提前一步，融创“三升三降”启示录

双兔傍地走，安能辨我是雌雄？走，是“跑”的意思。楼市火爆时期，房企都在奔跑，速度掩盖一切，各项指标似乎都很好。当市场趋于平稳，出水才看两腿泥，真实的一面才得以显现。

缓行市场叠加疫情，今年的中报有看头。

壹

8月26日，融创中国公布2020年中报。

虽然规模不再是那么重要，但业内还是忍不住要比较一下销售额，尤其是前十房企。今年上半年，融创已实现合同销售金额1952.7亿元。

多数主流房企全年销售赛点是在下半年，何况上半年疫情耽误了几个月。业内都知道，融创发力更是在下半年。据业绩快报，该公司7月份合同销售金额同比增长26.97%至522.5亿元，恢复在加速。

下半年融创可售货值6213亿，其中76%位于一二线城市。按照融创的销售力，完成全年目标几乎没有悬念。

对上市公司来说，比当前销售额更重要的指标，是营收、利润和负债。

营收上升。今年上半年，融创实现营业收入773.4亿元。集团连同合营、联营公司的合计营收1280.0亿，其中公司拥有人应占收入948.0亿。

利润上升。至2020年6月底，融创核心净利润为130.4亿元，同比增长3%；公司拥有人应占溢利为109.6亿，同比增长约6.5%；公司拥有人应占净利润率达到14.2%，同比上升0.8个百分点。

总资产上升。截至今年6月30日，融创总资产为9964亿元，比上年末的9606亿增长3.7%，离万亿总资产咫尺之遥；所有者权益1339亿，较上年末的1141亿增长17.4%；公司拥有人应占权益970亿，较上年末的831亿提升16.7%。

融创为何能做到这“三升”？

业内的共识是，融创的执行能力强，销售能力强，但这一切是建立在好产品的基础上。尤其是自2018年下半年房地产市场进入调整期，产品成为消费者下单的主要因素。融创正是以产品打头阵，执行力和服务紧跟，才能转化为销售*的优势。

这几年，融创销售额持续大幅增长，但转化为营收有一定滞后性。比如，2018年底有5000多亿已售未结算，它确保了至少今后两年的营收和利润；而2019年销售额同比又增长21%，其包含的大量未结算收入又为2021年以后的营收和利润提供了保障。

利润不断增厚的同时，融创土地储备质量保持*，这是总资产壮大的重要原因。2019年融创权益土地储备面积约为1.34亿平方米，货值约3.07万亿元，其中超82%位于一二线城市，平均土地成本仅为约4306元/平方米。

今年上半年，其平均土地成本为4312元/平方米，与去年底持平。这表明，融创在增加土地储备的同时，成本却能保持稳定，这无疑需要精确的土地市场机会把控能力。要知道，今年各地的地价还是在上涨的。

此外，融创地产+的业务收入也获得明显增长。比如融创服务和融创文旅。截至2020年5月31日，融创服务合约建筑面积达2.27亿平方米；截至8月25日，融创乐园客流量达243万人次，商业客流量达1021万人次，基本恢复至疫情前水平。

从时间看，2018年融创利润开始释放，2019年后逐渐进入收获期，而2020年在全国主要城市地价上涨时它仍能将获地成本控制在去年底的水平，这必将对2021年以后的营收和总资产增长，起根本保障作用。

融创苏州桃花源

贰

与上面“三个指标齐上升”相伴随的，是三个重要指标的下降。

拿地规模下降。我们发现，疫情似乎没有影响土地市场，少数城市成交土地溢价率持续攀升，有些地块溢价率甚至达到50%，土地成本再次爬到高位。融创避开了这些高温时间窗，2020年上半年，它仅以合理价格择优补充了少量土地，同比大幅下降64%。

截至业绩公告日，融创拥有确权土储总货值超3万亿元，总面积超2.5亿平方米，平均土地成本约4300元/平方米，土储质量远胜同侪。

负债下降。2020年上半年，融创有息负债总额稳步下降，净负债率大幅下降23个百分点。至报告期末，集团账面现金1209亿元，流动性充裕。

融资成本下降。上半年融创在境内发行了2+2年期债券，利率仅4.78%，较去年可比债券二级市场收益利率下降约2%。境外债券融资利率亦整体下降约1.5%。融资结构得以优化。上半年集团新增融资成本显著下降1.9个百分点。

融创为什么能做到“三降”？

还得回到土地市场。过去几年，孙宏斌一直强调拿地是房企*重要的投资决策，在正确的时间做正确的事，“如果土地拿错了，开发商再有能耐都没用。”

土地获取能力是融创的核心竞争力之一。2017年-2019年融创看准机会连续大手笔并购，增加了大批优质而价低的土地储备。

今年上半年疫情期间，融创反倒刹住了买地的脚步，为何？因为融创看到，不少城市的地价异乎寻常地上涨。在新房价格普遍限价的背景下，地价迭创新高，必然为日后项目的上市带来沉重压力。随后多个城市升级调控，决策层再向楼市喊话，也并非偶然。

融创摁住了高位拿地的冲动，也为降杠杆赢得了主动。与此同时，公司抓住时间窗口，发行了几期低利率的债券，置换了债券结构，切切实实降低了收益利率。从而，上半年集团的融资利率亦整体下降约1.5%。

这“三升”、“三降”，表面看来，只是一些财务数据的变化，但并不容易。且不提疫情的挑战，须知，这是在保持集团业绩不下滑、各板块不掉队的前提下实现的。

融创阿朵小镇

叁

前几天，业内都在讨论住建部和央行联合召开的房地产企业座谈会，宣布的重点房地产企业资金监测和融资管理规则。即所谓的“三条红线” 融资新规（剔除预收款后的资产负债率大于70%，净负债率大于100%，现金短债比小于1倍）。

专家们深知，对处于高速增长的企业来说，关键是看财务底线是不是安全的，现金流是不是顺畅的。回头看，有判断的同行都会同意，融创的几次并购都至少是10年难得一遇的良机，事实也证明老孙确是把握投资机会的高手，为公司筑牢了连上新台阶的基石。

就在融创开启这一轮利润释放周期的同时，融创管理层也对负债率保持了警惕。在2018年年报发布会上，孙宏斌称，控制负债率是公司未来两年的主要方向，主要是加快去库存、控制投资和拿地节奏；在2019年年报发布会上，融创总裁汪孟德表示，未来2-3年，融创负债率往下走的方向是不会改变的。

从2020年中报看，融创正在履行自己的承诺。当然，正如市场会有波动一样，营收、利润、负债率这些也会有所波动，但降杠杆、降负债率的方向不会变。如果我们上面的分析大致是符合的话，不说太远，融创这种“升-降”趋势保持两三年，就足以令投资者惊喜。

值得一提的是，决策层和主管部门是在今年7月酝酿出台重点房企融资管理新规的，而早在去年底融创就已经着手压杠杆、降负债了，中报只是我们看到的阶段性成果罢了。

融创北京壹号院

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