说好的年底打折呢？广州一手房价上涨10%，土拍成交金破200亿！｜10月楼市分析

来源：价值领地发布时间：2020-11-19 00:00:00

▎城市快报丨By：世联评估

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数据概述

2020年10月，广州市商品住宅成交套数10,625套，环比下滑32.67%，同比上涨28.18%；成交面积113.74万平方米，环比下滑31.25%，同比上涨22.34%；成交均价30,941元/㎡，环比上涨10.39%，同比上涨36.41%。广州全市二手住宅成交均价与上月基本持平，成交均价为28,789元/㎡，同比微涨1.0%；环比微涨0.5%，总体趋于平稳，维持高位稳定状态。

新建住宅市场

住宅新房供应

2020年10月，广州商品住宅新增供应套数为10,993套 ，环比下滑27.53% ，同比上涨80.57%；供应面积105万㎡，环比下滑34.76%，同比上涨63.64%，总体新增供应处于高位。从各区供应情况来看，新增供应区域比上月多，本月海珠区和越秀区无新增供应，增城区、番禺区以及南沙区为本月新房供应面积TOP3区域，三区合计供应面积占全市总供应面积的64.04%。增城区本月供应表现突出，供应面积28.16万㎡，占全市供应量的26.73%，环比下滑20.72%；番禺区本月供应面积22.36万㎡，环比上涨20.93%；南沙区本月供应面积16.95万㎡，环比下滑6.71%。其中新增面积供应下滑幅度*的是黄埔区，环比下滑71.28%。

从目前供求情况来看，外围区域依旧为供应主力，本月仅番禺区供应上涨，海珠和越秀区无供应，其余各区供应环比集体下滑。从月度供应来看，广州商品住宅供应量在9月达到高点，开发商积极备战“十·一黄金周”楼市，集中在十一前夕推货，因此十月供应量环比有所下滑。

住宅新房成交

2020年10月，广州市商品住宅成交套数10,625套 ，环比下滑32.67% ，同比上涨28.18%；成交面积113.74万平方米，环比下滑31.25%，同比上涨22.34%；成交均价30,941元/㎡ ，环比上涨10.39% ，同比上涨36.41% 。从各区成交情况来看，增城区、南沙区和番禺区为成交面积前三区域，三区合计成交面积占全市成交面积的58.57%。本月全市十一区中，白云、番禺、天河和越秀四区成交量环比上涨，其余各区成交量环比集体下滑，其中南沙区成交量环比跌幅*，环比下滑62.99%；白云区成交量环比涨幅*，环比上涨83.72%。外围区成交量持续*，增城区成交量登顶榜首，市场热度依然稳定；随着南沙大桥建成通车以及深中通道、广中江高速(广州段)等项目的规划利好，南沙区正在从大湾区地理几何中心迈向区域综合交通枢纽，市场热度上升；番禺区依靠亚运城、智联汽车小镇等，以15.56万平方米成交量排名第三。中心五区方面，成交仅占总成交量16.72%，本月成交主力为白云区，主要是因为价格相对低洼且供应上涨，成交面积7.9万㎡，在全市占比6.95%。成交活跃的区域都集中在价格洼地片区，尤其是南沙区和广州不限购的两大区之一的增城区，可见成交仍以刚需客户为主。

适逢“金九银十”，9、10月是楼市传统旺季，各大开发商纷纷加大楼盘供应、促销节奏明显加快。充足的供应一定程度上亦刺激了买家的入市欲望，虽然10月成交量对比9月明显回落，但依然保持万套成交水平。

新房存量及去化

10月广州新房库存情况，选取了广州商品住宅2019年11月-2020年10月月均销售速度来计算，广州市商品住宅整体存量套数去化时间约为9.4个月，存量面积去化时间约为9.9个月，环比上月去化时间均有所缩短。

