南京城，进入智变时代 | 石旭升

多年以后，南京人回看2500年南京城的时候，发现这座城市的变迁总是或快或慢。不知不觉之间，南京城已经走完了2470年的“多变时代”和30年的“量变时代”。而我觉得，今天的南京城，将要再一次超越我们的想象，即将进入“智变时代”。

南京城的多变时代

我说南京城的多变，是指南京城在起初的2400多年中，总是飘忽不定的。很长一段时期，南京城就像一间游牧的帐篷，是不断移动的。或者说，这漫长的时间，南京城没有一个固定的中心。加上在南京的封建王朝，总是短命的，也就更突出了城市的多变。

起初，公元前474年的越城，是南京的*座城堡，也叫台城。为什么叫台城呢？可能是因为当年雨花台北坡的“长干里”，还是台地，也是干地。那时候的河西地区，还是一片江洋，而北面的秦淮河足足有1000米宽，是今天的20倍宽。不过，干地也经不起江水的冲刷，果然在公元前333年，楚国把越国灭了，南京的城市中心，经历了*次城变。

后来，楚国的石头城，就搬移到今天的清凉山。只有6万平米左右。放在今天南京的版图里，几乎就是一个小圆圈。到了公元221年的时候，吴国又把楚国给灭了，南京城又东移到今天的洪武路和游府西街一带“建都”。虽然，孙权的都城改变，是渐变。新城建业城作为行政中心，旧城石头城作为军事中心。却是南京“一城双核”的一次巨变。

再后来，公元318的时候，东晋的建康城出现了。其特点是没有改变建业城的城市中心。这也是南京城极少见的一次“借窝生蛋”。到了170年，南朝的宋、齐、梁、陈4朝，陆续在南京更迭，都是“禅让”，不算是完全意义上“改朝换代”的，所以城市的格局基本不变。

（南京城的演变）

自隋朝以后，南京城又开始多变了。比如，公元589的时候，南朝的*后一个朝代陈朝的灭亡的时候，建康城虽然没有受到战火的毁坏，隋朝的都城却迁到了洛阳，南京自此又变成了一个“县城”。直到300多年后的南唐时代，南京有开始大了，超过了此前6朝的规模。这就是说，南京城多变，也不是一朝一夕的，规模上总是在变大变小。

城市中心也总是飘忽不定。比如，北宋时期的城市边界，开始转移到逐渐干涸的河西地区；元朝的集庆路的中心，在今天的建邺路和白下路；明朝应天府的中心，在今天的明故宫，但是实际上比我们今天看到的宫城10倍以上。面积200平方公里，人口68万。这种城市规模，也保持很久。清朝的江宁府、太平军的天京、中国民国的“首都”，都没有被改变。

（明故宫午门遗址）

南京城的量变时代

孙中山有心改变。自从1912年孙中山就任临时大总统，南京，也就成了首都。或许是首都的魅力，经过10年的发展，南京的总人口已经从40万发展到130万。期间，《首都计划》把城市规模规划为800平方公里。这样的规模，达到明朝都城的4倍。当然，说的是规划，还是“纸上的城市”。由于中日战争和解放战争，城市依然没有太大改变。

孙中山的儿子孙科当年就说，“全部计划皆为百年而设”。只不过，100年的城市规划，却在80年之后被超越了。新南京经历了“先慢后快”的节奏。从1949年之后的10多年，城建是在原地踏步。当时建成区是60平方公里，人口是70万，和明朝时期差不多。只是到了1963年，建成区87平方公里，但是人口却爆棚到136万。人均4平方米的住房，亟需改变。

1978年改革开发以后，南京的城市边界，发生了几次大的变动。1983年溧水、高淳两县划归南京。同年国务院批准了《南京市城市总体规划》。到2000年，南京的城市人口，并没有突破150万。直到上世纪的*后10年，城市边界开始撑开。1991-2010年的《南京市城市总体规划》，主城用地200平方公里，人口200万。城市开始向仙林、浦口、东山突变。

实际上，南京城市规模的颠覆性变更，还是在2000年以后。首先是2000年以后江宁县、六合县和浦口县陆续撤县变区。另外还把仙林、东山、浦口作为城市副中心。撤县变区和设立城市副中心，*根本的动因，在于地方政府可以任意经营开发。自此，南京城区从200突变到2700平方公里。加上今天的“拥江发展”，南京已经到了如火如荼的非常态。

