太狠了，有小区直降400万+！深圳“降价潮”来了？

本文是楼市头条的第436篇原创

楼市头条| 观地产 看中国

深圳的购房者*近很欢乐，因为他们期待已久的局面似乎出现了。

事情嘛，很简单，不少房子降价了！

位于南山区滨海大道与科技南路交汇处的浪琴半岛小区，一套5室3厅面积为371㎡的房源，总价7000万直降500万。

位于龙华观澜高尔夫大道的观澜湖，一栋6室3厅面积为601㎡的房源，总价5500万直降520万。

位于南山区华侨城香山中街2号的波托菲诺天鹅堡小区，一套7室3厅面积为335㎡的房源，总价6000万直降400万。

还有中介曾在微信群透露称：“之前该楼盘业主底气十足要价1150万，新政一出，挂盘价直接跌到900万”

具体是哪个楼盘呢？可以看下下面这张图。

看了这些，是不是有种二手房源大面积降价、业主心态开始出现滑坡的感觉？

“业主降价求售、愿共担税费、延长到款期限”

“*笋盘！超级笋盘！业主诚心卖。抢到既赚到！”

这些蛊惑了十足的话语，是不是让你很心动？

但实际情况真是如此吗？

01

降的都是哪些房源？

降价幅度如此之大，并不只有寥寥几套。

南山、宝安等多区域都出现过不少“跳水式”降价的房源。

这些降价幅度过大的房源明显有两个特征。

1）面积普遍较大

按照“7.15”新政普通住房定义，实际使用面积超过120㎡或者建筑面积超过144㎡；总价超过750的就算是豪宅。

诸葛找房显示的数据中，超过144㎡的住宅，不乏降价百万+的房源：

位于宝安区尖岗山大道处的中海九号公馆，一套6室1厅房源，降价500万，面积为246㎡；

位于罗湖罗沙路2008号的航天晴山月，一套5室3厅的房源，降价100万，面积为268㎡；

位于福田北环大道西行辅道与梅华路交汇处的虹湾花园，一套5室2厅的房源，降价100万，面积为189㎡；

还有更多的房源，降价也超过了50万，但不仅限于下表村长整理的：

相反，小户型在不同区之间，降价的力度则非常有限。

降价幅度大部分集中在1—20万左右，幅度并不太大。

比如下面的部分房源（上下滑动查看更多）：

2）总价超过750万

除了面积较大以外，这些降价力度达百万级以上的房源也主要集中在总价超过750万的范围。

比如村长前面整理的大户型房源，本身面积就非常大，加上单价不低，随便拎一个出来，总价都超过了750万这条线。

这些房源之所以能一下子降价上百万，除了房子的税费增加导致流动性变差以外，本身总价的基数足够大。

几十万，甚至一二百万的价格变动，算不上什么，充其量不过是跌了几个百分点。

比如于福田北环大道西行辅道与梅华路交汇处的虹湾花园4室2厅面积150㎡，就算降价70万，降幅也不过才6.25%。

相反一些总价低于750万的房源，降价力度则明显小许多，而且总价越低降价力度越小。

比如位于南山区的桃源村三期一套精装3房1厅面积81㎡的房源，降价幅度只有9万；

位于福田竹子林四路与紫竹六道交界处的越海家园一套1室1厅面积47㎡的房源，降价幅度只有12万；

而位于罗湖区锦联路43号的锦上花家园一套1室1厅37㎡房源，降价则只有0.5万。

嗯，纯属闹着玩。

这些降价其实主要还是因为当前政策对豪宅的限定。

按照“面积144㎡”或者“总价750万”的标准，120㎡的房源，7万/㎡以上是豪宅，80㎡的房源，10万/㎡以上的也都是豪宅。

02

真降价，还是二手房源集体“618”？

现在确实存在不少降价房源，但到底是真实在降，还是“明降暗升”？

有社区论坛业主亲自查看自己买的两套房所在的小区，一套在关内，一套在关外，然而都没降价的迹象。

并且业主打算换房的朋友也没打算降价出售。

因为担心自己降价卖了，再买的房子如果没降就亏了。

无独有偶，有网友也留言评论说遇到业主声称自己亏本降价60万，实际上比同个小区的成交价格还贵，并无性价比可言。

甚至有房源，不仅没有降价，反而还涨了不少。

这两天村长有不少相识的房产中介这么说：“对比新政前，只要是条件不错的房子，基本上挂出来一周就能成交……一天一个价，业主都是5万10万地上调报价。”

