第24周沈阳二手房价持平 *成主流孕市场风险

2020年第24周，沈阳二手住宅平均挂牌价11740元/平环比微降0.14%，近期沈阳二手住宅平均挂牌价呈明显的微降趋势，可以认为3月末4月初开始的由疫情引发的“报复性”上涨已经结束，小幅波动将持续一段时间，未来能否延续自2019年初开始的涨势仍需观察。

受春节假期与疫情影响，一季度的二手房市场非常冷淡，4-5月则呈现报复性反弹。通常3-4月是中*入学普查的时间，很多购买*的购房者期望尽快完成交易好迁*，也是近期二手住宅交易火爆的原因之一。

除和平区出现102元/平的涨幅之外，其他各区涨跌幅度均在0.5%以内，可以说上周二手房市场非常的平稳，但近期各区二手住宅挂牌数据显示，波动即将到来，近期或许会小幅震荡，在下半年浑南、于洪、铁西等区域会有较大波动，尤其值得关注的就是铁西区。

由于满5*的二手住宅可以免税，所以很多投资客将房产投资的周期定为5年。5年前的沈阳楼市，浑南区、于洪区、铁西区可谓三足鼎立，他们也是目前沈阳楼市二手住宅挂牌数量*多的区域。尤其是铁西区，几乎沈阳1/4的二手住宅房源集中在铁西区，多达近3万套。而铁西区总计只有36.6万户不足100万人口。换句话说，目前铁西区在售的二手住宅可以满足近10%的铁西人的住房需求。

当然于洪区和浑南区挂牌房源数量与户籍户数的比值更高，但由于他们是两个新兴区域，在此购房居住而*在市内五区的人很多，相形之下情况没有铁西区那么严重。

如果说挂牌房源数量只有铁西区较为严重，挂牌房源的面积与价位区间分布就能说明更多问题了。

与去年同期相比，60平以下房源占全部挂牌房源量的26.2%，占比提高了8.1个百分点，60-90平房源占比基本持平，90平以上房源占比4成下降8个百分点，140平以上的改善型房源占比不到9%。在总价上，百万以下房源占比62.6%上升1个百分点，100-200万房源占比29.5%基本持平，200万以上的房源则下降0.9个百分点。

购房者主要有4类：结婚型刚需他们更多考虑新房也即商品住宅；教育型改善针对*；居住型改善针对洋房等高生活品质房源；终极置业主要是养老房。

目前沈城二手房市场中的60平以下房源主要是什么房源？相信99%的人都会说是*。从挂牌情况就能发现，这部分已经渐成主力。而改善型购房者关注的140平以上总价超200万的房源不足总房源数的10%。

生活改善型购房者与终极置业者更关注二手房，因为他们都是要改善自己的居住环境，以期房为主的商品住宅很难给他们足够的安全感，这类房源沈阳目前的二手房市场中占比不高，买婚房的刚需一族更喜欢“干净”的商品住宅不太在意二手房，结果就是“*”成为沈阳二手房市场的主流，加之沈阳“严查择校”政策的持续，更是推高了“*”价格。

很简单的思路：我1万一平买的*，要交税交中介费贷款还有利息，不卖1.2万就亏了。下一个接手的人在3年后再次出售时同样这么想。然而总有一天，当*的价格高出了购房者的承受能力或是其所代表的“收益”会怎么样？总有人要亏的，就是不知道会是谁。

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