警告！这个“神一样”的火热板块，别急着去站岗

天津教育优势毋庸置疑。

政府也的确没想浪费这个优势。教育兴城、教育卖地，可圈可点。

于是我们看到，

海河教育园因为引进南开*，再加上可以报考市内六区的特殊政策，房价相比周边有了5000多元的溢价。

国家会展中心板块住宅还没建设，津南区政府就急吼吼与天津市教委、河西区签署了合作框架协议，引进优质*，锁定了学区溢价。

当前全天津*价的团泊湖区域，也因为北师大静海附属*、南开翔宇*，华丽丽成为了*。

河西区把“集团化办学”玩儿得很溜。新八里片区卖房时引进了天津师大二附小，开发新梅江时引进了河西中心*，开发商卖起房子来也倍儿有底气。

中新生态城也不例外，而且做得更狠，全域都是*。

▲ 借用开发商的一张图示意下生态城在滨海新区的位置，衔接汉沽、北塘、开发区。

*有——

天津外国语大学附属滨海外国语**（以下简称滨海小外）一部、二部、三部，

天津华夏未来中新生态城*，

北京师范大学天津生态城附属*，

天津生态城南开*，

*有——

天津市南开*滨海生态城*

天津外国语大学附属滨海外国语*

北京师范大学天津生态城附属*

天津市海嘉国际*（民办校）

天津科技大学附属*（在建）

华丽丽清一水，都是重点校。

生态城房价也不贵，15000元/平米~20000元/平米的价格区间，160多万买套100平三室还带装修，250万买套叠拼，300多万就能买联排别墅了。

生态城在楼市低迷的2019年，依然能走出“独立行情”，备案价每平米上调上千元，成交量超过2018年，房价不仅没降，还比2018年涨了13%，达到了15059元/平米。可谓是“神一样”的板块。

那么，当下生态城还值得买吗？

（我收集了生态城2019年*和*招生工作方案，有需要的后台发送消息关键词“生态城”，会有自动回复）

1

中新生态城位于天津市滨海新区，是中国、新加坡两国政府间重大合作项目，是世界上首个国家间合作开发的生态城市，于2008年9月开工建设。经过十余年的发展，已渐成熟。

▲ 北京师范大学天津生态城附属*

▲ 滨海小外

▲借鉴新加坡“邻里中心”模式，生态城有多个社区中心，配置医疗卫生、文化体育、行政管理、社区管理等公益性场所和多种社区商业服务项目。在生态城，你是看不到露天菜市场的

▲ 智慧交通系统

▲ 生态城绿化率50%以上

2

生态城买房，大体看起步区、中部区、临海新城（旅游区）这几个板块。上面提到的中*资源也分布在这三个片区。

北部片区就别看了，高层9500元/平米，远低于其他片区，成熟度远远不够，劝你还是不要去填坑了。

另外，生态城曾经有一块被严重污染的水域，因为长达四十年的化工污染，常年散发着刺鼻的气味，被治理后成为了生态城*的景观湖——静湖。静湖所在的区域称为生态岛，距离起步区较近。

没错，生态城就是在这样的一片盐碱滩涂和污染水面为原始地貌的荒原上建起来的。相当不容易。

（警告！以下内容是对生态城各片区分析，相对枯燥。着急的话，直接滑到文尾看生态城房价走势预测）

起步区，顾名思义，建设的比较早，如今几乎没有什么新房项目了。滨海小外一二三部就在这个片区。在二手房方面，万科锦庐算是标杆项目，价格在20000元/平米~22000元/平米。

当前，起步区已经圆满完成建设，重心也开始向中部片区转移。中部片区有望接棒，扛起生态城房价卖地大旗。

中部片区主打南开*。4月22日，新拍一块地，融创以总价11.74亿元摘得，折合楼面价7013元/㎡、溢价率3.62%。在售项目贻成学府壹号高层均价16000元/平米，差不过是中部片区*价了，从这个角度看，融创拿的这块地定价空间还是挺大的，即使卖到当前中部片区*价，也不会亏的。

▲ 入读南开*后，再进南开*的概率比较大。所以，刚开始招生就吸引来了片区外的学生。

生态城企盼的Z4线途经滨海新区中部新城、于家堡、天碱商业区、开发区、北塘、中新天津生态城及汉沽，终点为汉蔡路站，线路总长约43.8公里。在南开*有一站。预计2023年北段可具备通车条件，说实话，建的挺慢的。

