我在深圳地铁4号线，找到了实现财富自由的秘密！

打工人，打工魂，打工都是人上人！

这两天，这个段子已经成为打工者相互调侃的问候语。

在深圳，那些需要在办公室里完成的工作并不是*难的，*难的是去往打工的路上因为挤地铁而遭遇的九九八十一难……没有在深圳挤地铁的经历，不足以称为合格的打工人。

说起深圳*挤的地铁线，不得不提到的就是4号线。

关于深圳4号线的拥挤度，有太多段子在网上流传：

网友1：“快，赶紧占座，老娘选择住清湖，就是为了上班有位置坐！”

网友2：“还好我机智，从龙华往回坐，至少在清湖还能挤上去吧！”

网友3：“我休年假去泰国刚做的硅胶都快被你挤！爆！了！你赔！！”

网友4：“姑娘，你的马尾甩我嘴里了！”

平日里的4号线，大致是这样子：

这样子：

几乎你在电视剧里看到的*拥堵的地铁人流高峰的样子，都能在深圳地铁4号线完美复刻。

根据粤一网数据显示，在4号线高峰时段，从上梅林站到清湖站的平均进站等候时间分别在7*到20*。

深圳地铁4号线高峰时间段等候时间情况

而从这张图中还可以看出，同为4号线的站点，上塘站和红山站的等候时间*短——平均等候进站只要5*。等候的单位时间短说明地铁的班次多，足以看出上塘、红山站人流量之大，需要多班次才能满足这两个站点的人流需求。而这，直接反应了上塘红山片区为龙华人口的集中住区。

此外，根据深圳轨道交通公布的数据显示，4号线日均客流量由初期24万人增至66万人（2019年日均客流量），*突破79万人，为运营初期日均客流量的3倍！平均满载率高达117.8%（2019年），居全市首位。

正因为强大的客流量及强劲的运作效率，深圳4号线可以称得上深圳*繁忙的地铁线之一。

01.

是什么原因？造就了深圳*繁忙的地铁4号线……

——

地铁就像城市的骨架，一方面城市通过修建地铁拉升了城市骨架，让城市迅速变大；另一方面，地铁的便捷性缩短了城市间人与人的距离，不同区域的人可以因为购买力，而奔赴不同的片区。

这即是说，地铁线路的规划与城市各方面的发展息息相关。

而深圳地铁4号线上榜深圳*为繁忙的地铁线路之一的背后，同样与这两大因素有关：

*，是普遍性的社会原因：即地铁对人流的吸引力本身要比其他交通工具大。

在社会学中有一个词汇叫“沙丁鱼现象”。

即每一个工作日的清晨，地下的每一节车厢就像一节节奔跑的沙丁鱼罐头，地铁车厢的空间像海绵里的水，每个赶地铁的人就是一只奔跑的沙丁鱼，地铁只要再挤挤，就总能再塞进一个人。

研究社会学的学者认为，对生活在繁忙都市圈的工作者来说，地铁代表的是时间，是效率，是确定性，而这些特性是其他交通工具所无法取代的。

而这也是造成地铁沿线人流量密集的直接因素。

第二，是深圳地铁4号线的特殊性，即4号线是深圳中部*一条贯穿南北的地铁线。

深圳地铁4号线是深圳轨道交通中*一条贯穿中部南北走向的骨干线路：南起港深边界的福田口岸，往北连接龙华二线拓展区。

这条线路自南向北依次打通 了深圳的龙华、民治和大浪地区，串联了福田版块和龙华板块，使深圳的南北联系更加紧密。

值得一提的是，4号线不仅结束了龙华北部地区没有轨道交通的历史，还打通了深圳与香港的连接。

运力强大的4号线来往输送着深圳*丰富的经济资源和人流资源，成为深圳地铁线路里不可复制的存在。

02.

除了人流量，地铁繁忙的背后还意味着什么？

——

对市场来说，地铁线不仅是促进城市区域发展的“红利线”，更是汇聚资本的“财富金线”。换句话说，地铁线不仅带来了人流、更带来了财富。

后者则关乎到对地铁线路附近物业价值的判断。

其实在判断物业价值时，我们常听到一个观点：距离地铁站点步行10分种内的物业，称为“正地铁物业” ；20*内称为“准地铁物业”；30*内称为“近地铁物业”，通常来说，距离地铁越近，受到地铁影响程度越高，未来*潜力更大。

