房产问答NO.182 楼盘评测 | 中原区出了几套1万1千多的特价房？

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来源丨新浪微博@郑房有问有答

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东原阅城

我们在判断一个楼盘值不值得买的时候，一般从以下三个维度来判断：

1. 区域价值；

2. 开发商的实力和口碑，有没有可供参考的楼盘；

3. 产品价格跟价值是否相符。

首先，先谈谈这里的区域价值。

地理位置上处于西三环与三全路交叉口东侧，从地图上看位于高新、中原、金水、惠济区的中间位置，但实际上被西三环高架桥和北边连霍，东边的铁路隔开，实则是一个4不管地带。享受不到这4个区域的商业、*、医院等配套。因此，只能靠自己建配套。

虽然8号地铁线正在修建，但是*近的站点老鸦陈离小区大约还有2公里。也享受不到地铁的便利。

这样的区域，的确有点尴尬。刚需无地铁，坐公交要去高架桥底下，各种配套还未落地；改善，除了东侧有一个规模很大的公园，除此之外，没有啥改善因素。尴尬！

其次，谈谈开发商的实力和口碑。

东方宇亿，东原，华宇联合开发。大股东东原，重庆起家，实力还可以，也是国内房企前50强。不过在郑州项目不多，南边有个东原晴天见，算是及格产品，不好不坏。

第三，产品价格跟价值是否相符?

总占地600亩，也算是大盘，一共四块住宅用地，除此之外，还规划了*、社区医疗站、文化设施等。一期已经售罄，今年12月交房；二期去年开盘，正在销售。

二期楼盘介绍：

14栋高层，*34层，两梯4或者5，容积率3.99，2022年6月交房，有毛坯有精装。
户型面积：81平两房，112平，129平四房。

15号楼精装交付，成交均价大约14000+/ ㎡；10号楼小*，毛坯交付，成交均价在13500/ ㎡左右。
自建*是阅城实验**，引进省实验教育理念。

现状：

从工地的情况来看，约定的一期今年12月交房，大概率是要延期了；
二期销售不是很乐观，中间偏上的楼层，基本还有；来看房的，除了几批经纪人来学习， 基本没什么客户。

总结：

1. 高新，中原的刚需地缘，不推荐；毕竟在高新和中原区，这个价格能选择的楼盘很多；

2. 金水区附近的刚需，如果承受不了金水区的价格，又不想买在惠济，可以考虑一下；

3. 不过，这个楼盘跟惠济的几个楼盘相比，个人感觉惠济未来的*空间更大。

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风和朗庭银杏苑

中原区出了几套1万1千多的特价房？

如果你从中原西路路过，会看到这里有相当大的一片土地被围起来，东起西站北街，西到秦岭路。路南是一片净地，用围挡围了很久了。年初动工时，感觉很慢，9月份风和朗庭银杏苑终于开盘了，毛坯，成交价在1.3万—1.4万/平。

该开发商是，河南康隆置业有限责任公司，隶属于中国煤炭资产管理集团公司，也属于国企。银杏苑对面是已经交付的风和日丽小区，这个楼盘陆陆续续卖了很多年，品质很一般。

优势：
1. 中原主城区二环内，新楼盘不多，具稀缺性；

2. 南侧靠近锦艺城商圈，周边配套成熟；

3. 医院、*等生活配套都齐全。

4. 距离地铁5号线800米，距离地铁1号线五一公园站1.3公里；位于金水西路上，多条公交路线，开车出行也很方便。

劣势：

1. 该地块南侧，距离铁路太近——大约100米，不但有噪音影响，更有震感。

2. 开发商目前已经交付的项目来看，品质较为一般。

3. 小区的容积率高达6.49，后期舒适度会差一点。

4. 户型设计很差。2梯5户，2梯6户；*小的户型有63平的一室一厅；90平全朝北的三房户型，还有125平的，南北通透的*户型。（附图）

现状：

1. 目前销售单的7号楼和8号楼。特价房在4楼以下，或者30楼以上（一共33层），算了一个84平的两房户型，4楼，一口价是11800元/平。不过，在交*的时候，要额外交付2万5的“团购费”。

2. 支持*分期，先*5%，剩下的分两年4次付清。

据介绍，该楼盘9月份开盘去化很低，目前很多楼层都有，正常楼层不做特价，单价是在1.35万左右，不超过1.4万。

总结：

1. 刚需首套，尤其资金不足的可以考虑一下。就看对户型的接受程度了。毕竟很远郊盘相比，这里位于二环内，金水大路上，有地铁出行方便。

2. 对比周边的二手房价格，对比该楼盘的确定——高容积率，靠近铁路，户型差等。一万一二的价格，也不见得是捡漏，更何况还要额外支付2万5的团购费。只能说，基本上是市场价。

3. 改善，投资者*不要碰。毕竟这个楼楼盘的硬伤很明显——靠近铁路，户型不好，后期不好出手，增值空间弱。

【特别声明】

来源：“楼市微观”微信公众平台

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