房产问答NO.183 | 只要是“地铁盘”，就一定会*？

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来源丨新浪微博@郑房有问有答

Q:

1、老师你好，孩子2023年上*，想换*，大致要求如下：东区，离地铁口近，三室以上，好停车，房价总价不超过400万，去看了顺驰的房子，是不是性价比不高？和绿城百合相比呢？

A:

你看的是老东区的北部区域（CBD以北），绿城百合、绿地老街、顺驰*大街等，优点是，容积率低，都是低密多层。缺点是，房龄都超过15年了，硬件设施老化，停车位严重不足等。这些楼盘，不存在性价比高或者低之分。品质差些的，价格自然低一些，比如顺驰；品质高一些的，售价自然高一些，比如绿城百合。
至于选择哪个小区，相差不大，毕竟都是在同一个区域内，各种外围配套设施共享。如果一定要在这几个小区中选择，重点考虑联盟新城、绿城百合，其次是绿地老街。

Q:

2、博主您好，拆迁分的安置房在郑州东边，位于以前的郑州陶瓷城那里，紧靠郑汴路，小区西门现在也在修地铁口，如果是买来投资的话，有没有什么价值呢？

A:

不要觉得市场是傻瓜，或者别的购房者是傻瓜，自己是*聪明的，发现了低价的房子。
信息如此发达的今天，对于优质资产，价格不一定便宜，但是未来的*空间一定更大、更高。因为，价格是无数个普通民众买出来的，如果没有价值，卖家一定是卖不掉。
另一方面，看似低价的垃圾房产，之所以便宜，一定是多数人避而远之的结果。如果多数的人都认可价值、争相购买，价格一定会逐步升高。
你说的安置房，看似价格低，但本质上是绝大多数人不看好的结果。所以，自己也别产生错觉，认为自己眼光独特，发现价值。

Q:

3、博主您好，作为一个小白，想咨询一下中海云鼎湖居价格是否合理，龙湖北岸是否还有性价比更好的盘要开？另外康桥香麓湾有投资价值吗？以后好出手吗？多谢。

A:

中海云鼎湖居的房价是否合理，要看站在哪个角度去说。如果站在广大购房者角度，肯定是虚高了，要崩盘的。但是要站在企业成本角度来说，这个价格已经是*的了，若低于这个价格，可能就面临亏损。但是要站在十年后来看，今天这个价格，一定是让没买的人追悔莫及的价格。
康桥麓湾有没有投资价值？这么说吧，整个北龙湖辐射区内的楼盘，除了小开发商的，都值得投资。

Q:

4、常见的“地铁盘”误区有哪些？

A:

1、“地铁盘”一定离地铁越近越好？
地铁站周边人流量较多，会影响附近居民生活的私密性，也会产生交通拥堵、噪音污染等问题。所以社区与地铁站的距离保持在200-300米是比较合适的。
2、只要是“地铁盘”，就一定会*？
地铁盘是否影响房价，还是要考虑所处区域的配套是否成熟。相对来说，越是交通不成熟，配套不完善的区域，地铁对房子的价格影响越明显。
3. 规划中有地铁，就是地铁盘
地铁的建成不是一蹴而就的，很多地铁从规划到落地都需要5年左右的时间，远期需要更长的时间。那些有规划但是未落地的地铁项目，还是需要搞清楚通车时间。
当地铁网络逐步完善，地铁就像公交车一样，只是锦上添花的交通工具而已。房子的*不能单靠地铁来拉动，终还要看楼盘所处的板块、自身质素、周边配套、人文、环境等因素。

Q:

5、连廊结构的房子到底能不能买？

A:

连廊设计，就是将整栋楼的北面打开，然后在中间设计一条长廊，确保同一层的中间户有更好的采光和通风。简单来讲，就是让一层楼的中间户也可以做到“南北通透”，采光功能提升。
基于整体楼栋的采光、通风、消防等各方面综合考虑，很多高层楼盘都采取连廊结构设计。
连廊结构的优点：
1、整体户型设计会比较方正，很少出现不规则的户型。
2、一层中边户和中间户的采光和通透性都不错。
连廊结构的缺点：
1、存在安全隐患，一般连廊设置半封护栏，有可能发生危险。
2、中间户北边房间、洗手间、厨房等功能区采光差，私密性不好。
建议购房前向置业顾问索要楼层平面图，清楚同楼层户型之间的情况，查看是否存在连廊设计，哪些房间的窗户对着连廊。出于价格和中间户通透性考虑，可以接受连廊的，在买带连廊的户型之后，一定要降低对居住舒适度的预期。

