房产问答NO.184 楼盘评测 |惊恐！濒临烂尾盘换个名字，购房者疯狂买单？

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来源丨新浪微博@郑房有问有答

嘉业嘉境上品

惊恐！濒临烂尾盘换个名字，单价1万左右，购房者疯狂买单。

前两天有人问嘉境上品能买吗，我说这盘我没听过，我查查。一看这不是长江一号吗？啥时候改的名字。这盘是长江一号的第3期，现名嘉境上品。

今天去看盘，还是有点震惊，售楼部外面、里面挤满了人，得有几百号吧。当然其中大部分是渠道上的人，也就是大家常说的中介。据说剩*后一栋楼，今天是加推的第三天，已经卖出去近百套房子了，剩余的几十套房，预计这几天也会卖完。

这盘能买吗？说一个现场的小插曲：现场遇到了1个长江一号2期的业主，说是想来问问2期到底延期到啥时候交房，几年了购房发票还没拿到（听译，不知道准确不），去财务室还被赶了出来。所以她很激动，嗓门也很大，但是可悲的是，她的声音被嘈杂的购房咨询声和旁边定房恭喜音乐所淹没，只剩无声的呐喊。

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基础情况：

开发商：河南省多元投资开发有限公司
位置：郑州市二七区京广路与长江路交汇处东南
交付标准：毛坯
交付时间：2023年年底
单价范围：1.1万左右
项目定位：刚需

02

优势：

1、位置优势。三环内，新老二七区交界处；京广快速路、南三环、长江路主干道；临近2、5号线地铁线；临近二七万达、第六人民医院、成熟的**等。
2、价格优势。个别非标楼层、全款的价格是9800元/㎡；其他楼层优惠后单价约1.1万。对比位置更靠南的楼盘，一平便宜了两三千。政策也很诱人：1万定房，5万网签，剩余两年半五次还清。

03

劣势：

1、有延期风险。前面2期因供暖、*、房本、延期交房等问题，业主维权不断。2期2016年开盘，2017年封顶，到现在还有业主没住进去，有业主收到了3次延期交房通知，这进度实在感人。
2、质量难以保障。其实当年长江一号的前2期卖的还不错，到交房仍然要啥没啥；现在市场不那么好，你指望他能建的多好？

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现状：

1、 目前在售地块只有三栋楼，都是两梯五户设计。目前主推其中一栋楼（20号楼），据说是*后一栋，由于上了分销，价格又降得较低，卖得很快，剩余房源不多。
2、 有*分期政策。一万定房，5万网签，剩余*分2年半5次交完。
3、 计算了20层一个89㎡的房源，优惠前单价14310元/㎡，总价约126万；优惠后单价12658元/㎡，总价约112万。*30%约34万，贷款70%约79万，贷款30年月供约4657元左右。

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总结：

在地产行业有一个惯用套路，就是当一个项目卖的不好，或者口碑不好，下一期就会重新包装，换个名字重新入市，其实开发商还是那个开发商，不靠谱还是不靠谱。

我们从其他项目看完，说要去这个长江一号去看房，置业顾问笑着劝我们说：即使不买我们项目也没关系，但是买那个项目是真心不建议，如果买那边就是“富贵险中求”！

我觉得这个兄弟挺实在。买这个盘，就像一场赌博,你有机会赢，但更大的可能是输掉。对于明显低价清盘的房子，你感觉自己买个便宜可能是捡漏了，很有可能已经掉进坑里。在当前的市场形势下小的开发商想存活下来不容易，我们购房者的钱也不是大风刮来的，对待自己的血汗钱，一定要慎重。

银榕居

省实验郑东新校区一路之隔，象湖附近2万2的房子，靠谱吗？

银榕居在绿博大道上凤栖街交汇处，从地图上来看，离白沙的省级政务区和象湖还有一定的距离。不过他的北边就是省发改委的家属院，也是白沙*后一片住宅用地。

这个楼盘的备案价格是1万2，预计开盘时精装修，大约均价2万2，有大约1万的溢价。

01

基本情况：

基本情况：
占地：46亩，建面1.1万平，
户数：640套，一共8栋小高+中高层（*20层）
户型面积：90平，118平，128平，143平
容积率：2.49
绿化率：30.1%
景观园林：山水比德
物业：绿城物业
交房时间：2020年底，精装交付

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优势：

优点：
1、省府向东，市府向西。现在的省府虽然没有搬迁，但是周边很多省级单位已经搬迁。这里也是白沙*后一块住宅用地。

2、省实验*、*部郑东新校区，一路之隔，即将动工，预计2022年9月开始招生。据介绍，本项目有两栋楼市省实验的团购房。大概率，该小区是省实验的双*。

3、地铁8号线龙王庙站，在项目的东侧大约300米，8号线通车预计需要3到4年，可以算真正的地铁房。

4、项目配套高端。太空铝板管帽造型，阳面70%玻璃栏板，外形是现代轻奢风，跟“建业天筑”很相似。园林设计师广州的山水比德公司。

5、周边规划大型商业：奥特莱斯（规划中）；国贸360（施工中）；丹尼斯百货（刚开业）建业J18（施工中）等商业配套。

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劣势

1、周边配套不完善，尤其是从绿博大道上驶来，两边都是原始的绿地，树林。经过一处土坡时，才知道那就是传说中的六合CBD。地表保存完整，丝毫没有动工的迹象。

2、户型*小的是90平，但是据介绍，90平的小户型不打算卖期房。等两年现房后再做出售。随着省实验*的招生，这里的房价会得到很好的攀升。本身楼盘体量小，才640套房子，KFS不着急回款，慢慢卖，卖高价。

3、开发商是海港实业，本地开发商，此次楼盘是首个亲自操盘项目。之前没有作品可参考，本身项目配套高端，不知道后期真正落地的能有多少？品质如何？

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现状：

1、从后面工地去看，目前工程进度大约进行到两到三层；

2、目前五证俱全，打算近期开盘。目前是认筹排号的阶段，交20万意向金，开盘后大约可以享受4-5个点的优惠；如果不认筹，开盘选房结束后，再选，优惠点数大约是2-3个点。

3、首开1号楼和2号楼，仅有大约面积是118平和128平。

4、初略算个账：（重点！！！）

118平，按照单价2万2，总价260万；
备案单价1万2，总价141.6万，*30%约42万，贷款99.6万；
溢价的部分大约1万，基本要放在*里。不过置业顾问说，为了减轻*压力，可能按照3000一平的装修标准，走一部分的装修贷，*长时间贷款8年，相当于办了一个大额的信用卡。

一共，*大约100万。

05

总结：

1、目前周边的房价基本在一万三四。该项目已经有2栋楼是省实验的团购房，后期还会有别的周边ZF单位来做团购。因此，这个楼盘的溢价那么高，大概率的认为，老板也不指望能真正的销售多少套，只是在为团购打掩护。

2、有钱又有学区需求的人，我也建议大家先观望一下。

3、投资者不推荐。*门槛太高；位置还不是领涨板块。

【特别声明】

来源：“楼市微观”微信公众平台

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