神操作来了！但我劝你不要去接盘！

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不管你承认与否，北京楼市迟到的小阳春已经来了！

继4月新建住宅成交量、成交额环比均出现增长后，五一小长假期间，北京楼市继续回温，多个热门楼盘的售楼处迎来了大量购房客。

中原地产统计数据显示，5月上旬（1-10日），北京新建住宅（保障房、共有产权房除外）网签套数为1235套，网签均价约为50092元/㎡。

其中，大兴区网签257套，约占总网签量的21%，是*一个网签超过200套的区域。

而在价格方面，受产品供应结构、区位条件等因素影响，北京各区域的成交均价分化明显。

整体来看，成交均价超过5万元/㎡的区域有6个，分别为东城区、丰台区、朝阳区、海淀区、石景山区和门头沟区。

此外，网签量较高的大兴区及通州区的成交均价分别为48342元/㎡ 及45181元/㎡，低于北京整体均价。

▼5月上旬北京新建住宅市场成交情况

而出现明显分化的，除了成交价之外，还有楼盘的销售情况。

经过一个多月的持续调研，笔者可以很负责地告诉你：

现在北京市场上的热销楼盘，都是低总价的刚需盘和刚改盘：

比如，大兴瀛海某盘、亦庄某盘、石景山古城某盘、海淀北清路某盘、顺义新城某盘、昌平未来科学城某盘......

而销售平平、或者说是滞销的项目，要么是位置偏远且配套不全的“鬼城盘”；要么是单价过高的高端盘、豪改盘。

2

说起“分化”这件事，其实整个北京市场分化*厉害的，是共有产权房。

地段、配套、价格等各方面都还不错的项目，一经网申，很快就去化完成了，比如石景山古城某项目、通州某项目。

然而，这些仅仅只是极少数罢了，大多数的共有产权房项目，都面临着“去化难”的窘境：

2018年3月，海淀首个共有产权房“中铁碧桂园”一经入市，就遭遇了弃购，弃购率高达70%。

2018年12月，位于大兴南六环外魏永路附近的四季盛景园公开选房。2224套房，仅仅卖出去22套，弃购率99%，刷新了共有产权房弃购新高度。

2019年1月，位于大兴瀛海的国瑞.瑞福园*次公开选房。

2231户家庭报名，可房源只有301套，按照正常的逻辑，应该会遭到疯抢才对。

可令人大跌眼镜的是，房子只卖出了50套左右，算下来，弃购率达到97%了！

2019年1月14日，房山共有产权房“金林嘉苑”*天公开选房，900人报名，但*后却只有180多人购房，其余全部弃购，弃购率接近80%。

....

那么，被弃购的房子，该怎么办呢？

原则上来说，会进行第二次选房、第三次选房。

可是，总有些项目，不管选几次，结局都是一样的。

那怎么办？

共有产权房在当初开发商拿地时，就已经定好了价格，所以不管是“涨价去库存”还是“降价去库存”，都是行不通的。

既然如此，只能从“限购”这方面下功夫。

3

众所周知，要想申购共有产权房，除了符合北京市限购条件、家庭成员名下无房之外，还要满足“有本区户籍/本区社保”的条件。

举个栗子：

要想申购大兴的共有产权房，除了*基本的条件之外，还有符合“要么取得大兴户籍满24个月，要么有大兴区连续24个月的社保记录”。

如此一来，那些远郊区的共有产权房，符合申购的条件的人就很少很少了。工作机会少，哪里来的社保？

去年5月，平谷区住建委表示：

为解决个别共有产权房的剩余房源去化问题，在征求市住建委同意后，或将对个别项目销售流程放开在平谷区上社保的限制，公开销售。

2020年5月12日，北京日报记者从平谷区住建委获悉：

针对棠韵家园、观岭家园、梧桐浅山嘉园三个共有产权房项目剩余的1465套房源，不再单独发布销售公告，而是改为动态申购，且允许城六区家庭申购。

据了解，棠韵家园、观岭家园和梧桐浅山嘉园是2018年和2019年入市的共有产权房项目，此前已进行过两次选房，但仍有大量剩余房源。

为了帮助这些滞销的项目完成去化，平谷区住建委扩大了三个项目剩余房源的配售对象。

除了在平谷区工作的平谷区户籍无房家庭、在平谷区工作的本市其他区户籍无房家庭和在平谷区有稳定工作的非京籍无房家庭可以继续申购外，属于东城、西城、朝阳、海淀、丰台、石景山六区户籍及非京籍，且符合本市共有产权住房条件的无房家庭，也纳入此次1465套房源的配售范围。

这简直是神操作！

有平谷区开这么一个先例，其他远郊、近郊区滞销的共有产权房，是不是都可以放开社保限制、让城六区人民来接盘呢？

不过笔者认为：这波骚操作，表面上看起来牛逼无比，实际上没有什么卵用。

真正有城六区户籍，或者在城六区工作的人，谁会跑去大远郊买个共有产权房呢？

所以，有些东西看起来是“福利”，实则是“深坑”。

至于共有产权房本身，笔者也是不主张购买的，除非你抱着住一辈子的打算。

因为大多数项目都有质量差、性价比不高、位置偏远、配套不完善等种种问题。

而*关键的是，共有产权房流动性差、转让程序复杂，这对刚需将来改善换房是极其不利的！

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