住吗？

写这篇文章的时候，老司机正在听一首歌，歌词写得真好:

借我不惧碾压的鲜活/借我生猛与莽撞不问明天/借我一束光照亮黯淡/借我笑颜灿烂如春天/借我杀死庸碌的情怀/借我纵容的悲怆与哭喊/借我怦然心动如往昔/借我安适的清晨与傍晚。

唱这首歌的叫谢春花，一个有着村姑般名字却十分文艺的金华姑娘。

有时候，老司机会害怕自己成为那种又胖、又庸俗、又有点钱的老男人。这种老男人往往自我感觉良好，但其生命早就如一棵枯树，已经多年没长出新芽来了。

罗曼罗兰说，很多人二十岁就死了，只是八十岁才被埋葬

所以，周末老司机买了一本瑞.达利欧的《原则》，因为我觉得只有读书才能保持鲜活，特别是读牛人的书。至于太胖或太有钱，我现还没有必要担心。

担心自己钱太多的人很少，但担心别人房子太多的人却很多，他们总在提醒房价就要跌了，担心那些手上房子很多的人该怎么办？

老司机很久没聊过房价了，在疫情暴发期间，我连续写了好几篇。那时候还没什么交易，房价也没怎么涨。

后来的房价大家都看到了，宁波二手房价出现了普遍性上涨，特别是*。

这并不是老司机吆喝上去的。

与此对应的是，宁波二手房挂牌量出现了剧增，有统计说目前宁波在售的房源超过了11万套，如果按照6-7万套的年均成交量，这样的挂牌量是很惊人的。

二手房供过于求了吗，会不会出现降价潮？

要说清楚这个问题还比较难。

不知道你是否有这样的经历：你关注某个小区的二手房，看到几套房子一直挂在那里没成交，你以为房东卖不掉会降价，结果过了一段时间，房东反而把价格调高了。

真是没道理！按理说一段时间卖不掉，房东会心急会降价，怎么反而涨价了？

这就是房子与其它商品的区别。

在房东眼里，房子不是普通的商品，而是一项资产，资产的价格每天都会变动，当周围的房价上涨时，无论自己的房子有没有人看，房东都会跟着把价格调上去。

市场不好时，下调价格的规律也是同样的。

当然，市场中总有急用钱的房东，他们的价格要优惠得多，但他们的数量太少，价格没有代表性。

目前，宁波的二手房价格出现了倒挂，从长远来看，二手房价格超越新房是不可持续的。因此有不少观点认为，宁波二手房价是虚高了，一定会回落到新房价格之下。

但事实真是如此吗？

我们要看倒挂是由什么原因导致的。到目前为止，宁波的二手房倒挂主要还是因为新房限价。

新房限价必然导致新房价格失真。经常有人问我某楼盘价格是否合理，说实话我根本不知道，因为它是有关部门定的，你说合理不合理？

话说回来，不管合不合理，楼盘只能卖这个价。

限价不仅导致了二手房价格倒挂，更重要的是带来了新房的过度投资，昨天东钱湖某楼盘秒光，你可以找一千个理由，但老司机认为理由只有一个:

限价带来的套利机会太诱人了

新房如此火爆？会对二手房市场特别是价格带来什么影响？

有人说买新房的人多了买二手房的就少，对二手房价是利空，这是想当然的外行话。真正的专业分析还得看老司机。

我就是这么自恋！

二手房的供应是一个典型的散户市场，数万套房子分散在数万个房东手中，无论整体上二手房是不是供过于求，对于房东来说，他仅有这一套房子可卖。

因此，11万套二手房对房东是没有意义的，他也没有降价动力！对他来说，*优的选择是随行就市。

所以我们才会说二手房市场是一个被动的市场，总是跟在新房的后面。

也就是说，涨价新房先涨，跌价也是新房先跌。

明白了这个道理，我们认为现阶段二手房下跌的理由又是什么？是新房降价了？还是新房卖不掉？

如果都没有，那么二手房率先降价真的只是一厢情愿。

看上去老司机在回避前面那个问题，也就是新房卖得好，二手房买的人就少了，真是这样吗？

事实的真相是，由于新房卖得太好，买二手房的人反而多了。

因为新房抢不到。

当然，持续的新房限价带来持续的投资性购房，将来二手房的供应量也会跟着持续放大。*终会不会压垮二手房价，还得看两个变量:

*个变量是新房的供应。如果新房供应量很大，那么二手房的前景就不乐观，这就是奉化和杭州湾的风险所在。所以老司机一直都说投资这两个地方，一定要做好长期的打算。但如果新房供应量不足，二手房的价格就会有支撑，就像庄市，新楼盘太少，倒挂的二手房价格一直下不来。

第二个变量是人口的流入。如果宁波持续如去年一样每年流入30万人，楼市一点都没啥好担心的，需要担心的是上涨。如果人口流入赶不上开发速度，甚至出现净流出，那么将来接盘侠就少了，有些二手房就可能砸手里。

当然*的变量还是政策，假如再搞一次大规模拆迁，又会创造一轮牛市，这是*不可预测的。

无论如何，房子只是我们生命中的一小部分，真的没有必要太过牵肠挂肚。就像著名的母鸡卡梅拉所说:下蛋下蛋总是下蛋，生命里一定有比下蛋更有趣的事情！

把“下蛋”换成“买房”，也是同样的道理。

就算不买房，生活照样可以很精彩；就算没老司机，你也会过得很好。

因缘有聚散，无尽是色空。

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