一场直播，3位大佬，10条商业地产干货

前两天，我们搞了一场直播。

主题叫《商业地产的短期变化与长期变革》。

这个活动，是「郑州地产自媒体矩阵」2020年度品牌活动《楼市相对论》的第二季，「楼观」是承办方。

直播中，我们和三位大佬，聊了聊关于商业地产的事儿。

这三位，很多人都熟悉。

司小伟，河南新田集团副总裁/郑州国贸商业总裁，本土*成功的商业品牌「新田360广场」的缔造者之一。

张磊，河南盛合商业/智晟行联合创始人，从业二十余年，服务过上百个商业项目，理论和实操两手都很硬。

张桐，世邦魏理仕郑州顾问及交易服务商业部董事，「世界五大行」里的后浪，郑州商业投顾界的冉冉新星。

在云上，超过8万人观看了这场直播。大家不仅参与热情高，转发、分享、提问也十分踊跃。活动效果，远超预期。

原本计划一个*的直播，*终进行了99*。尽管如此，还有很多粉丝表示意犹未尽。

为此，「楼观」整理了这次直播的10条干货，希望让更多人看到。（完整版直播回放视频，附于文末。）

话不多说，直接上菜。

.01.

报复性消费没来，但消费市场比你想象的乐观。

张桐有调研数据，疫情后，品牌商场回血迅速，5月份，销售额大多已恢复至去年同期的80%，TOP20大多同比增长。

司小伟说，2月疫情，国贸360广场销售额同比下降约90%，3月份恢复至去年的三四成，6月同比持平，七八月已实现同比增长。

.02.

内循环，对住宅，意味着控制房价；对商业地产，可能意味着政策暖风。

张磊认为，内循环，说简单点就是出口转内销。

怎么内销？一是控制房价，让更多人有钱消费；二是释放消费，让更多人有地方消费。

这就意味着，消费市场会有更多政策倾斜。商业地产，尤其是商铺，可能迎来新一轮风口。

.03.

线上和线上，不是「你死我活」，而是「共融共生」。

关于线上和线下商业，马云和王健林八年前就打过赌。目前来看，好像谁没也没干掉谁。

张磊认为，未来趋势是「新零售」，以互联网为平台，以消费者为核心，线上线下积极结合，人货场更高效融合。

我的理解是，不管线上线上，好的体验才是王道。

.04.

三个新变化：品牌焕新，品类细分，老旧物业改造。

张桐分享了商业市场的几点新变化。

品牌焕新，拥抱「后浪」。

比如，过去两年，LV、GUCCI等奢侈品牌都在干同一件事，换LOGO，从传统变得扁平化。LV设计更加时尚，吸引年轻群体。

品类细分，比如日餐，以前多是上井一样的自助餐，现在有了专做日式烧露、茶泡饭的细分品牌。

商业存量时代，老旧物业改造成趋势。

这一点，郑州也很明显。比如，友谊大厦更名「D27潮·新生派」，百盛购物广场变身「igo大乐城」，亚细亚化身「亚细亚卓悦城」。

总之一句话，对商业而言，创新是永恒的主题。

.05.

房企做商业*铁律：戒掉住宅思维。

很多的商业，都是开发商拿地时被要求的商业指标，明知这种商业不可为而为之的结果。

张磊深有感触，前两年服务一个项目，甲方目标高远，要做城市级作品。

结果是，尽管张磊团队历经万难，几乎做到了固有条件下的*优，但商业体验感仍旧很差。

司小伟说，商业是*讲规律的行业，主观行为注定走向失败。

换句话说，商业和住宅是两个概念，房企做商业，要有商业思维，要符合商业规律。

郑州需要的是有商业思维的地产，而不是偏地产售卖的商业。

.06.

郑州没*商业IP，是因为本土商业太优秀。

论商业品牌，郑州比不上武汉、西安，也赶不上长沙、济南。

太古、恒隆光传绯闻，不拉手。

大悦城、瑞安新天地，因北龙湖北岸规划修改，大概率入驻夭折。

怪郑州实力不济？

张桐觉得，恰恰相反，是本土商业品牌做得太成功了。

「不是一线商业不想进郑州，它们一是没机会，二是在观望，心里没底，进来之后能不能做过本土商业。」

这也不是没道理。这些年进入郑州的大IP，像万象城、新世界百货，在别的城市「一呼百应」，在郑州也只能说「泯然众人」。

唱主角的，还是本土品牌。

大卫城，去年销售60多个亿，郑州商业扛把子。正弘城、锦艺城、公园茂等，也都风生水起。

文旅项目，郑州本土品牌也成长迅速，如建业电影小镇，银基国际旅游度假区等。

.07.

上海商业的今天，就是郑州商业的明天。

魔都商业有个特点，核心商圈是徐家汇，同时各个区、甚至各个社区也都有自己的商业核心。

张磊认为，未来郑州，也很可能如此。

二七商圈更新升级，同时花园路商圈、CBD商圈、大学路商圈都在崛起。各个区也都在形成自己的商业核心，像中原区的中原万达，高新区的朗悦公园茂，惠济区宜家商场等。

「商业中心在哪不重要，重要的是满足消费需求。」

.08.

什么是好商业？改变城市生活方式。

好商业的标准可能千万条，但有一条很重要，为城市带来新的生活方式。

司小伟带领团队打造的国贸360，引入郑州首家星巴克。

随着星巴克的增多，很多郑州人的生活方式也发生了改变，商务活动、约会休闲有了新选择。

再如，万象城入驻郑州后引进河南首家西西弗书店，随后锦艺城、新田360广场也纷纷迎来了西西弗书店。

一个好的商业，就像一条鲶鱼，触发诸多城市效应。

.09.

投资商业地产，这些建议很靠谱。

一个商业项目能不能买？

张桐给出了三个考察维度：地段、品牌、运营。

司小伟认为，大环境看城市级别，城市越有发展潜力，商业也就越有增长空间；小环境看项目，周边要有消费支撑，自身规划、定位要符合商业规律。

*为重要的，司小伟认为是运营团队。

这一点常常被投资者忽视，但恰恰至关重要。一个优秀的运营团队，能为好项目赋能，能让「死」项目「复活」。

宝龙城市广场算是活生生的案例，天时地利都占了，败在了「人和」上。

张磊认为，疫情迟早会过去，内循环释放消费需求，既然预知未来比现在好，那现在就是好的投资时机。

.10.

商业地产人*的资本：自我把控能力。

这是行业老炮司小伟，送给商业地产人的一句话。

无论市场好坏，无论身处何种环境，唯有让自己强大到无可替代，才是直面人生的*资本。

多数人对未来很忧虑，少数人对未来较乐观。

我想起一位地产前辈的话，「沙鸥精神是不在于它的飞行速度，而是在于它迎接暴风雨与雷电的精神。」

愿我们，都做好了拥抱这场风暴的准备！

ps：更多精彩内容，请点击以下直播回放。干货满满，强烈建议收藏保存。

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