- 森:时代倾城怎么样,值得买吗?
- 时光机:挺不错的啊
- 随心:现场有优惠活动,可以去看看
- 随心:现场有优惠活动,可以去看看
- Lucas:周边环境还可以
- 小鱼鱼:值得入手
- 贤:我老婆挺喜欢的
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*近,大兴一新盘火得一塌糊涂,开盘现场人山人海,手速慢的童鞋甚至都抢不到房。
▼线上选房现场
为什么这么火呢?
因为总价够低!
该盘*小户型为45㎡一居,总价135万左右,有首套资格的话,*40多万就可以上车。这是近几年来,北京总价便宜的新盘了。
另外还有53㎡一居,总价在150万左右。
不得不承认:这种低总价、低*的房源,真的太有诱惑力了。
今年2-3月疫情*严重的时候,顺义新城*总价150万左右的某盘,开盘同样也相当火爆,甚至一度刷新了每*成交记录。
顺义新城的那个盘,两次开盘时我都去过现场。从现场购房客的对话内容可基本判定出:他们大多都是首次置业的北漂,能拿得出来的钱并不多。而偌大的北京城,很少有适合他们的房子。
2017-2018年,北京*总价的房子也得200万,也就是说:*上车门槛是70万(怀柔、密云、延庆、平谷四个远郊区除外),还都是破得不能行的老房子,不重新做内部装修基本不能住人的那种
现在,市场上突然出现*40多万的新房,这简直就是稀缺产品中的战斗机。
面对这种情况,刚需们高兴还来不及,哪有时间去考虑区位、规划、配套、甚至是价格对标呢?先抢上再说吧,错过这个可能就再也上不了车了。
打个不太恰当的比喻:
疫情正凶猛时期,防疫物资奇缺。一旦有网站上架防疫用品,恐慌的市民们就会一股脑冲上去,基本不会去注意价格啊、有没有正规认证标识啊这些东西。
所以,疫情恐慌期,也是制假售假*猖獗的时期。我身边有好几个亲戚,就在微商那里买到了假口罩。
回到房子本身。
以我多年的从业经验来看,这种稀缺的低总价房源,70%以上都是深坑。
今天,我们来详细分析一下大兴这个所谓的“刚需神盘”。
2
这个神盘名字叫“住总兴创如遇”,位置在大兴采育镇。
老规矩,还是看地图吧:
你没看错,它离廊坊市直线距离只有13km,离大兴新机场直线距离22km,周边没有地铁,没有大型商超和医疗配套。
不过倒也不是很荒凉,这个区域的住宅还是很多的。
新盘有:北京城建宽院国誉府、路劲御合院、住总如院、兴创荣墅,价格在28000-37000左右;
二手房:波尔多小镇、恒盛小镇艺墅、育新花园中里;价格在21000-24000
基本都是洋房或别墅。
而兴创如遇,是由3栋高层和2栋洋房混合而成的社区,体量不大。本次开盘价格在2.6-3万之间(具体一房一价)。
由于远离市中心,发展欠缺,配套自然没法跟成熟区域相提并论:日常生活靠社区底商、超市、菜市场和小型购物广场,出行靠公交或自驾。
我去探盘时,从南二环出发,由*寺桥进入京沪高速,然后转入“采林路”,从出发地到售楼处,总共用时50*,这还是在避开了客流高峰期的时候。
如果在东二、东三环核心区上班,每天的单程通勤时间,就按照一个半*准备吧。
另外,这个楼盘离大七环很近,如果在东四环上班的话,可以走大七环然后转京津高速,但也得一个*以上。
如果在北二环、北三环的话,那就有些远了,因为南中轴路还没有完全修通。
不过,即便是能接受每天开车通勤的话,我认为停车费也是一笔不小的开支。
如果不开车,靠公交出行的话,这里倒是有直接到“十里河桥南”的995路公交,走的是京沪高速,不过公交车在采育饶了不少路,到十里河也得一个*出头。
总而言之,不管公交还是自驾,通勤都很不方便。
3
关于交通配套方面,置业顾问会一直向你强调城际铁路S6线,这是连接两个机场的线路,大概率会在采育设站。
▼还有一个版本是这样的:
但是,这条线目前还未开工,什么时候通车也是未知数。况且,采育站离项目直线距离还有3公里呢。
实际距离应该在3.5公里左右,这就很尴尬了。
步行完全不可能,共享单车找不到踪影,打车不划算,公交车能等上半个*.....
采育镇本身非常小,常住人口不足5万,但这里有一样特产非常有名,那就是葡萄,周边也有不少葡萄采摘园,甚至小区的名字都跟酿酒相关,如波尔多小镇、阳光波尔多。
按道理来说,采育应该发展绿色农业、特色旅游小镇等产业,可人家偏偏却想搞新能源汽车及体育产业。
据置业顾问说,这里以后会有越来越多的产业园落地,形成“采育经济开发区”。
可目前的采育是什么情形呢?打个比方,就像天津的于家堡和响螺湾,一片鬼城的感觉。
▼采育实拍
因此,这里房租非常便宜,一居室1300-1600左右;90-100多平的两居2300-2600;而且还很难租出去。
没办法,人流量太少了。
4
在这里买房的人群主要分两类:一类是资金太少只求上车的刚需;另一类是只为积分*的群体。
但我认为无论是为哪一种,都不值得买。
如果只为上车,这里还没有北三县方便呢。
燕郊就不用说了;大厂走友谊大桥到国贸,一个*基本就能到;香河走京哈高速,到东三环(北工大)只要45*。
可燕郊目前*价只有2.5万;大厂1.7-1.8万;香河1.1-1.2万,同样*40万,在北三县能买个小三居。
如果只为了积分*,上期文章《》中我讲到过:房山韩村河二手次新房*单价只有1万元,总价80-100万就能挑出不少像样的房源,何必去买*130多万的如遇呢?
买低总价盘,大多是一种无奈。
正如不少读者说的那样:如果有钱,谁愿意图便宜买这种地方的房子?
可今天,我要再告诉你一句话:
如果将来注定要亏钱,何不以更低的总价,让亏损少一点呢?
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