震惊，人均住房面积20年涨5倍，房价是不是该降了？

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20年前，中国老百姓的人均住房面积不到10平米；而20年后的2020年，老百姓的人均住房面积已经达到50平米，接近平衡。SOHO中国潘石屹也在公开场合表示过，当下楼市的人均住房面积已经与发达国家接近，缺房子的时代已经成为过去时。其实，央行出具的报告中也曾经做过说明，城镇家庭的住房覆盖率已达到96％，其中约30％有2套房屋，约10％至少有3套房屋。

房子过剩的场面已经在业内达成共识，很多人就开始思考房价是不是该跌了呢？

从来没人说房价会跌，只说过该跌。从楼市大佬到专家学者，不少人表示过，当下过高的房价对社会造成极大的负面影响。但市场的反应从来都不会被这些言论左右，总是作出让大家震惊的事情。因为，在这个市场中，跟楼市密切关联的东西实在是太多、太复杂了！

在过去20几年的楼市发展中，因为房地产过快的发展，导致房价逐年上涨。很多人被高房价所困扰，房屋的住宅属性也开始逐渐向金融商品过渡。房子成为人人眼中致富的手段，地位的象征。楼市目前积累着80%人的财富，他们当中都没人希望房价下跌，因为价格的下跌就意味着他们的财富会缩水。

同样，房子在另外一部分人眼中，也是*后的底线。从媒体曝出的范冰冰卖豪宅抵债、吴京拍电影没钱拿房抵押贷款，再到海马汽车卖房补贴企业利润；房子已经不单单是住房了，是一种金融产品。房子的保值增值属性，能给这些处在危机当中的个人和企业雪中送炭。

著名经济学家马光远就表示，在2020年投资楼市“不犯错”是*原则。还给出了四个投资“纪律”。其中，有两条也是对房地产投资者的良心建议。他认为，过去20年，宁可错，不可错过;未来，宁可错过，不可错。此外，马光远还给出了“21字”的忠告，即“不要把过去靠运气赚的钱，这几年靠本事给亏没了”。字里行间虽都在劝说大家不要盲目投资房产，但房子还是可以作为未来投资的选项，只不过满地是黄金，闭眼赚钱的时代已经过去了。想要投资好的房产，必须具备极佳的投资眼光。

除此之外，造成房子过剩，房价不跌的另一重要原因是土地！

而这一原因的促成，终将会成为楼市收割财富的终极筹码。一样的装修、一样的房型，一线城市可能千万，而三四线城市不过百万，这样的差距极大的成分是来自地价。你买的房子，绝大部分的钱都花在了土地上。剥离了土地，房子根本不值钱。而土地的特殊属性，在老百姓思想中，成为不可能降价的黄金产品。

事实上真实如此吗？

2016年，温州有一批20年土地使用权的房子陆续到期。温州怎么做的？如果要续期，必须缴纳占房价总额约1/3的土地出让金。10年前，你房子买的价格是100万，10年后房价涨到120万，但是土地续期你还得交40万。这就相当于，你“房子+土地”一共花了140万，但是现在只能卖120万。

这是典型的房价涨，却还亏钱的案例，不是因为市场无人接盘，也不是因为其它原因，只是因为土地产权到期之后的延续费，就让你亏钱了。这也许是未来二手房将面临的*问题，随着房龄的增加，房子的增值空间能有多大，关键就是看产权年限了。而同样，在房子越建越多，土地越来越少的趋势下，开发商还有多大胆量去赌未来减少的需求趋势？

现如今，越来越多的房企开始收缩布局规模，从快速扩张过渡到以利润为主的发展模式，就是因为现在的市场已经不再是以规模为王了。转型升级、多元化发展也成为房企不断探索的新模式，企业减债减负，也成为业内共识。

而对于未来楼市的趋势，根据政策的导向以及市场的发展，房价很难有新的突破，大概率会进入到准确的市场周期波动规律当中。依靠房地产暴富的时代已经不复存在。房地产市场将迎来“新方向”，即坚持“以稳为主”。

言午说

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