如果按照百度地图的测距来算，10*代表着700-800米的半径范围。

而还有一种物业，距离地铁口的半径范围只有100米以内甚至更近的，步行距离只需要1-2*的，被称之为地铁口岸物业。

这即是说，房产配置的*首选必然是：‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍地铁口岸物业。

这其中，又以配备双地铁换乘站口，并且坐拥核心地段的商业项目 为首选项。

为什么这么说？

相对来说，地铁商铺投资更安全，回报率更稳定。住宅的租约期限一般为半年至一年，相对较短，而地铁商铺的租约通常为3至5年或更长。承租户对地铁商铺的装修投资、赢利预期及长期规划，决定了地铁商铺租约的稳定性。此外，租金的递增保证了地铁商铺长期的收益增长。租金预付的付款方式使租金收取也较有保障。

据业内人士分析，目前住宅用房的收益率基本上下降到大约6%～8%。

反观地铁商铺，其单租金收益则可能达10%～15%以上。

无论是国内还是国际，都有太多典型案例摆在我们面前，就拿上海、广州以及深圳的案例来说：

上海：2012年时，上海有13条线路、350多个站点投入运营，形成了超500公里的轨道交通网络，覆盖了全市居民43%的出行量，那时候的地铁商业的售价约在20000元/㎡，现在同类型的地铁商业的售价高约160000元/㎡。

上海各地铁线人流情况

广州： 比如广州地铁1号线开建时，地铁物业的租金价格是非地铁物业的2倍，*典型的例子是1号线地铁物业动漫星城租金达300-2000元/㎡/月，而非地铁物业五月花商业广场的租金只有80-1500元/㎡/月，这就是差距。

深圳： 深圳*典型的即是罗湖的万象城，该商圈位于1、2号双线大剧院站交汇处，据安居客网站显示，目前这个双地铁的商圈月租金普遍在1800-5000元/㎡/月；而同样位于罗湖，只拥有地铁线3号线的水贝商圈，目前的月租金普遍只有1200-3000元/㎡/月

据不完全统计，全国地铁附近的商铺租金比全国商铺平均值高出75%左右，年化收益率则比全国商铺收益平均值高出5%以上。 （数据来源于：新华网）

这些收益的数据，*终成为了投资者购买“地铁口岸物业”的*的背书。

“相比股市，购买小型商铺收益多、风险少。”国内外的*投资高手已经把目光转向了地铁商铺，现如今，地铁商业的巨大收益潜力与其不容忽视的附加价值已开始吸引越来越多的投资者。

03.

这条深圳*繁忙的地铁线路里，藏着财富的秘密！

——

繁忙的地铁轨道交通线，带来的是地铁周边商圈的高度繁荣，而繁荣后的商圈，又给区域的发展，起到了举足轻重的作用。

当下，挖掘地铁周边商圈的投资机会，成为投资者不得不认真思考的一件事。

深圳有没有这样的机会？

答案还是在4号线上。

目前，深圳的地铁4号线已经诞生了一批又一批知名商圈，比如会展中心站的中心城、红山站的6979商业中心、上塘站的AT Mall上塘荟等。

而在区域即将升级的历史机遇之下，位于龙华上塘的地铁口岸物业中海汇德理·百悦汇的强势入市，恰逢其时。

问题来了：‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍具备了多项核心优势的中海汇德理·百悦汇，未来是否有可能再度掀起深圳的商铺置业热潮？

村长持肯定态度。

理由有三：

1、绝对的交通利好：双地铁红利+规划交通红利+深圳北站的三重暴击！

对城市对房地产，人口就是一切。

而在深圳大都市圈乃至粤港澳大湾区时代，人们对地铁和高铁的依赖前所未有的严重，地铁和高铁会成为解决内部和外部交通的*效的途径。即是说，持有更多的地铁口岸物业，可以分享人口加速流入和城市经济继续发展的双重红利，谋取更为长远的稳定收益。

而中海汇德理·百悦汇以绝对的交通优势强势出现，为资产配置指明了方向。

从轨道优势来看，中海汇德理·百悦汇项目优势明显，项目旁边就是4号线上塘站B出口和C出口，名副其实地铁口岸物业。坐地铁2站能够到达深圳北高铁站，1站能到红山站，同时红山站与6号线交汇，6号线起于福田科学馆站，穿过光明，止于宝安松岗站，8月18日已正式通车运营。

深圳地铁轨道线情况

而中海汇德理·百悦汇项目的厉害之处还在于，它称得上“双地铁口岸物业”。项目位于地铁4号线上塘站站点旁边，且处于地铁6号线上芬站的辐射范围内，坐享了双地铁福利。

要知道，4号线作为深圳中部*纵贯线地铁线路，每公里客运量达2.8万人次，整体日客流量约63万人，随着6号线地铁开通，项目人流量更是大幅增长。根据新浪网数据显示，地铁6号线开通后，日均客运量已达到22万人次。