比如宝安区宝中的某套房源，7月4日的时候挂牌价显示730万，7月4日的挂牌价显示745万。

一个星期后，7月16日挂牌价就变成了了750万。

甚至到了7月22日，房源价格一天变动两次。

7月22日09:30先是从750万涨到了780万，接着5*后再涨价12万，变成792万。

以*来计算，每*涨价2.4万元，简直比印钞机还快。

那么问题来了。

前面我们也说了市场上有很多小区降价幅度挺大的，为啥后边还有的小区反而涨价了？

这些涨价的房源其实也有类似特征：

一是*

据某个论坛网友透露，近期刚刚确定了荔园实验*和荔园小区东校区的八卦岭，凭借两大名校的气势，其业主反而在上周末还涨价了5%。

村长着手统计了一下，就比如位于八卦岭的旭飞花园，7月22日在售二手47套，其中涨价的16套，价格平稳的14套，降价的17套。

并且降价的22套房源还有不少早在“7.15”新政之前已经降价。

在旭飞花园内，一套2室1厅面积44.63㎡的朝南房源显示，和历史价格相比已经降价，但降价的具体日期其实比5月25日还要早。

这距离新政实施相隔将近两个月。

同小区内另一套同样朝南的房源，1室0厅面积20.34㎡，其实在今年5月份之前已经降价，并且总价一直维持到现在的100万。

二是网红盘

比如位于南山区后海滨路与蓝天路交汇处的阳光海滨花园，一套2室1厅面积75.71㎡的房源，7月15号的挂牌价格是1300万，但7月19号挂牌价格已经涨到了1450万。

位于南山区南海大道与工业八路交汇处的花园城3期，一套1室1厅面积65㎡的房源，7月13号的挂牌价格是680万，7月15号挂牌的价格是706万，但7月21号挂牌价格已经涨到了720万。

宝安区新湖路与创业一路交汇处的鸿荣源·玖誉，一套 4室1厅面积249.47㎡的房源，7月15号的挂牌价格是4200万，但7月21号挂牌价格已经涨到了4600万。

宝安区宝安大道与玉律路交汇处的花样年花乡，一套1室1厅面积37.79㎡的房源，7月15号的挂牌价格是495万，但7月21号挂牌价格已经涨到了520万。

上面说的那两种，是真实在涨的。

村长在做统计的时候，还发现一些挂羊头卖狗肉的房子，就是那些嘴上说降价了，但还是被历史挂牌记录出卖了。

比如位于南山区科技园古铜路36号的华润城润府三期，一套2室2厅86.99㎡房源，新政前挂牌1530万，新政后挂牌1500万。

但实际上此套房源6月底挂牌1460万，降价后依旧比上月贵40万。

位于福田区石厦益田五路3011号的合正佳园，一套2室1厅82.1㎡房源，六月末挂牌866万，七月初涨到890万，新政后降到885万。

降价后依旧比上月价格高出20万。

同样地，合正佳园的一套2室1厅74.99㎡房源，六月末挂牌680万，七月初涨到750万，新政后短暂的降到700万后又继续涨到900万，而后再降到850万。

降价后依旧比上月价格高出170万。

这就提醒购房者了，是否真的降价，应该比较房源自身以往的价格，对比房源同小区的同户型价格，然后才是做决定要不要买。

要学会雾里看花，虽然政策变了，但是买房本身的逻辑还是没变的：

长远角度来看是增值的的房子，首先需要保证的就是房子的流动性，决定流动性的几个重要因素：地段、面积、房屋属性等，这才是基本面。

03

打新or选择二手？

“打新”还是得打

这次调控的效果应该是降温不降价，还给了刚需三年的不涨价窗口期。

但不管是否有这次新政，深圳新房限价这一条规定没被打破，一二手房源还是会倒挂，套利空间不减。

只要细心去观察市场就知道，有多少业主是借着新政，厚着脸皮卖惨，大谈自身亏本甩卖。

再者新房抽签要优先无房、个税或者社保年限长的购房者，也就意味手中有房票的，打新中签概率大大提高。

这么说吧，近三年都不用再担心遇上像9000人抢金融街不到400套房、看个房都要冒雨排队，守着验资的情况了。

今年如果打算买房，应该多收集新房的信息，多进行对比。

二手投资可以缓一缓。

政策之后，3年之内，很多假离婚的，*深圳的，都没有了名额，需求被压制。

但并不意味着深圳每年几十万人口流入的住房需求就消失了，只是被延后，市场冷静了下来而已。

这次调整，有相当一部分人失去购房资格，对二手房市场来说，也就等于短暂的失去一大批潜在交易对象。

没有交易对象，市场会迅速进入横盘状态，这种时候二手投资就需要缓一缓，避免横盘带来损失。

比如*近就有这么一个案例：一购房者2016年，以4.6万/㎡的单价，和朋友合伙买下福永某盘，万万没想到买完就遇上调控。

而附近的万科星城、华强城在2019年开盘*才4.4万/㎡，上涨空间非常小。

整整3年，月供还不断投入，也就意味着这名读者2016-2019年白供了楼。

所以手上拿着资金的，可以短时间内先缓一缓，等三年冷静期过去，深圳人的需求再次被释放了再重新考虑。

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文 |村长♂

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