老江东房价破五万，东新房价不再一枝独秀？

我们处在一个急剧变化的时代。

这个时代*让人无助的，不是对变化茫然无知，而是看到了变化却束手无策。

就像看着一个人离你而去，或者是看着房价头也不回。

上周宁波楼市*口水的话题之一，当属周二东部江山万里开盘。据开盘当天同行发布的开盘快报，东部江万的洋房备案均价超过50000元/平。

印象中宁波备案价超5万的楼盘还没有，东新凤起潮鸣也只有几幢洋房的均价接近5万元。地处老江东的江山万里开出突破整数关口的价格，显然很自信。

也是能力的体现。

但后来老司机听说，东部江万在开盘后又下调了备案均价，*终回到了5万以下。由此也出现了史上*的层差。

都不容易。

论地段，江东不如东新；论开发商品牌，江万不如绿城。东部江万何以挑战东新的价格之巅？

是不是装修更好？凤起当时发明了“清水全装”，江万要在装修上超过它很容易，但老江东精装楼盘不止一个，前有龙湖天曜，后有天一晓筑，谁也不敢想5万这个高度。大家认知当中老江东的价格，还停留在3-4万。

海曙、江北目前也没有一个楼盘超越4万。

经过几年风骚但有效的操作，江山万里已经成功打造出本土豪宅品牌，尤其那句“妈妈，我们为什么不住在江山万里”的广告语，在坊间引起广泛争议。

不满者认为他们炫富太赤裸裸了。

但有钱人就喜欢赤裸裸。没有一个女人愿意隐藏自己的胸，也没有一个有钱人愿意隐藏自己的富。

就享受别人的羡慕嫉妒恨。

有条件的买江万，没有条件的，创造条件也要买江万。买的不仅是一套房子，更是一种身份，或者说是一个阶层。

至于房子本身，并不是特别重要。

不过像老司机这样的，再怎么创造也达不到条件。

开盘当天，有不少人问我说东部江万价格这么高，为什么还卖的那么好，是房价又要大涨了么？

这让我想到前不久看到的一个数据，今年汽车市场特别不景气，10-20万的汽车卖得都不好，价格也有下跌。但宁波卖得*的品牌是宝马，满大街都是宝马。

我听说100万以上的豪车卖得也不错

楼市也和车市一样，彷佛是两个市场，一个豪宅市场，一个平民市场。豪宅涨价，并不必然会影响到普通楼盘。

也是在上周，荣安在小港的春和景明，均价18900元/平，并没有如期抢光；鄞州姜山的繁花里和水印江山，卖得也似乎并不太好；老司机还听说一些非热点板块的二手房挂价出现了调整，这可能是房东对于前期过高期望的调整。

为什么会有这么大的反差？

以前老司机也谈到过，买房的资金大致可以分为两个类别，一个是民间资本，一个是产业资本。

民间资本可以理解为居民的存款和负债，是家庭或个人的投资行为；产业资本则企业的资金和负债，相当于企业行为。

二者完全不是一个量级，一百万对于一个家庭来说是一笔巨款，而对于企业来说，可能只是资金运作的起步单位。

所以如果产业资本进入楼市，其购买力是惊人的。

产业资本到底有没有进入楼市呢？深圳说他们没有，依照他们的逻辑，老司机相信宁波也没有。

但同时我也听说有些老板生意不好做了，就转型过来投资房产了。

从这个角度，实体经济不景气，对于楼市的影响并不一定就是坏消息。对于普通购房者来说，经济不好收入受影响，买房可能会被耽搁，但对于企业主来说，经济不好则可能减少企业投入，甚至关闭企业，把手头的资本连同负债一起投进房地产。

豪宅就成了他们的首选。

为什么选豪宅呢？首先是有钱人眼光高，消费理念本来就高大上。豪宅高标准的样板区、高颜值的售楼，高规格的服务*能匹配他们的消费理念

其次，豪宅总价高也是优势。同样花一千万，买一套和买三套，所花的时间精力是完全不一样的，富人的时间*宝贵，买房这种事，*简单点，有些老板甚至从头到尾都没看到过自己的房子，买卖都是别人在打理。

*近有报道说一个人28年前在深圳买了一套144平的房子，今年才想起来。

第三老板们都有圈子，而且他们更相信圈子。圈子里有人买了某豪宅楼盘，大家都会跟着买。从众相当于大家共担风险，说出去也有面子。

第四豪宅可自用可投资。如果要自己住，一般普通住宅是无法满足老板们的需求的，所以选择范围也就很有限了。

投资豪宅是一个好选择吗？对于普通投资者来说肯定不是，每当有人咨询老司机是不是可以投资豪宅时，我总会说尽量选择普通住宅。

豪宅投资的短板包括：初始投入大，接盘客群小，流动性差，价值增长慢。

一套800万的房子，增长50%要卖1200万；一套200万的房子，增长50%也只有300万。

二者的交易难度完全没有可比性。

宁波市区有不少豪宅的案例，早的如中央花园，晚一些的如海景花园，再后来是荣安府、泊璟廷，以及现在江山万里和凤起潮鸣。

从大概率来看，豪宅的增值跑不过市场，而且有些豪宅本来就是营销概念。

或者说是伪豪宅。

真正的值得投资的豪宅，首要的指标应该是稀缺性 。比如自然景观的稀缺性，配套的稀缺性或者产品的稀缺性。如果一个豪宅的可替代性太强，那么其长期价值是存疑的。

越是有钱人，越追求稀缺性。因为越稀缺的东西，越具有炫耀功能，越能够带来精神层面的满足。

有钱人买豪宅，与普通人投资房产，在需求方面是不一样的。

这个社会的资源，正越来越呈现出幂次分布的特点，优质资源越来越向少数人聚集。宁波的房价现在还不到3万，市场上还活跃着不少玩家，如果像厦门一样到了4万+，可能玩家会减少一半。

豪宅正在变成越来越少数人的游戏场。

正因为如此，在投资豪宅这个问题上，更要问清楚自己几个问题：

你是否能像有钱人一样轻松？你是否能够容忍增值跑输市场？你是否担心流动性？你是否买到了真豪宅？

筹码不够，输的概率要大得多。

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本文源自微信公众号：房产老司机

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