Q:

6、博主你好，麻烦问一下，资金不够，所以只能看偏离市区的房子。目前看了南龙湖康桥香蔓郡和港区边上的浩创梧桐花语，哪一个值得可以购入？两个都挺偏的。

A:

这两个都不值得买入，除非你就在楼盘附近工作。
如果因为资金不足而要买那里，有没有想过，你在那里却在市区工作，这么远的通勤，怎么克服？
不管是投资还是自住，买房子是因为有价值才买，不是因为便宜才买。
建议你关注一些市区内*分期的且是品牌开发商开发的楼盘，或者是降低一下面积。

Q:

7、老师您好，想咨询一下南三环长江路附近的嘉业嘉境上品的房子怎么样？刚需。从网友口碑来看，对开发商的口碑不是很好，很担心踩雷。两个人单位一个在东区靠近刘集镇，一个东南片区(离富田九鼎华府两公里，但是不是太想考虑这个楼盘)。*目前打算*多50w吧。

A:

嘉业嘉境上品地处郑州楼市的弱势板块，非品牌公司开发，又是超高容积率(5.0)，价格即又不低，直接放弃。夫妻两人都在东边工作的话，更不值得往中州大道以西、南三环之外考虑，建议重点考虑滨河新城片区。

Q:

8、博主我想咨询下：想买套二手房，汇泉西悦城和万科城四期雅梅苑哪个好？都说汇泉口碑很差，但是看了看，除了临高铁近之外，其它好像没发现什么，可能问题都被解决了吧？没发现什么太让人接受不了的。万科城雅梅苑，哪都好，就是位置太偏，出四环好多了都，这两个怎么决选？

A:

汇泉西悦城也是四环外，既然都是四环外，位置上差别就没那么大了。但是，万科城除了占有品牌优势之外，距离高新区更近，就业岗位更多，所以，两者相对比的话，万科城的优势更明显一些。
另外，补充一点的是，郑州四环内的房子可选择的那么多，为何一定要选在四环外呢？

Q:

9、博主您好！我们现在在锦艺城自住一套三室，想改善。我通勤就在锦艺城，不考虑学区。目前考虑在锦艺再买一套141的四室，或者是选择昆仑望岳一套165平米的。住在锦艺的话我们就和公公婆婆住在同小区了，方便往来和照顾孩子。父母觉得昆仑望岳附近不如锦艺方便，但是这俩价格一样，我们觉得同样的价格买锦艺二手不如买新房。烦请博主给点建议。

A:

西区改善楼盘少，选择范围窄，这是西区改善家庭的居住之痛。
从房产*角度来说，老中原区范围内，改善楼盘差别不大，未来*空间也不会有太大差距。所以，在选择改善楼盘，把注意力集中在满足自我需求这一点上就够了。
既然父母更喜欢锦艺城，而且在锦艺城你自己的通勤也是*佳的，那就别多想了，继续买锦艺城吧，跟父母也住在同一小区，挺好。

Q:

10、博主，高新区教育是否真的强？龙湖景粼和公园府推荐哪个？

A:

首先你得清楚：好的*，都是老*，经受过时间的检验。开发商宣传的新*，牌子可能很大，但以后到底怎么样，目前是未知的。
高新区的教育，不是全市*的（比如金水和中原区资源更优一些），但是要比惠济、管城、二七甚至东区要好。
金水和中原的老牌*，你只能高价买老破小。但是在高新区，你可以买到不错的新房。
高新区朗悦公园府和龙湖景粼玖序都不错，但：品质上龙湖和永威更好些。位置上正弘和保利更好些。
价格上郑报和公园世家更便宜些。

【特别声明】

来源：“楼市微观”微信公众平台

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