形势起了变化，涨得好好的地方说降就降了

楼市降价潮熙熙攘攘，10月以来上海、济南、郑州等多个城市房子出现了降价苗头，但细看起来，个中缘由又不尽相同。

站长今天就来细细说说，这些城市降价背后的底层原因。

上海：短期波动不用怕

9月份，上海的新房二手房还充满涨势，“金九”如约而至，楼市一片大好。但一个月过去后，形式又起了变化……

根据上海中原地产数据，10月份上海新房成交面积、价格双双回落，新房均价环比下跌1%。均价方面，上海全市10月均价为53755元/平方米，环比下跌1%。我们知道，上海房价普遍客单价高，1个月房价下降了1%，房价短期的波动较大。

上海10月的房价之所以出现震荡，一方面是因为9月涨速过快，后续有所回调，另一方面也是因为上海10月有大量限价房上市，在吸引客源的同时，也拉低了上海的平均的房价。

受一系列因素的影响，现在已经有房产项目大幅降价。阿里拍卖网站显示，上海明天广场7至32层房产（不含23层避难层）10月26日-27日挂牌，但因为无人报价，该房产流拍，将于11月11日进行二次拍卖，起价调整为20.57亿元左右，对比首次拍卖价25.71亿元，降价超过5亿元。

除了这种大项目以外，上海个人二手房近期降价10万+的也有不少。

过几天就是双十一了，现在买房也流行网购了，而且很多房企参与其中，给出了比较诱人的折扣。预计11月，上海部分刚需类型的房子还有价格下降空间。

不过热点地区的别墅类、改善型置业不会受到太大影响，这些房子的受众群体相比价格，更注重品质。从总价分布来看，上海10月份改善市场认筹火热，尤其是总价800万-1500万高端改善认筹率高达345%。总价300万-500万的与1500万以上的项目平均认筹率也都在100%以上，呈现供不应求的状态。

可见上海确实是财富聚集地，特别是随着二胎政策的放开，未来相对富裕的人群可能会有更多的改善型需求。

对于资金雄厚的投资人群来说，上海地段好的改善型房子可以重点关注，虽然价格贵，但是相对稳定。

考虑到回报率问题，在地段选择上，应该选择认筹率高，市场火热的区域。从环线上来看，内环内的房子*卖，10月份认筹率为190%；而黄金中环带，中内环的房子依然保持着不错的热度，认筹率高达147%。

站长还发现，低端市场方面，300万总价的房子买的人*少。因为这个价格区间选择余地很小很小，仅仅能买惠南、崇明、小昆山等远郊地区。

当然，如果你是自住，那么价格便宜就是硬道理，300万以下的房子也别嫌弃，先保证上车，再考虑未来置换。

济南：价格战中宜捡漏

说完了上海，再来看看济南。

犹记得2017年年底时，放眼济南主城区，几乎找不到单价在1.5万以下的楼盘，部分楼盘甚至通过毛坯变精装的方式提价，这里面的泡沫自然不少。一转眼3年过去了，现在济南楼市进入下行期，有水分的挤水分，没有水分的楼盘都快风干了。

济南新房10月均价为13887 元/㎡，环比下降0.49%，近日济南部分居住公寓房价已经跌破1万，众多楼盘掀起促销大战，推出了重磅清仓优惠等活动。不过降价房源仅集中在一些片区内。开发商为了刺激购房，推出各类降价促销，而热门区域和热门房源依旧价格坚挺。

之所以造成这种冷热严重分化的现象，说白了还是供需关系导致的。抢手的房子当然不会降价，至于难卖的项目，房企希望尽快回款，所以着急忙慌地搞优惠活动，价格战也就打起来了。

在一片混战中，对于刚需来说是个好时机，有花堪折直须折吧。

郑州：除了一区都在跌

10月郑州房价也出现了下降。整体看，郑州新房均价13599元/㎡，环比9月下降0.83%。分区域看，经开区、惠济区、高新区、金水区、郑东新区、航空港区、中牟、上街区域房价都有所下降，特别是郑东新区房价跌幅较大，从9月的33109元/㎡均价，下降到了10月的32429元/㎡。

当然，也不是所有区房价都下降，刚需置业的热门区域管城区房价还涨了，从9月的14144元/㎡均价涨到了10月的14921元/㎡。

结语

可见，即便在同一座城市中，不同的区域也会有不同的行情，而核心地段自带的保值buff，才是我们更该看重的硬实力。毕竟，现在已经不是十几年前的高速发展期了，以前随便买房就可以躺赚，现在可不行。

在“房住不炒”的主基调下，大部分地区的房价已趋于平稳，特别是三四线城市还有大量库存，只有少部分城市的地段有上涨潜力。

毕竟物以稀为贵，即使城市整体的房子很多，供大于求，但城市核心区的土地是非常有限的，属于稀缺资源。随着城市经济和配套更加完善，核心地段的房子依然有增值潜力。

- -

声明：本文仅代表作者个人观点，不构成投资意见。文中的论述和观点，敬请读者注意判断。交流请添加微信号：weibammd，商务合作请添加微信号：v20173344。

扫描下方二维码，关注作者公众号