为什么绿博被疯狂DISS？

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所有人都没想到，绿博片区以这样一种姿态再次走入大家视野。

超10家自媒体大V报道、评论，各种DISS之间，绿博成为这几天郑州楼市*热门的关键词，言之有屋粉丝讨论群也热火朝天的讨论了两天。

楼市大环境不好，是当前不争的事实，我们之前发的文章，也讲了一些区域有特价，大家好像已经见怪不怪。

为啥绿博出个特价就全网爆了？

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我们经常说，认知很重要！如果任意被夸大、肆虐的情绪所驱使、奴役，只能做一个乌合之众。

搞清楚绿博市场真实的脉络比光站在旁边看戏重要的多！

所以我们要耐心的捋一捋绿博的市场，去了解绿博真实的市场状态、真实的市场轨迹、真实的房价涨跌逻辑，才有助于你在下一轮投资中做辅助研判。

1、绿博入市的锚被定高了

①绿博*批项目名门紫园、普罗理想国、康桥香溪郡、郑东碧桂园热销正好赶上郑州市限购而中牟不限购的政策差，时间差为2016年10月-2017年5月。

②绿博入市的规划、概念太好了，作为东区的延伸，规划、定位都比较高，天然有炒作空间。

尤其是：

2016年10月10日，中牟城乡规划中心正式公布《郑州国际文化创意产业园》的规划方案，规划面积132平方公里，以“文化创意、时尚旅游、高端商务”为主导产业，重点突出“以绿、水为主导”和“以休闲、慢生活为主体”的低碳生态田园城市，全力建设“国际化、现代化时尚创意旅游文化新城”，打造“东方奥兰多”。

③2016年和2017年初的绿博刚刚开始发展，区域项目极少，客户选择也非常少。

再加上，2016年的限购倒逼加上市场余热，大量投资客从市区转入绿博市场，天时地利人和，这种极端的供需失衡，促进了这批项目大卖特卖。

比如2017年4月，郑东碧桂园推出楼盘的全部668套房源，精装高层价格约为15500元/㎡，*16000元/㎡，也就是我们现在说的绿博高层的山顶。

以上导致一个很严重的后果就是，绿博*批项目的价格溢价非常多，定价偏高。这个锚一开始就定的不合理、定偏了，这导致从2017年中开始绿博后来大量的项目定价都不低。

2、郑州限购升级之后绿博市场开始转折

①2017年5月3日郑州限购再次升级，中牟被纳入限购范围。这次限购又逼退了大量投资客，绿博市场客户锐减。

②另一方面，由于之前绿博市场的火热，吸引了大量开发商疯狂进驻，加上供地放开、仅仅两年时间，绿博项目由*初的四五个翻到三十个左右。

永威上和郡、建业新筑、亚新美好香颂、建业橙园、碧桂园中央公园、金科博翠书院小镇、康桥悦溪园、康桥香溪里、信友天樾、金科天籁城、远洋万和四季、亚新美好艺境、融信城市之窗……

在这样的情况下，供需再次失衡，只不过这次是供大于求，所以从2017年底开始，绿博市场的热度就已经开始下降。

但是，因为降价不是特别夸张，开发商也习惯性的用特价房来遮盖，所以媒体报道的不多。

密切关注绿博的读者都知道，过去2年绿博是有项目因为降价维权的，在这次某楼盘降价之前，特价、降价已经在绿博市场非常普遍了。

3、对市场的理解

我们盘点了一下绿博市场的销售数据，绿博的市场有三个典型特征：

1、 郑开大道延线比绿博大道（也就是郑汴物流通道）延线好卖；

2、大面积、特别是高层大面积普遍滞销；

3、改善客户愿意为优质产品付出更高的溢价；

以上三点是事实，原因我们这里就不过多赘述，此次绿博被广泛讨论，是绿博个别开发商根据绿博市场特征，做出的销售调整，只是被部分人过度夸张的解读。

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客观来说，在环郑市场中无论是整体规划、定位、基建，开发商序列、绿博不比平原新区、荥阳、南龙湖强？

整个郑州国际文化创意产业园规划确定之后，坚持“四集一转、产城融合”，突出规划、基建、安置“三大基础”，先后对园区18项规划进行全覆盖设计。

仅仅4年，总里程80公里的“九纵六横”骨干路网就全部建成贯通。

在整个大河南、整个环郑市场，绿博有*的文化产业土壤，也是郑州东部区域中产阶级*的低密改善土壤。

集全省之力的郑东新区都需要10年以上时间来发展，132平方公里的绿博才发展了4年。

而从2016年至今，绿博已经签约了几十个文创类产业项目。

从方特、绿博园到建业华谊兄弟电影小镇、郑州杉杉奥特莱斯购物广场，接下来还有只有河南戏剧幻城、郑州海昌海洋公园、郑州杉杉奥特莱斯购物广场二期、河南歌舞演艺集团河南省京剧艺术中心……其他大型基建如郑大三附院新区医院、河南中医药大学*附属医院新院区等等都在建设中。

规划、安置、全线启动基建、注入项目、注入产业，绿博的发展速度真的不慢。

*重要的是，根据郑州东强的发展逻辑，郑州未来一定会收归中牟的，现在东区的核心在北龙湖、科学谷，在填白沙。当注意力回归绿博之后，绿博未来的行政等级、投入一定会越来越高，前景肯定没有问题。

但是，认知错配很可怕！绿博是需要时间发展的，每个时间点有每个时间点的价值，也有适配的不动产价格，谨遵常识、尊重常识。

*波踩进绿博的都在站岗，确实是因为特殊的时间节点，绿博整体价格被拔的太高，超出了合理区间。

拿郑东碧桂园举例，2017年刚刚发展的绿博凭什么卖的比白沙贵？我们就能琢磨出来一定的道理。现在市场自然调节非常正常。

这次发生了市场大的波动，希望大家不要从一个极端走到另一个极端，过低的忽视绿博的价值。

*后想提醒大家，当下的环境信息很多、很驳杂，不要做信息的奴隶，要做信息的主人、好好修行，正确认知是成为优秀房产投资人的首要条件。

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