郑州房价连降3年后，*问题出现了！

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郑州这两个月，两件事被全国媒体广泛报道。

*：#河南省房地产业商会闭门会 # 河南房企开会不带头降价 被全国媒体广泛报道。

▲图片来源于澎湃新闻报道

9月17日，河南省房地产业商会会长闭门会在郑州召开。建业、正商、美景、亚新、豫发、万科、碧桂园、旭辉、融侨、鑫苑、宝能、和昌等近50家企业参加。会议中，郑州房地产两大巨头建业集团董事长胡葆森和正商集团董事长张敬国都明确表示，不带头降价！

河南房企抱团、“操控市场价格”一度成为全国热谈。

第二：郑州房地产市场的惨烈

全国性大V樱桃大房子报道《郑州房价连跌四年！新区太多韭菜不够割了！》

1、在全国一二线城市中，像郑州这样的房价下跌情况很少见；

2、郑州新区太多、供应量越来越多、库存量也越来越大；

▲留言来源于该文章

全国性大V智谷趋势报道《跌跌不休!房价连续3年下跌，整个河南都撑不起一个郑州？》

1、郑州天量供应；

2、郑州人才结构和购买力问题；

3、郑州后劲不足、全国角度评估相对保守；

包括刚刚被全网封杀的欧神近期也会来郑州做路演、做推介，票务分*售罄。这背后都是郑州市场惨烈，引来购房者对当下市场、跟后续市场严重的信心不足。

郑州的后续市场在这个冬天到来之前注入了阴影，购房者也很迷茫！

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大道至简，我们过滤层层阴影，回归市场本质。

房地产短期看金融、中期看土地、长期看人口是铁律。当下郑州的房地产就是供需失衡造成的市场强烈震荡。

郑州房地产市场的信心之锚来自于人口！来自于人口流入！

2019年全国主要城市人口增量排行：1.杭州（55.4万） 2.深圳（41.22万） 3.广州（40.15万） 4.宁波（34万） 5.佛山（25.29万） 6.成都（25.1万） 7.长沙（23.98万） 8.重庆（22.53万） 9.郑州（21.6万） 10.西安（19.98万）

郑州排名第九。

2020年8月26日，郑州市十五届人大常委会第十八次会议听取了关于郑州市国土空间总体规划情况的报告，目前编制单位正在对方案进一步完善和优化。报告还提到，基于城市定位，规划测算到2035年郑州人口将会达到1800万人。

在人口数据上，郑州远期是没有问题的，预计未来15年还有700多万人口增量。

但在此之前还有一个严峻的问题需要我们讨论。

▲图片来源于21世纪经济报道

郑州的人口数据预测来自于多年的人口数据监控，但归根结底还是河南*省会城市郑州对河南各地市的虹吸效应。

上图是河南各地市的人口流入和流出情况，目前河南18地市人口净流入城市只有6个，部分城市接近临界值，未来5年内河南人口净流入城市将再次减少一半。

当然河南18地市整体人口流出和流入是对不上的，因为有相当一部分人口流入武汉、西安，以及国内各重点城市。

另一方面，根据贝壳研究院数据，郑州市购房客户本省客户占比高达97.3%。

这两个数据说明什么？

说明在发展路径没有天翻地覆的变化下，郑州的发展严重依赖于在河南地市的“吸血”，*起码“人口”逻辑是绝对的！

未来郑州市场是否充分看好、长期看好，取决于人口增长、增速是否按照预期进行。

这就上升到郑州在河南首位度的问题，首位度决定着郑州是否如预测一样成功虹吸。郑州作为河南*的单核省会城市，一直是发展、政策等重点照顾城市。不像我们隔壁邻居，青岛、济南对于一个省会核心发展资源、人口、物质资料的竞争和稀释。

过去10年郑州的首位度一直没有问题，标准的C位，而今年开始发生了一些变化！

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如今、变数出现了。

这个变数是洛阳。

我们先来看看今年河南省人民政府给的政策包。

▲图片来源于河南省人民政府

▲图片来源于河南省自然资源厅

▲图片来源于河南省人民政府

2020年3月底，省委、省政府召开“加快洛阳副中心城市建设工作推进会”，并出台了《关于支持洛阳以开放为引领加快建设中原城市群副中心城市的若干意见》。

2020年6月，国务院批复同意设立洛阳综合保税区。综合保税区是为满足对外开放和经济发展需要、经国务院批准设立、目前我国开放层次较高、优惠政策较多、功能较齐全、手续较简化的海关特殊监管区域。洛阳综合保税区位于中国（河南）自由贸易试验区洛阳片区西南角，规划面积约1.37平方公里，紧邻洛宜铁路支线和宁洛高速公路，交通便利。

2020年9月21日，《河南省人民代表大会常务委员会关于向郑州市洛阳市下放部分省级经济社会管理权限的决定（草案）》提请省十三届人大常委会第二十次会议审议。

10月7日审议通过，正式公布，正式实施。

*近，省委省政府又印发了《关于促进郑洛新国家自主创新示范区高质量发展的若干政策措施》。

可以说，在政策上洛阳已经是冠绝河南各地市的大手笔。

在绝大多数郑州人没有注意到的地方，洛阳近2年基建、发展迅猛。

▲图片来源于网络

除了地铁以外，截止2020年中洛阳快速路网不断完善，中心城区基础设施建设按下“快进键”，王城大道快速路和古城快速路支撑起了中心城区“十”字形快速路骨架；相继建成了五龙沟立交、南昌路滨河北路立交等19座立交，在建的有谷水立交、翠云峰立交等15座立交。

这个速度和画面感你会很容易代入郑州。

除此之外，在城市基本面上洛阳有先天的产业城市基因。

我国一五期间，洛阳是国内8大重点建设的工业城市之一。苏联当时援建的156个工业项目有7项布局洛阳。

洛阳有产业基因，而且产业体系相对完整，洛阳是国内*批产城融合城市模型，目前洛阳存在一大批重点工业产业，如中信重工地等。这也为洛阳提供了坚实的购买力。

另一方面和郑州房地产市场跌了将近4年不同，洛阳反而逆势涨了4年，截止今天市场依然火爆。

目前整个洛阳市的房地产均价10300元/㎡，在郑州四环内有项目跌入9000元/㎡的情况下显得无比的讽刺。特别值得一提的是十一期间有公寓卖到5000+、而洛阳的公寓要卖到7000+。

洛阳的房地产市场一片火热，在全河南土地投拓眼中，洛阳依然是香饽饽。在城市基本面上，很多人看好洛阳，洛阳刚开始发力，还有一波增长曲线。

在省内资源博弈中，洛阳已经可以和郑州搏一搏了。

这就是我们前文说到的首位度问题，省政府将洛阳定位副中心城市，就是想把洛阳作为河南增长的第二曲线。

和大家想象中不同，洛阳已经开始接受河南其他地市的人口流入，而且洛阳市人口流入正在逐步提高，这也是洛阳急着扩大城市框架，甚至意欲同济源融城的原因之一。

这才是在湖面之下，在当下阶段房地产市场一片狼藉之下，郑州正在面临的*问题-内卷化。

不仅是一线城市对郑州的虹吸，二线城市武汉、西安、长三角、珠三角、成渝等与郑州的竞争，也有弟弟城市要踩着大哥上位的愿望，到处都是内卷。

虽然郑州有着相对清晰的路径，但会不会走着走着，路被占了，路没了？是走好下个10年需要思考的重要问题。

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