京东开启自营卖房，你会下单买吗？

上周五，京东自营房产业务正式上线。而在此之前，京东还只是个房源信息展示平台。

为了造势，当日，京东零售CEO徐雷、首个自营合作客户中骏集团执行总裁王勐与两位网红明星一起，上线了一场直播卖房秀。

京东商城一把手出来站台，侧面说明了京东对自营房产业务的重视。这也可以说是曾伏虎自2017年担任京东房产总经理以来，取得的*亮眼的战绩。

但是，京东房产能否在传统广告收入基础上挣得自营卖房的差价，还有赖于广大用户对京东自营卖房业务的接受度。

那么问题来了：你会在京东房产自营店铺里下单吗？

京东自营卖房流程

受疫情影响，人们日常生活用品也转向网购，各大电商平台爆发。京东自营因为货品质量有口碑且物流配送快，受到广大客户的偏爱。

但是，房子属于大宗商品，一套房子总价动辄数百万至数千万，用户下单流程自然也没法如普通生活日用品「我下单并支付价款——你送货——我收获」这样简单。

据了解，京东房产与开发商签约，将房源纳入京东自营房源，即意味着房源只为京东平台提供，不能再与其他电商平台线上合作。

用户在京东平台搜索浏览，可以看到房源前的“自营”标识。京东可为用户提供*优惠、价格保护（XX天价保期）、无理由退定、提前线上锁房等权益性服务。

目前，进入京东房产自营旗舰店后，能够直接下单还只是优惠券，“1万抵2万”活动和房源买卖目前没有“加入购物车”选项，只能“在线咨询”或“电话咨询”。

也就是说，京东自营房产实际交易仍要在线下进行。京东房产自营旗舰店需要链接开发商置业顾问+案场系统与财务系统，才能形成销售闭环。

开发商的一个分销渠道

如上所述，对于合作的开发商来讲，京东房产自营旗舰店，相当于是开发商的一个推广+分销的平台。

这个平台上有巨大的用户流量，一方面可以提高开发商项目的知名度，达到推广目的；另一方面，通过用户在平台上浏览、点击、进入自营旗舰店的动作，也能为开发商筛选到目标客群。

对于京东房产来讲，除了获取广告收入外，据曾伏虎介绍，另外一份更有吸引力的收入就是房源差价。

所谓“差价”，是指京东房产和开发商事前协议房源销售底价，用户通过京东自营下单或转咨询开发商实现销售，*终成交价高于协议底价的价差。

目前看，要保证京东房产这个模式如愿成功，至少要有几个保障：

设想一个场景，用户在京东平台浏览房源价格信息后，一般会惯性地网搜或致电案场询问房价。如果案场价格低于京东平台价格，用户可能弃平台而直接奔赴案场。

按照目前释放的合作模式信息，京东房产只是在线上平台拥有房源专属权，线下这部分房源开发商自己的置业顾问或其他代理渠道仍旧可以销售。

如前所述，如果线上挂牌成交价和线下销售的实际成交价所差无几，也就意味着京东房产自营是和很多销售和渠道商在同时比赛，看谁卖的快。

在这个意义上看，京东相比其他线下渠道没有优势。特别是对于合作的大盘项目，京东平台只能锁定一部分线上专属房源，开发商更多的房源同时挂在不同的电商平台以及线下渠道售卖。

搅动电商及渠道格局？

综合看，京东自营房地平台目前还只是开发商新房的推广+分销渠道之一。是否会搅动房产电商格局、侵占其他电商平台利益，还要看这次京东房产的自营试水效果。

如前分析，京东房产自营实际成交价格不能比开发商案场实售价高，但是也不宜比案场低。

如果京东房产自营价格明显低于案场售价，那么用户都是会用脚投票的，自然也会蜂涌到京东房产自营平台上下单。

如果只是一次性活动、部分房源可以，但长此持续，也会影响开发商销售顾问及其他分销渠道商的利益。

横向对比58同城、安居客，京东房产向交易端迈进了一步。而58同城、安居客坚持做平台，赋能用户与B端，服务开发商在平台上自营。所以双方没有新增竞争。

对比贝壳找房，京东没有线下经纪人，必须依赖开发商形成销售闭环。相对优势是用户流量，但精准买房用户流量看，目前未必比得上贝壳找房。

这意味着，京东房产自营业务初期可以与熟悉的开发商进行试水，对行业格局尚构不成威胁，但后续要想持续发展，必然会切分电商及分销渠道蛋糕，遇到的竞争阻力也不难想象。

是否会有更多的开发商愿意把房源授权京东房产自营？京东房产能否在房产交易端分一杯羹？

且行且看。