从财报看房企：融创上半年的功守道

功守道，由太极推手演变而来，保留了刚柔并济的理念及太极推手的核心规则，强调进退之间，攻守有道，方内能强身健体，外能防身制敌。

融创中国一直就是这样一家深谙“功守道”智慧的房企：知道在什么时刻自己得进攻，什么时刻自己需防守，不做贸然进攻，也不固步为牢。

2020年上半年，全世界的经济节奏被疫情打乱，叠加疫情和调控下的房企更甚。融创的节奏却显得清晰而紧凑，交出了一份亮眼的中期成绩单：本公司拥有人应占溢利109.6亿，同比增长约6.5%；有息负债总额稳步下降，净负债率大幅下降23个百分点。

统计数据显示，2020上半年，绝大部分房企的销售额和净利润呈现出“双降”局面。融创是如何乘风破浪，从容应对的？

仔细研读融创39页的中期业绩报告，我们从里面找到了融创一攻一守之间的答案。

01.

功：聚焦利润

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随着房地产企业外部融资限制预期将继续收紧，利润对房企有多重要？

孙宏斌在近日的业绩说明会上说的很直白，融创要在保持负债总量稳定的前提下，通过增加销售、利润使公司负债率降下来。

当前融创已经进入聚焦利润经营策略的发展阶段，打造以利润为核心的管理体系，增强综合竞争力，进一步增厚企业安全垫。

事实上，早在年初的2019年业绩会上，孙宏斌就曾表示，融创已达到一定的规模，销售额的增加是必然，但不是重点，利润才是*位，希望在利润、品质上有更好的排名。

他分析，行业在2020年、2021年的利润压力都比较大，因为2020年和2021年的时候，结转的是2018年、2019年卖的房子。

融创上半年的成绩单没有辜负孙宏斌的期望。

半年报显示，报告期内，融创录得核心净利润130.4亿，同比增长3%；本公司拥有人应占溢利109.6亿，同比增长约6.5%；公司拥有人应占净利润率14.2%，同比上升80个基点。

从截止到8月27日已经公开披露半年报的房企来看，融创是为数不多盈利能力和盈利质量均获得稳步提升的规模房企。

从全年来看，融创的利润也具备较强的锁定性。

数据显示，今年上半年，融创已经达成合同销售金额1952.7亿元，7月合同销售金额同比大幅增长26.97%至522.5亿元。下半年融创可售货值高达6213亿，其中76%位于一二线城市。

从更长期的视角来看，截至业绩公告日，融创拥有确权土储总货值超3万亿元，总面积超2.5亿平方米，平均土地成本4312元/平方米，货值约80%位于高能级的一二线城市。无论是土储的数量还是质量，在规模房企中，融创拥有的土地储备都是非常优质的，将能有力保障集团在未来多年内的市场规模稳步提升。

华创证券认为，融创打造了厚实优质土储以及低廉土地成本的强大优势，利于实现快周转及高毛利率，预示后续销售和业绩“量质提升”，看好公司销售和业绩的持续双双高增。

利润的来源不仅是开源，还得节流。

为了*限度地”挤“出利润，今年上半年，融创在多个维度强化精细化运营管理。

半年报数据显示，融创的管理费用为36.9亿元，较2019年同期下降9.5%，管理费用率由5.3%下降至4.8%。

亿翰智库认为，这说明融创中国在提质增效，费用管控等方面取得了一定进展，盈利能力进一步增强。

02.

守：严控拿地节奏

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对土地市场的准确判断、精准高效的土地投资，是融创在行业激烈竞争中的核心竞争力。融创对于土地市场的把控能力在过去几年波动的市场环境中也得到充分印证。

半年报显示，今年上半年，融创的拿地金额同比大幅下降64%。

虽然此前融创已经提出了严控拿地的发展战略，但如此大的控制幅度是业内鲜见。

孙宏斌在半年报业绩发布上透露了融创上半年在拿地上采取“守”式的答案：现在是土地市场风险*的时候，开发商手中有钱，老百姓手中没钱，土地拍的贵，房价压力挺大的。很多公司在上半年买了很多贵的地，上半年不是很好的拿地机会，下半年和明年上半年机会好一点。

此前，有知名开发商的CFO指出，高价拿错了地，是开发商*的风险。据不完全统计，2016年的“地王‘项目，大部分至今都还没有解套。

2020年以来，局部热门区域、城市的土地市场火热，土地成本攀升高位。世联行近日发布的7月土拍报告显示，从住宅用地招拍挂成交的平均溢价率来看，总体保持高位。土地市场热度依旧延续，三大城市群城市较之前甚至更为火热，优质地块引争抢。

事实上，在上半年拿地金额同比大幅下降64%的情况下，融创依然有非常充足的土地储备。

截至业绩公告日，融创拥有确权土储总货值超3万亿元，总面积超2.5亿平方米，平均土地成本4312元/平方米，货值约80%位于高能级的一二线城市。无论是数量还是质量上，均能有力保障集团在未来多年内的开发需求。

亿翰智库认为，为上半年融创中国严控拿地节奏的主要原因有两点，一是上半年土地市场火热，部分城市虽然供应了少量的优质地块，但是相应的成交单价也较高，这与融创以合理的价格补仓的诉求矛盾；二是融创土储总量充足，充足的土地储备足以支持企业未来3至5年的高质量发展。

一攻一守之间，融创的长远的战略眼光和敏锐的洞察力在不断变幻的市场环境中的到了充分体现。不仅是今年半年报出色的成绩单，从更长时间的历史维度来看：

2010年-2019年，融创合同销售金额从71亿元上升至5562亿元，增长高达77倍；

同期，营业收入从82亿元增长至2937亿元，增长35倍；

同期，核心净利润从15亿元提升至271亿元，增长17倍；

2010年-2020年6月底，土地储备货值从876亿元增加至3万亿元，增长33倍；

同期，净资产从47亿元增长至1339亿元，增长27倍。

地产大时代，只有应时而动，深谙攻守之道，才能保持活力和生机，这也是融创上市十年，全面实现跨越式增长，稳居行业头部地位的本质要义。

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文 |村长♂

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