这是当前的进展：

生态岛因为为一类用地，以洋房及别墅为主。有三个项目在售：中建海纳府、联发静湖壹号、新城樾府，相对来说，我更喜欢新城樾府的叠拼产品，价格在250万左右，精装交付。

无论是起步区、生态岛还是中部片区，当前是没有大型商业的，居民日常生活依赖于社区中心。如果逛大型商超，就要仰仗位于开发区的永旺商城。但旅游区将弥补生态城这一缺憾。旅游区当前已建成宝龙城市广场、在建有爱琴海购物公园，连同国家海洋博物馆、妈祖文化园等景区将成为生态城居民游玩、购物的好去处。旅游区当前有住宅在售，价格相对较低，平均价格16000元/平米。未来，旅游区也将是生态城卖地大户。

再贴一张生态城房价图：

▲ 数据来源：cric

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回到文章开头我们提出的问题，生态城是简单地引进*来卖高价地吗？或者说，生态城是一个用教育包装的地产项目吗？

不是。

生态城不是简单地引进*、卖地盖房子，而是踏踏实实地在进行持续性开发。看几个数据吧：

生态城仅用了10年就建设了10平方公里，引进了10万人。

自2018年天津推出了“海河英才”行动起，到2019年10月底，天津累计引进各类人才*21.1万人，其中1/7的*生态城。现在很多塘沽、汉沽、开发区等地的人都在往生态城走。

生态城是有产业的。这里有国家动漫园、国家影视园、信息产业园、生态科技园等。截止目前，累计市场主体总数达8377家。

这一切反映到房价上就是，2014-2019这五年来，生态城房价涨幅为110%，在滨海新区排名*。

这么来看，生态城价值很大， 适合买进啊。

不对。

否则我啰嗦这么多，岂不是写成了一篇你们常见的广告文？能对得起这几天我在生态城调研的心血吗？

我们做两个横向对比。

生态城VS海教园——海教园的确越来越沦落成一个卖房的地产项目，相比于生态城的不断开发、配套建设，海教园释放的信息似乎只剩下了卖地、卖房、降价、促销。但有一点，生态城是比不了的，海教园的*生中考可以考市内*。正可谓一招鲜吃遍天，只要海教园保有这一特权，教学质量不用多好，只要达到市区中等水平，就能够独霸天津环城。

生态城VS环城四区——既然都不能考市内*，单价都是2万左右，那么为什么更多人选择了买环城，而不是生态城？这其中一个现实问题是，虽然天津对外称是双核城市，但本质上是1.5核，大量的优质资源、资金、人流包括权力还是集中在市区。越靠近市区，越容易享受到优质资源。拿生态城环境、教育优势和环城四区比，然后认为生态城价格被低估，是不合理的。

我大胆做个假设，生态城房价的锚并不是市区，而是滨海新区。作为一个新城，生态城在与滨海新区内开发区、塘沽等其他版块不断地强弱对比中，在动态调整自身的价格支点。

从这点说，生态城房价的上限，是滨海新区内更成熟的开发区板块。

那我们回到生态城自身，我对生态城房价的判断是短期看跌，中期看好。

原因无他，生态城库存太多了。有的楼盘去年首期开了两栋楼，到今天还没有卖完，剩下的房子不敢开。在旅游区，泰禾从朗诗手里买了块二手地，楼面价达到13500元/平米，开发了个项目，名叫津海院子，高层也只敢卖到一万六七。生态城售楼处非常难冷清，有的售楼处干脆工作日只留值班人员。

而且，生态城还有大片大片的地没有卖。4月20日，生态城再推5宗地块，其中“津滨生转让（挂）2020-1号”在4月22日被融创拿走了，前面提到了。

这就是当前生态城的现状。所以，除非出明确的楼市刺激政策，生态城买房，等一等，省不了一辆宝马，宝来是可以省下来的。

文章*后，再给个提醒：很少有人在天津买房，把*套献给滨海新区。这涉及到一个技术问题——

天津限购政策是：

1.本市户籍：可买2套；

2.外地户籍：可买1套(需要提供在本市3年连续缴纳2年以上社会保险或个人所得税证明)；

3.滨海新区不限购套数，可买N套，N无限大。

举个例子，如果*天津，市区买了两套，市区不可以再买了，但可以在滨海新区接着买，不受限制；如果天津无房，先在滨海新区买了一套，占用一套名额，市区只能买一套了，如果先在滨海新区买了2套，抱歉，你不能在市区买了，只能在滨海新区继续买。

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