厨房、卫生间、阳台也能出租？广州严罚下的租赁现状什么样

来源：价值领地发布时间：2020-08-10 00:00:00

▎市场分析丨By：世联评估

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背景

近日，广州市第十五届人大常委会第三十八次会议表决通过了《广州市房屋租赁管理规定》（以下简称“规定”）。待广东省人大常委会批准后，便将正式实施。《规定》明确指出：厨房、卫生间、阳台、地下储藏室等原始设计为非居住用途的空间，不得单独出租供人居住。将非居住用途的空间单独出租供人居住的行为，将由区房屋行政主管部门责令限期改正；逾期未改正的，对个人处以一万元以上五万元以下罚款，对单位处以十万元以上五十万元以下罚款。《规定》除明确厨房、卫生间、阳台、地下储藏室四个场所不可单独出租供人居住外，还包含了房屋中原始设计为非居住用途的空间，在范围的界定上有所扩大；另外对于违反该规定的处罚标准，与2010年住建部出台的《商品房屋租赁管理办法》中“处以五千元以上三万元以下罚款”相比亦有明显加重。这也间接反映了城市化的洪流下，新市民增多，人口在城市聚集，住房租赁市场需求旺盛，同时也乱象丛生，迫切需要寻找更加具有针对性的破题之法。

住房租赁市场主要问题

（一）住房租赁市场供需失调。 从供给端来说，住房租赁市场的供给主要为散户，房东一般通过网络平台、街头广告或者中介招租，房源多且杂；从需求端来看，一二线城市住房租赁市场需求旺盛，承租方多以年轻人或者外来务工人员为主，尤其在人口净流入的大城市，租房群体更广。从供给结构看，市场上的房源虽然众多，但存在匹配度低，结构错位等问题，一方面承租方追求的“物美价廉”往往与出租方的“物美价高”发生冲突，或者存在老旧价低的房源，难以找到租户，形成房东有房难租，租客租不到房的局面。另一方面，市场上的房源多以二居三居的户型为主，小户型较为稀缺，对于非以家庭为单位的租客主力军来说，匹配度较差，供求矛盾突出。

（二）群租现象层出不穷。为了迎合低收入水平租客需求，出租房通常被房东分割改造，卫生间、阳台等非居住空间也得到了“充分利用”，二居变三居、三居变四居，甚至是上下铺、大通铺。群租问题不仅给小区业主的正常生活带来困扰，同时也加大了物业的管理难度，更有可能造成严重的治安、消防等安全隐患，虽然已明令禁止群租，但该现象仍然屡见不鲜。

（三）中介机构、网络平台不规范。对于中介及相关平台来说，租房市场也面临较大的竞争压力，为了追求业绩，一些中介会把房屋内的实际图片替换，美化图片，以吸引客户的注意，或者存在已出租房源仍然挂网、虚构房源、价格不透明等情况，虚假房源以假乱真，使得租户陷入套路，租房时间成本增加。

（四）住房租赁市场监管不足。目前，住房租赁市场发展相对滞后，相应规范监管机制尚未建立完善。2010年12月，住房城乡建设部出台的《商品房屋租赁管理办法》明确要求住房租赁备案，仍未落实到位。现有住房租赁市场供给方占主导，租金、涨幅、押金、承租期限及承租期间的维修等，基本由出租人单方决定，承租人处于被动接受状态。此外，承租人与社区管理脱节较为严重，尤其在疫情下的老旧小区更为突出，由于老小区物业管理缺位或者力度不足，承租人难以及时获取小区、楼栋相关管理要求，导致信息不对称、沟通不畅等问题，社区管理尚且有待加强，这也间接说明了住房租赁市场监管之路任重道远。

总结

住房租赁市场是我国住房制度的重要组成部分，但相对于交易市场和保障住房市场发展较为滞后。党的十九大报告明确指出“坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”

2019年7月，财政部、住建部联合开展中央财政支持住房租赁市场发展试点工作，长沙与北京、上海、南京等共16座城市入围试点名单，并获得中央财政资金支持。各地区也在探索构建完备的住房租赁体系，以保障住房困难群众和“新市民”住有所居。

为推进房地产市场供给侧结构性改革，加快培育和发展住房租赁市场，有效增加租赁住房供应，长沙出台《长沙市租赁住房房源筹集暂行办法》 ，除通过国有建设用地新建（配建）租赁住房、盘活存量住房等方式筹集外，还支持符合条件的闲置厂房、办公用房、仓储用房和其他商业用房等非居住类型的现有房屋，依法改造作为租赁住房；武汉市起草了《关于允许商业和办公用房等存量用房改造为租赁住房的通知（送审稿）》 ，允许部分闲置的商业和办公用房等存量用房改造为租赁住房。

此外，应加快培育和发展住房租赁企业，支持专业化的住房租赁企业发展，同时，需建立有效的法律规范和市场监管机制，以保障住房租赁市场的平稳健康发展。