这是中海汇德理·百悦汇已经实现的*重交通利好。

而交通第二重暴击在于：规划。

项目不光享受了双地铁福利，未来还有极大可能享受交通规划的福利，随着地铁33号线和深惠城际轨快线的开建，项目的轨道交通利好将摆在明面上。

1、地铁33号线：设T4枢纽、机场东、黄麻布、石岩中心、龙胜、民治北、五和、白泥坑、大运、坪山共11座车站，可实现深圳中东部地铁与机场的快速联系。

2、深惠城际轨快线：串联前海、西丽、龙华、坂田、平湖、龙岗、东莞、惠州等区域，深惠半*两站直抵，广深惠半*生活圈。

地铁33号线规划图

*后一重暴击则是深圳北站。

说起当下深圳四大商圈里面*有爆发力的一个商圈，一定是深圳北站。它基数低，发展空间大。未来的北站商圈将是一个巨大的口岸枢纽商圈，连接是各个城市之间的商务客流，数据表明高铁带来的商务人流每年高达5200万人次。

而在这个商圈内，真正值得关注的商业，首先是地铁口岸物业。

这也是中海汇德理·百悦汇价值凸显的基础：项目不仅在4号线上塘站地铁口旁边，还处于6号线上芬站辐射范围内，距离深圳北站仅4公里，相隔两个地铁站，与福田间隔约30*车程。

项目占据双地铁物业和北站商圈两大区域经济命脉。随着区域内往来效率不断提升，未来通勤、消费、旅游等庞大人流于此汇聚流动，各类优渥资源也将蜂拥而至，从而带动区域商业繁荣度的巨大提升，未来商业价值势必水涨船高。

2、绝对的地铁口岸物业：社区临街商铺的资产区隔性

而双地铁口岸物业的商铺又要如何选择？

要知道，商铺在所有的投资类型当中，选择难度是*的。

无论是住宅底商还是综合体里的商铺，建议还是谨慎一点。比如住宅底商受到遍地开花的购物中心冲击很大，而综合体又要依赖于整体运营，目前真正能运营得好的综合体，一双手能数得过来。

中海汇德理·百悦汇给出了答案：社区临街商铺。

购物中心、主题Mall固然是一个城市的形象和名片，但真正令市民经常产生消费的，还是“生活*后一公里”的社区型商业。它可以提升生活本身的品质感、便捷度和性价比，一旦达成，其商业势能的释放与后燃效应，都将为城市商业的迭代发展，起到重要的拉升作用。

观察生活中的细节其实就可以发现，穿梭于办公楼和家之间的白领都市人群，花费在社区商铺的时间较商场更多。

而以社区范围内的居民作为稳定的市场基础，强劲的消费实力助推商铺经济成长，使得持有这类优质物业的稳定长期收益更为高效、安全。

3、绝对的资产配置：即享价值下的安全资产收益

来看两组数据：

1）中海汇德理·百悦汇自带1179户高端住宅业主，2公里范围内集聚近60个居民社区，预计至2023年将入住超过12万中高端常住人口。

2）另一组数据显示，规划总体量达670万方的龙华现代商贸圈，可为中海汇德理·百悦汇带来13万商业消费客流；一路之隔的莱蒙国际大厦、恒大岳盟旧改等大型商务办公体量，汇聚超5万办公人群。

这是中海汇德理·百悦汇已经定量的确定性。

目前，项目主力面积是30-70㎡，70年产权。

不限购不限贷、购入门槛较低、面积小、产权年限却和住宅一样，这是很多商铺所不具备的条件。无论从短期还是长远看来，既适合自营，也适合投资。

而在户型上，区别于传统底商的“无定位、无风格”，中海汇德理·百悦汇以约5.4米高拓空间和全餐饮预留烟道，灵活满足各类业态需求。

面对这两年历史性机遇频出的当下，追求财富增值的深圳人更需要关注这类小面积的社区商业资产。

当下的中国城市，社区商业正处于一种即将大规模兴起的趋势端口，它是伴随着城市郊区化进程而产生的，并随着市民生活水平的提高而不断迭代。面对越来越复杂的资产环境，拥有长期稳定的物业投资是财富保值增值、资产配置的*优解决办法。

村长*后提醒大家一点，目前项目已经启动认筹！感兴趣的朋友一定要去现场看看。项目咨询电话：86-755 33021888

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文 |村长♂

联 系作者： lstt2018

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