从各区情况来看，增城区、南沙区和番禺区存量套数较多，分别为16,506套、14,993套、12,040套 ；套数去化速度上，增城区、南沙区和黄埔区*快，分别为2,423.6套/月、1,532.5套/月和1,104.8套/月；存量套数去化时间上黄埔区、天河区和越秀区去化周期*短，分别为5.0个月、5.6个月和6.5个月，压力*的为从化区、白云区以及番禺区，去化周期分别为20.2个月、19.1个月、17.2个月；10月供应环比有所下滑，因此库存有所减少，本月各区整体存量套数去化时间以及存量面积去化时间环比上月有所缩短，但市场上整体新货供应量依然充足。

存量住宅市场

2020年10月，根据世联评估EVS监测，广州全市二手住宅成交均价与上月基本持平，成交均价为28,789元/㎡，同比微涨1.0%；环比微涨0.5% ，总体趋于平稳，维持高位稳定状态。截至报告出版日，官方未公布2020年10月存量住宅成交套数及成交面积数据。回顾9月，广州存量住宅成交12,549套 ，较上月环比上涨5.7% ，同比上涨42.75% ；成交面积113.44万平方米，环比上涨6.86%，同比上涨48.31%；成交区域主要集中在番禺区、天河区、海珠区以及花都区，广州十一区中，成交套数除南沙、从化、越秀以及花都区外，其余各区成交套数环比集体上涨，其中环比上涨幅度*的为黄埔区，达29.73%。

均价方面，10月广州市十一区均价环比集体上涨，其中环比上涨幅度*的为南沙区，环比上涨1.28%。本月高于广州全市二手住宅均价的区域队伍为越秀、天河、海珠、荔湾四区。

住房租赁市场

土地市场

2019年10月-2020年10月广州土地月度供应与成交情况

土地供应

2020年10月广州土地供应一览表

供应方面，10月广州招拍挂供应土地35宗，总用地面积170.32万㎡，同比上涨10.67%，环比上涨14.60%。从区域性看，本月中心五区供应了20宗地块，其中白云区供应16宗，天河区供应3宗，荔湾区供应1宗，合计供应面积59.2万㎡，占全市总供应面积34.76%；余下15宗地块均由外围城区供应，供应面积111.12万㎡。其中供应宗数*多的为白云区，供应了16宗地块，供应面积46.62万㎡；而供应面积*多的则为黄埔区，5宗地块合计供应面积47.78万㎡，占全市总供应面积28.05%。

从用地类型看，本月广州全市居住或商住混合地供应11宗，供应面积71.3万㎡，环比下滑0.78% ，占全市总供应面积的41.86%；商服用地本月全市供应8宗，供应面积51.27万㎡，环比上涨407.12%，占全市总供应面积30.1%；工业用地本月全市供应16宗，供应面积47.75万㎡，环比下滑28.36%，占全市总供应面积28.04%。

土地成交

2020年10月广州土地成交一览表

成交方面，10月广州全市成交土地共22宗 ，成交土地面积189.5万㎡，同比上涨235.22%，环比上涨173.65%；成交金额248.77亿元 。从区域性看，本月中心五区成交2宗地块，天河区和白云区分别成交1宗，合计成交面积15.73万㎡，占全市总成交面积的8.3%，成交金额29.85亿元；外围城区成交20宗地块，成交面积173.77万㎡，成交金额218.92亿元。其中成交地块宗数*多以及成交面积*的是南沙区，成交了7宗地，成交面积93.96万㎡，占全市总成交面积的49.58%。

从用地类型看，本月全市住宅或商住混合地成交8宗，成交面积66.3万㎡，环比上涨39.49%，占全市总成交面积的34.99%，成交金额达205.29亿元；商服用地本月全市共成交10宗，成交面积74.97万㎡，环比上涨1,157.89%，占全市总成交面积的39.56%，成交金额达37.22亿元；工业用地本月全市成交4宗，成交面积48.23万㎡，环比上涨208.77%，占全市总成交面积的25.45%，成交金额达6.26亿元。

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