（南京各区发展定位）

回顾南京城市量变的30年，既功不可没，又充满遗憾。或许，城市的变迁就是遗憾的艺术。功不可没，是城市壮大了，已经成为数量级上的特大型城市；而充满遗憾，表现在内涵发展上配不上特大型城市。前15年，是协议地价、带资开发、以地补路等低水平的模式带动的，出现过散漫无需状态。尔后的15年，在城市科学规划和开发模式上，亟需智慧的变革。

南京城的智变时代

智变时代，是近两年南京城变的一个全新概念。按照我的理解，这个概念的核心，是淡化外延式发展，强化内涵式发展。或者说，淡化量变，强化质变。也就是要一改以钢筋混凝土的旧基建动能模式。而质变的内涵，我想，就是强化智慧城市，也就是智变。

智变，首先是发展重心的改变。南京*早的开发重心常常是“跋山”。比如紫金山、三山、方山、小红山、幕府山等等；后来的发展重心是“涉水”。比如玄武湖、月牙湖、百家湖、九龙湖、仙林湖等等。今天的南京，则是要进入江河时代，即以长江为重心，以母亲河秦淮河为次中心。所谓“仁者乐山，智者乐水”，这就是南京发展重心的一次“智变”。

（拥江发展的南京）

南京城市“智变”的先锋，毫无疑问是河西新城。河西近年来重盘规划并快速开发，经过十几年的发展，如今的河西正在逐步取代新街口，将成为下一个世界级的金融科技创新高地。

而在河西新城，有一块跟纽约曼哈顿格局和规划极为相似的都心CBD——建邺区河西鱼嘴商务区融创与南昌市政地产合作拿下鱼嘴片区河西G11地块，将在这片精智人群工作*集中的区域，为其量身打造一处全时全景的都会生活场。

（河西鱼嘴商务区）

智变，也是开发模式的改变。按照“智慧城市”的概念，就是以居民为中心，利用现代互联网技术来科学规划城市，将城市建成一个居住、就业、环境、教育、医疗、休闲和交通相互协调的系统。这样的城市，才会更灵敏，也更有智慧。可喜的是，根据《中国智慧城市发展水平评估报告》显示，今天的南京市，已经成为智慧城市的领跑者。南京，正在改变。

今天，南京的智变时代已经渐显到来迹象。我们可以通过近期崛起的玄武新中心、江北科学城和汤山新城，来体味南京城的智变。

玄武新中心，是南京乃至中国城市产城融合的典范。自从2018年亮剑以来，如今的老铁北地区已经焕然一新。引入了科技产业新城，引入了3所南京很牛逼的“公办*”。引入了2家三级甲等医院，引入了17万方的地下商业街。周边的地铁也增加到了4条，即将亮相的“玄武映”，“零触点”的智慧科技的体系，也在呼应产城融合新城的“智变”。

（玄武·映）

江北科学城，被定位为“中国芯片之城”，描绘了千亿级产业链的智慧版图。我觉得其*特色，在于产业超前发展，交通超前发展，环境超前发展，配套超前发展。如今，台积电等智慧产业进来了，连接主城的地铁和3条干道陆续开通了，V-Park中央公园运营了，苏杰和书人*陆续开学了，一个叫水沐云筑的楼盘自然卖得火爆，这是智慧产业新城的“智变”。

（水沐云筑）

汤山，是崛起的又一座“智慧新城”。它的智变在于精心规划。这两年先后推出温泉小镇、汤山新城、古泉小镇和河湿地公园4个规划。从近期土地出让的规划条件来看，容积率普遍不超过2.0，楼高都不超过60米。加上汤山三面环水，森林覆盖率达41%，山、水、泉、林、湖错落分布，也成了南京楼市和地市*火爆的板块。低密洋房汤山颐和府，或许正是“智者乐水”的城市“智变”亲历者。

（汤山颐和府）

写到这里，我觉得南京智变时代的到来，是必须的。按照东北话的意思，必须的就是必然的。一个理想的城市，应该是活力四射的。对接互联网时代，南京的底气充满其底气在于，南京是中国科教第三城，同时南京全市一季度在面临疫情的威胁下，成为“万亿GDP城市俱乐部”成员中*正增长的城市。万事俱备，只欠东风，这就是谁都绕不开的南京城变。