挂出来卖的限售房，是诱惑还是诱饵？

天马行空的生涯/你的心了无牵挂

喜欢听摇滚的人，都有一颗向往自由的心，但又是那种身不由己的命。人生*的幸福在于活着，*的不幸在于为了活着。为了活着，我们失去了自我。

别人都结婚所以我结婚，别人都上班所以我上班，别人都炒房所以我炒房。。。

有时候我们也会挣扎，比如一次烂醉，一次裸辞，甚至一次出轨但更多的时候，我们选择了顺从。

因为，别人都是这么过的。

于是我们继续一地鸡毛的活着，继续用各种“成就”来证明活着的意义，比如孩子考上了好*，给自己买了辆豪车，或者抄到了一套超低的特价房。

二手房市场上有一种超低的特价房，那就是还没拿到产权证的安置房。如果*终成功过户，投资这种房产的回报率比普通商品房要高不少。但这种交易伴随着很大风险，如果房东的履约出现问题，买家往往钱房两空，所以不是特别专业的买家，不建议尝试。

由于要等房东办出产证后才能交易过户，老司机将这种房子称为二手房市场上的“期房”，我自己买过两次，也曾指导别人买过几次，好在每次都是有惊无险。

但久走夜路总会碰到鬼，对于这样的交易，我还是十分谨慎的。

*近，宁波二手房市场上又出现了一种新的“期房”，那就是还处于限售期的次新房。自2017年10月后，宁波部分区域的商品住宅需执行限售2年的政策，即交付2年后才能过户，但实际情况却是刚交付就有房东挂出来卖了。

前两天，老司机交流群里一直流传着一张据说是刚交付的堇天府的业主群聊天截图，截图显示，业主中的意见领袖号召邻居建立价格同盟，所有二手房挂价不低于4.5万(加入老司机交流群请扫文末二维码）。

更早的时候，据说有格拉梅西的业主领袖号召大家挂价不要低于5万。

价格同盟这事暂且不谈，大家奇怪的是，刚交付还处于限售期的次新房，就能挂出来卖了么？

老司机给你一个准信：不能卖！

既然不能卖，房东挂出来玩么？事实可能并不是这样。

毫无疑问，*近三年成交的楼盘中，都有相当一部分炒房客。从房价涨幅来看，这波炒房客的账面收益已经相当可观，以堇天府为例，*初预售价为24400元/平，现在周边市场大约在36000-39000元/平，涨幅已超过60%。

不过堇天府的业主并不满意，他们的底线是45000元/平，对比市区近两年二手房的涨幅，这个要求看上去也不过分。

在牛市中，房东之间喜欢互相攀比价格，谁都不想挂得比邻居低，因为挂低意味着自己吃亏了。因此，一两个房东的挂价往往会左右整个小区的挂价。

你也许会说，挂再高卖不掉有什么用，有价无市，这句话说对了，的确有价无市，因为本来就限售嘛，就算有人买，也要2年后才能过户。

所以，限售会让二手房的房东挂价更加肆无忌惮——反正也没法卖，不如挂高点大家都开心。但疯狂的挂价会切切实实影响到买家心态，挂得多了大家慢慢就接受了。这种挂价不仅能催眠客户，也能催眠房东自己，后面房东也都会相信这是合理的，甚至把周边的二手房价格都给带起来了

这可能是限售政策制定之初没有想到的。

所以，针对这种“无成本”扰乱市场的行为，宁波主管部门迅速约谈了相关中介平台，堇天府的房源被迅速下架了。但这显然是治标不治本，除非全面禁止限售房挂牌，否则市场的涟漪会此起彼伏。

不信大家去安居客、房天下搜搜其他刚交付的小区，一搜一大把。

高价挂牌也可以让炒房客渔翁得利，在众多的炒房客中，必然有少量急着出货周转的短线客，他们等不及限售期满再回款，希望尽早把房子变现。

价格当然是拉得越高越好。

限售期的房子怎么变现，无非两种方式，*种是抵押给别人（或者银行），第二种是以买卖协议的方式“预售”给下家。

在网上挂出来的限售房，都是想以第二种方式回款：买卖双方签署一纸意向协议，约定好房屋价格以及过户时间，然后买家付一部分房款，等限售期满后双方再办理过户手续。

为了快速成交，这种房东往往愿意在价格上稍作让步，让买家觉得划算。对房东来说，时间拖得久了，借款利息算上也一样，还不如早点便宜点卖掉。

许多买家也正是被低价吸引，与房东签署这样的君子协议，但协议中包含着许多不可控风险：

1、房东不履约 。如果房价涨幅超过了当初设定的价格，房东可能会找各种理由不卖了，买家打官司费心费力，可能*终还是买不到。

2、房屋再抵押 。收了买家的钱之后，由于房子还在房东手上，他仍然可以拿去抵押，再套一笔钱出来，*后如果出现了债务问题，房子会优先被抵押单位扣下拍卖，买家可能房钱两失。

3、一房多卖 。房东可以跟不同的买家签署这样的意向协议，向每买家收一笔钱，如果出现债务问题，房子卖给谁都不行，*终必然是一场官司，甚至钱也要不回来。

按政策，限售房是不能买卖的，因此达成的意向协议不被房管部门保护，房源的真实性、*性都无法确保，这会给居心不良的房东或中介许多可乘之机。

买限售房真是个技术活，没有把握不要去碰。

老司机付费问答/付费阅读

近期文章

本文源自微信公众号：房产老司机

长按识别二维码进老司机群