房产问答NO.178 楼盘评测丨做酒店与景区起家的他，首盘做的这么差？

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来源丨新浪微博@郑房有问有答

0 1.

金水北区——台隆合园

台隆合园，位于惠济区南阳路弘润路，占地127亩，容积率3.5，绿化率30%。共规划13栋33层高层住宅。郑州本地开发商，二级资质，开发项目不多，有知名度的有君悦城。

2018年开盘，目前正在销售的是是1,2,3号楼，项目于2018年开盘三次，除了1月份的1号楼首开去化还可以，4月份的2号楼开盘，7月份的3号楼开盘，去化率都很低。

现状：

1、目前正在销售的三栋楼，属于准现房，今年12月交房，可去工地实地查看。
2、容积率3.5，楼间距方面，距离*小的如13号楼与15号楼，有45米左右；距离*的如5号楼跟6号楼，有90米多点。毕竟容积率较低还没有洋房，楼间距还是很可观的。
3、单价1.4万+的房价，跟周边的房价相比，略有优势。（兴隆城也是1,4万，不过缺点更突出）
4、支持公积金、组合贷，可分期，但是交房前，*必须补齐。

缺点：

1、由于开发商拿地较早，2002年9月，也就是说到如今，产权只剩下50年。
5、图纸设计也早，户型比较落后，87平设计成两房；三房117平设计成南户三房，不通透；
6、开发商口碑是硬伤，因为产权没说清楚，之前也有客户维权现象。
7、工程进度太慢，规划中的二期看不到实际上的进度，置业顾问说改图纸了，审批比较慢。

综合：

1、目前所剩房源不多，尾盘销售，主要剩几套4楼，24楼，32楼，顶层。
2、整体来说虽然是小开发商，也经历了开盘*成交量，但是也不至于资金链断开，不至于烂尾。
3、虽说面积比较大，容积率比较低，但是改善者，不推荐。刚需者，不追求后期品质和楼层的可以备选。建议去工地上实地考察一下，看看施工用材，进度，绿化进度谨慎做决定。

0 2.

丰乐奥体公馆

听到丰乐，很多人会想到丰乐园大酒店，丰乐奥体公馆是丰乐集团首次涉足房地产的项目（之前有个丰乐宜家其实也是他们的，只是只有一栋楼，品质较差，好像被他们自动忽略了）。

丰乐奥体公馆地块较小，就40亩， 6栋楼，700多户。目前1-3栋已经交房，主推楼栋是7号楼。因为容积率限3以下，所以总高26层。户型有2房、3房、4房，面积区间在75-127㎡，属于刚需项目。

去的时候是周末，售楼部冷冷清清，竟然一组客户都没有。想必与5月份一期交房维权有很大关系，毕竟上了都市频道。已交房的几栋楼维权原因有几条：承诺学区没了、旱水喷泉、连廊隐患、人车不分流等。

基础情况：

位置：郑州市惠济区三全路金杯路交叉口
交房时间：2021年10月
售价范围：1.6万/㎡左右
项目定位：刚需

优势：

1、属于惠济区，在北三环片区，交通便利、周边配套完善，距离在建的地铁3号线长兴路站和地铁4号线省体育中心站都不远。
2、有70多的小户型，*30多万，月供3、4千，目前这样的项目比较少。
（非要写优势，有点为难了）

劣势：

1、小开发商，缺乏经验与诚意。做酒店与景区起家的丰乐，首盘做的那么差还真是没想到。一期交房业主维权比较惨烈，暴露了开发商的不少问题，近期在售楼栋后期品质如何，难以保证。
2、地块小，配套少。总地块太小，呈长方形分布，绿化和配套设施难以满足，后期居住体验感很难保证能有多舒适。车位配比是1:0.7，车位配比低。

现状：

1、房源数量：在售3栋楼，近期主推7号楼的2个单元。由于是小开发商，品质不好保证，加上前段时间维权，看房人较少，剩余户型仍有挑选空间。
2、实际价格：算了一个十几楼的104平的房子，单价1.64万，总价170万。优惠后单价1.62万，总价168.8万，*50万，30年商贷，月供6900元。（价格偏高）
3、优惠政策：属于常规销售期，除了认购每平减200元的优惠外，没有其他优惠政策。

总结：

丰乐奥体公馆，大位置还不错。小开发商，经验不足尚能理解，但是从一期交房暴露的各种问题来看，后期品质也会很一般。
项目定位是刚需盘，小面积群体，对品质要求不高的，可以考虑；如果想改善或面积需求大一点的，不推荐。

【特别声明】

来源：“楼市微观”微信公众平台

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