西安第四季度，“市场冷热”看什么？

进入10月份，听到*多的事情就是房企降价争议，虽然，西安还没有开始降价，但抖音上郑州已经出现骨折价了！

于是，人们开始幻觉西安也出现降价了，因为提价后解筹率下降也被视为“降价的先兆”或者是“降价的外套”，而一些有实战经验的专家，也是趋炎附势，说“短周期已经来了”，又到了一年一度上车的时候。

其实，进入2020年上车时间段*的时候，就是年初3月份，整个市场都被冰封了，房价略有松动，房企开始打折，搞线上团购房，这个时候房价还在一个比较低谷的阶段，但进入“金九银十”，虽然供货量大增，你还能找到3月份的房价么？

举三个案例，海逸长洲、电建洺悦府、绿城全运村，从年初到第三季度，我们仔细观察一下，是不是变得好买了？显然没有，电建洺悦府优惠收回，房价从1.5万/㎡杀到1.8万/㎡，海逸长洲从2万/㎡杀到2.4万/㎡，绿城全运村价格涨幅不大，但上演三千人摇号.....

市场还没有到房企断臂求生的时候，他们所谓的“特价房”或者“七折价”，都是营销大于实际，线上概念满天飞！

对于房地产，*检验市场热度的数据，就是土地出让金，因为，房企不可能在全国范围之内，出现集体造假，或者隐藏数据。

正是因为如此，关于土地出让金的两个数据才引发了我们关注，一个是全国卖地打破记录，二个是西安卖地金额名列全国前列。

其一，2020年1-9月份，50城卖地收入首次突破3万亿。疫情影响逐渐过去，多城市集中井喷卖地，土地市场成交额持续上升，截至9月底50大城市年内卖地超过3.03万亿，同比2019年同期上涨幅度高达19.5%.

其二，2020年1-9月份，50城卖地收入西安排名第11位。溢价率3.6%，同比增长33.65%；规划建筑面积3335万平，同比增长15.83%；土地出让金834.3亿，同比上涨48.11%，排名全国TOP11，量大价低，特征明显。

从全国来看，不仅土地成交刷新历史记录，还诞生了上海、武汉两个2000亿城市，北京、南京，武汉、广州等6个千亿城市，12个城市卖地超过500亿元，一共有41个城市卖地超过200亿元。

这说明了什么？至少在土地市场，房企摘地积极性还是较高，即便是在经济全面复苏，融资渠道受限的情况之下，房企对于土地资源的渴求，并没有放冷放凉，还在孤注一掷。

比起不算太透明的销售额数据，土地市场的数据*具有代表性，因为网签数据还会延期，土地成交几乎是公开透明，因此，这个数据更有说服力！

为什么会出现“舆论PK现实”完全出现两层皮？舆论端对于地产千夫所指，土地端市场加大运营？关键还是有需求！

其一，地方有资金需求：2020年1-6月共实现全国一般公共预算收入96176亿元，同比下降10.8%；全国一般公共预算支出116411亿元，同比下降5.8%，上半年公共预算收支差额已愈2万亿元关口，这还不算灾害频发、社会保障、政府债务付息等刚性支出，如果全部算上，预算收支敞口将进一步拉大。

其二，房企有开发需求：2020年1-9月，50家大型房企摘地金额高达19226亿，同比上涨了4.5%，一定要看清楚，需求没降低，反倒是上涨了。在历经2月市场陷入冰封，3月份初步解封，4月份正式恢复80%，这种情况之下，竟然年内前九个月还能出现增长，可将房企对于土地资源的渴求度有多高。

其三，家庭有避险需求：随着美联储为代表的各国央行“宽松放水”，进行大规模的经济刺激，金融流动性越来越差，濒死企业争相上市融资，债券市场一阵透心凉。随着政府对于保本理财等清退政策，大量的闲余资金被挤入楼市，无论是刚需、改善类产品一概是跑量为主，买房变成了一种投资刚需。

在这种情况之下，不管DLD怎么猛敲键盘，始终破不了“桑弘羊之问”，解决不了土地财政、借债扩张、资金避险等问题，一切还得回到老路上，因此，“灰犀牛”始终在路上奔跑，却没有一命呜呼。

在“明斯基时刻”到来之前，一切都是原来的模样，一切都得按照原来的方向去走，土地继续出让，房企继续出资，我们继续买房。

在这种情况之下，紧抓国家政策，抄底“城市股票”，在“枪声”*为密集之处，寻觅机会点！

其一，高价地*密集板块：高价地*密集板板块，就是高新区，其中包括软件新城、高新CID中央创新区、高新国际社区，综合楼面地价破万案例，已经达到了十余宗，一个开发区诞生如此之多的高价地，也是极为罕见，可见官方意图极为明显，市场渴求度也是十分旺盛。

其二，限购政策过度地段：西安限购板块向非限购板块过度，*核心的板块，就是丝路能源金贸区，尤其是金贸区板块，又是西咸管委会驻地，规划标准高，投资额度大，项目建设快，如今，精装小高层在1.7-2.3万/㎡，精装高层在1.7-2.2万/㎡，成交价格较高，板块预期也高。

其三，政府投资*密板块：赶在“十四运”开幕之前，西安投资*密集板块就是西安奥体中心板块，因为奥体中心位于港务区，带动整个港务区投资激情，无论是场馆建设、总部建设、地铁修建、架桥铺路、公园兴建、名校引进等，都是西安进展速度*快，没有之一。

目前，市场的主要机会点，就聚集在这三个板块之内，其他板块也有发展前景，但无论是投资的热度，以及政府的关注度，都不在一个水平线上，反倒是这三个板块开发，能够带动相邻板块。

从2019年以来，西安城市开发没有全新利好输入，推动市场发展的就是“价格差”，一二手之间的价格差、地价与房价之间的倒挂，这些都形成了推动板块发展的逻辑基础，但这种情况却反映了市场机会变得越来越少。

想要对冲未来风险，*重要的事情就是在上升期的时候学会下手，2020年西安已经进入一个“资产盘整”的阶段，一定要去选核心点、大品牌、大户型，置换一些比较优质的产品。

如果不考虑疫情影响，在房地产这个赛道里面，不管听多少专家讲课、看多少大咖分析，在银行没有迎来破产潮之前，一定是选择抄底上车！

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