成都的选筹逻辑

2018年，四川提出构建“一干多支、五区协同”区域发展新格局，在四川区域发展史上首次将成都定位为四川发展的“主干”

相比沿海城市，成都不靠江不靠河不靠海，享受不到国家早期的沿海发展战略。但随着西部崛起战略，成都发展也非常迅猛，成为西南平原一颗冉冉升起的明日之星。

2018年，成都常住人口1633万，全国排第4，GDP1.5万亿，全国第8。

这样的成绩，使得成都在2019年*财经策划的新一线城市评选中，再次领跑，这已经是成都连续4年拿到这一桂冠了。

作为国家级中心城市，成都不能仅从四川省会的角度来看，它是四川的老大，也是西南的老大。

购房政策

限购：因为地域的复杂造就了成都独一无二，复杂无比的限购政策。

在城区买房外地人需连续2年社保，新*不满2年的需连续1年社保；如果买的是天府新区、高新区，必须是买房所在区域的社保；外地人在郊县买房需1年社保。

具备成都市高新南区购房资格的居民家庭，可以到成都天府新区、高新西区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区等7个区域购房。但具备上述7个区域购房资格的居民家庭，则并不能在高新南区购房。

具有高新西区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区等6个区域购房资格的居民家庭可以到成都天府新区购房，具备成都天府新区购房资格的居民家庭也可以到上述6个区域购房。

限售：限购地区取得房屋产权证后3年内禁止上市交易；

限贷：

首套：

甘孜州、阿坝州、凉山州（除西昌市）：25%；

成都、及四川其他地区：30%

二套：

成都市天府新区成都直管区、高新区南部园，70%，不超过25年；

成都市高新区西部园区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区等11个区域， 60%，不超过25年。

甘孜州、阿坝州、凉山州（除西昌市）二套房*比例：40％

四川其他地区二套房*比例：50%；

楼市情况

从16年下半年开始，随着全国性上涨潮，成都房价也迅速上涨。从16年下半年8000出头，到18年下半年，2年时间涨到1.45万，2年涨了8成。

对楼市不感兴趣的成都人，一下子被楼市上涨刺激，大家都纷纷开始炒房，18年上半年还爆发4万人摇号抢400套房子的壮观场景。

18年下半年开始，国家调控，房价保持相对平稳的走势。整个2019年，房价上涨4.17%。

2019年，成都商品住宅成交量2209万m，同比增速-2%，在全国相对低迷的大形势，受影响并不大。

城市发展方向

成都整体的发展方向是“东进南拓西控北改中优”的差异化功能布局，塑造人城境业高度和谐统一的大美公园城市形态，保持休闲之都、宜居之城的生活城市竞争优势。

怎么理解呢？

中部是老城区，需要优化。而成都的西部和北部，是优越的农耕平原，也是水源地和上风口，所以西北两个方向都不能大动土木，只能“西控、北改”。

剩下的就只能往东往南发展，称之为“东进、南拓”。其中有两个中心区，一个就是老城区中心，一个就是天府新区新中心。

购房建议

1.投资首选高新南区，代表成都未来的发展，相当于深圳的前海，武汉的光谷，重点关注金融城、大源板块。

高新区，是仅次于北京中关村和上海张江的科技新区。

分为三个部分，一个归属与南部的武侯区管辖，叫做高新南区，另一个归属于西北部的郫都区管辖，叫做高新西区，*后一个是远在天府机场的东部园区。

东部园区离市区太远，而高新西区主要是一些大企业的仓库和工厂，和高新南区的金融、科技公司完全没法比，所以我们一般讲高新区都是指南部高新区，集中了成都*新的产业，代表了成都的未来。

高新南区刚好位于中心城区的正南部，顺着天府大道一路向南发展，省市政府机关、世界500强企业纷纷入驻，使得这里发展为成都*CBD。这里的重点板块包括金融城、大源。

其中，金融城是高新区的核心板块，均价3万，而大源可以说是高新南区的副中心，云集了IBM、阿里巴巴、腾讯等470余家知名企业入驻，均价2.3万，这两个都是值得投资的板块。

2. 买老城五区，刚需自住舒服，投资稳健。

中心老城五区：锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区，是配套*成熟的，其它的新区和新城，因为发展太快和概念先行的原因，多多少少都存在配套都跟不上的情况。

同样的价钱，买老城区，你可以享受*配套。哪怕是投资，也是稳重的选择。在老城区中，南部的武侯区和东南的锦江区则是中心城区的发展重心。

武侯区，是成都的产业和科研核心，四川大学、中科院成都分院等数十所知名高校、科研院所云集，目前均价2万。武侯区有一个热点板块是武侯新城，定位为高端住宅区，但这里缺点很明显，距离双流机场不到10公里，噪音很明显，周边又是老工业聚集区，缺乏高端住宅的气质，不建议买这里。

锦江区，有悠久的商业历史，其春熙路商圈是公认国际前八的商圈，对标的是纽约第五大道、巴黎香榭丽舍大道、日本东京银座、北京王府井商圈、上海南京西路商圈、香港中环商圈，可想而知其繁华。

其中攀成钢板块是非常热门的板块，已经发展成为高端住宅，2号线贯穿而过。而三圣花乡和川师片区靠近4A级旅游景点三圣乡，概念很重，但附近配套有待改善，性价比不高。

3.成都三环外买房，非地铁盘慎选；四环外，只要地铁盘。

三环内是*核心的区域，地段都不会有问题。三环到四环，选对项目也没有问题。而四环外，大部分都是配套不足，交通不便的区域，所以必须要有地铁。

4.天府新区虽然是成都发展重心，也是超热门板块，但是天府新区太大了，重点关注直管区，其它区域的配套、建设都跟不上来，别被概念忽悠买了其它区域，风险太大。

天府新区很大，连高新南区都被包括在内，但除了高新南区，只有天府新区直管区发展得比较好，所谓直管区就是直接由成都市管辖。

所以直管区，理所当然是天府新区的核心。虽起步较晚，但发展势头却极其迅速。特别是天府新区直管区的核心——兴隆湖科学城，这里正吸引了一大批高尖精项目*，未来发展可期，目前新房供应不多。

另外，麓山板块和南湖板块也可关注，都有稀缺的自然景观，且靠近一号线，交通、生态资源优势明显，这两个板块大部分住宅已经交房入住，在售新房较少。

5.环成都区域，德阳、眉山、资阳，以后若能通地铁可以考虑，但现在不建议。

成渝双城经济圈，是要以都市圈为中心带动周边城市发展。而成都周边的德阳、眉山、资阳，未来随着成德眉资一体化，一定回促进产业、人口流向德阳、眉山、资阳。

以后成德眉资衔接地带回分别打造四川先进制造业产业带、成眉高新技术产业带、成德临港经济发展带，率先形成一体化发展先行示范区。实际上，天府新区就有一部分是属于眉山。

但是这是未来较远期的发展方向，中短期难以实现。这些地方离成都中心超60公里直线距离，即使一线城市都难以辐射到这么远，何况是现在的成都。

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以上为正文，来自元逍

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