卖身还是要趁早

一边是康美财务造假300亿之巨，被罚60万元；另一边是泰禾自救引入战略投资者，老板黄其森恐怕要让出大股东的地位。至少在A股市场上，房地产企业的道德水平还是有很大优越感的——经营不好也不做假账，大不了“卖身”就是了。

“卖身”的另一个说法，叫做“引入战投”。去年今年以来，引入战投或者排队等待引入战投的房地产企业，不是少数。之前有华夏幸福，后来又有号称重庆西南王的协信，再到如今正在引入战投的泰禾，还有寻找以及等待战投到来的阳光城等等。以今年的经济形势，这个名单恐怕会“只长不短”。

客观而言，这种引入战投的方式，很大程度上是被迫的，就像冯小刚的电影《1942》里地主家女儿的命运一样，卖身，就是为了活下去，从企业而言，这无可厚非。不过，当我们反过来观察这些企业从经营不善、负债承压到被迫引入战投的过程时，很多时候都会有一种感觉，那就是——卖身还是要趁早。不要搞到兵临城下，更不要走到要签澶渊之盟的境地。

如果如此，卖身很难卖一个好价钱。

没有企业不缺钱。但是，从来都不是负债率高的企业，都会走到被迫引入战投的境地。先行指标在于债务结构。逼迫房地产企业的老板们，宁可承受控制权变更的代价，也要引入战投的，多是短债压顶。房地产企业本身已经金融化、资本化多年，借钱还钱，再借再还的往复，已经是主流的运作模式。

但是，不少开发商老板的”胆气”，在于“短债长投”。也就是说，明知自己多数项目的收益期、回款期，以及形成现金流的周期，要长于自己要借的“短债”，但仍有勇气和胆量借这样的钱。房地产开发企业的债务结构的恶化，多半是由此开始的。

这其中应该有两个原因，一是借不到长债，这可能是受制于企业资信、经营业绩等方面的原因。但第二个原因其实更为重要，之所以短债长投仍要借钱，很多是出于对规模的需求。一个正常经营企业的逻辑在于，规模以安全为边际，在确保安全的情况下借钱。但是，当规模成为*的目标时，即便清楚“短债长投”可能带来的资金链条的风险，但也仍然为之。

在这样的情况下，弥补短债长投还款能力缺口的，必然是继续借债，以新还旧。不过，借钱的金主们自然不是傻瓜，他们会根据借钱的用途，去定出资金的价格和期限。如果金主爸爸知道你借钱是为了去做一项稳定的业务，那么，他会在市场通行的资金价格上，稍微加一点溢价；但是，如果金主爸爸们知道，你借钱是用来还旧债，而且还是短债，那么，他们必定要一个高价格，再要一个短周期，而且，不和你讨价还价。

因为融资方知道，这钱必须借，借不到，企业的资金链就出问题了。他们也有信心，比较高的价格，企业也会去借。更高的资金价格当然也是有道理的，因为融资方也要承担更高的风险。万一你借了新钱还是没有还上旧债呢？

所以，”短债长投”把这样的房地产企业带入了一个恶性循环的路径，短债长投得越多，越严重，就要借更贵，更短的钱，来借新还旧。这样下去，债务结构中，短债、高资金成本的债务比例，就会越来越高，*后把企业拖入*为困难的境地。

之所以想到“既然卖身要趁早”，是因为上述变化，是有一个过程的。在这个过程的初期，是只有老板和经营团队自己可以察觉，而外界，即便是金融机构也很难察觉的。那就是当短债比例开始上升，且经营团队发现短期无法逆转的时候，如果这时候引入战略投资者，老板可以拿到更好的对价，甚至，完全可以不波及控股权、控制权的问题。

当然，短债比例实际上只是一个显性指标，他背后是房企的经营状况。在一个企业经营基本面尚且平稳的时候，未来的现金回款、优势的土地储备等，都可以成为吸引“财务性”战略投资者进入的条件，也就是说，这样的投资者在这样的情况下进入，一般只要投资收益，要分红，或者要某种战略合作，但他们不要或者不觊觎企业的控制权、控股权，挣钱，能对自己的业务有帮助就可以了。

但是，在生存还是死亡的峭壁边缘之时，引入战略投资者，那么，势必会对控股权、控制权有明确的要求。很多情况下，这种战投的入主，看中的就是这些企业的某种资产对价，某种资源优势，通过吃下这些企业有价值的部门，来实现自己的投资利益*化。

应该说，这两种战投的动机和利益实现方式，是完全不同的。前者通过入股企业的良性发展，实现自己投资利益的*化；而后者，则是通过消化入股企业优质资产资源，壮大自身，实现自身利益的*化。

这就是要不要控制权的关键原因所在。卖身一晚，往往控制权就会旁落，因为能够作为谈判筹码的东西本就不多，面对生存还是死亡的问题，控制权就不是一个不可触碰的问题了。

这其中还有一个技术性的因素，就是代表战投进入公司的人是谁，这个人的能力、作风，诉求，与企业原来老板及其主要经营管理团队之间，必然会产生一定摩擦、冲突甚至对峙。千万不要觉得，战投一入，万事大吉，没有一个老板愿意放弃自己多年经营的企业，即便是在控股权已经让出的情况下，也不愿甘心交出企业的真正控制权。

这是人性。

原有孙宏斌单伟豹的先例，顺驰败退，路劲接手，孙宏斌一方的团队，还是要扣着公司的公章不给。路劲接手后，甚至要在企业内刊每期要求中层写一篇文章，反思顺驰败局的原因，以期统一思想。

后来又有宋卫平和孙宏斌的“绿城反复”，*终落得二人个人情谊已近崩陷，两位企业家形同路人。至于更近的例子，无外乎那家知名的在“千年大计”之地有着不少土地储备的公司，新金主邀来一位“猛人”带团队进驻之后，原来的老板找了一位大师，去看总部办公楼的风水，并按大师之意，更改各种办公设施、前台排布，意在要打一场持久战——没有人会在不战斗的情况下下台退场。

既然如此，那何不在更好的时候寻求“卖身”，当有更多筹码的时候，可以规避的不愿也不能接受的局面，如果说，企业家和老板不能克服对于“大”的心魔，那么，在那些显著的指标与指征出现的时候，理性决断，往往就能有更好的结果。

当然，那需要一个老板不再“抱有幻想”，朱新礼当年说的那句，“做企业，要当儿子养，当猪卖”看来真是一种境界，这种卖身要趁早的境界，值得思考。毕竟，一如前文所说，房地产企业被迫引入战投的名单，今年只会“越来越长”。

趁早准备吧。

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