站长问答丨买市区老破小用于出租，光吃租金，可行吗？

站长的话

每天后台都有很多站友给站长留言，资讯各种买房、卖房、租房的大事小情，站长都会竭尽所能地回答。但有些问题重复度较高，逐一回答的话难免造成资源浪费。因此从本周开始，站长会选一些有代表性的问题，发到平台上来，与大家分享。也希望大家走过路过别错过，保不齐这里面就有你关心的话题。

欢迎大家踊跃提问，站长如果没有及时在后台相应，你也可以在每周五看看我们的《站长答问》栏目，也许你的问题已经在这里了。

1、站长好，我*近刚刚交齐社保，拿到了房票。我吃的是死工资，近5年估计都不会涨工资，所以买房的话压力也很大。*近看房子，便宜又顺心的房子真没看到，*地段还可以的，还是个底楼房子。跟房东聊了聊，对方答应给我降一点价，但是我朋友都劝我别买，说底楼住起来不好，让我再看看。底楼到底真的那么差吗？

站长回答

一楼的优势和劣势都很明显。先说优势，房价相对便宜，同时便于出行，水压稳定，也适合家中有老人的居住，可以避免停电导致电梯停运的困扰。

再说不好的地方。一楼通常容易返潮，夏季蚊虫多，如果小区的楼间距过小，那么采光的问题也不能忽视。另外，还需要向房东询问是否为独立下水，否则容易因管道堵塞造成返水的情况。

如果下定主意要买这套房，*还是多考察一段时间，等到下雨天再去看一次房，查看一下小区的排水情况。

总的来说，一楼优缺点都很明显，所带来的不适感主要是生活体验上的，能不能接受，全看你自己。

2、想跟站长咨询一下期房的问题。我们家附近有一个开发了好几年的大盘，一期我没赶上，朋友买了，他们家入住后我去看过，小高层，绿化做得不错。现在房子已经开发到二期了，我也想入手这个小区。但是听人说，买房子*不要买二期房，想问问站长，一期房和二期房有什么区别呀？

站长回答

一期房和二期房的区别，主要有三个方面：

一是房价，一期房的房价相对较便宜。在楼盘建设初期，迫于资金的压力，开发商普遍会以价换量，给予较大的折扣。

二是质量，一期房的质量可能要更好一些。为了积累口碑，打开当地市场，一期房的质量一般不会太差。

三是区位，通常来说，一期房的区位相对较弱，开发商一般会选择区位相对较弱的地块进行开发，比如靠近马路，或位置略偏，用来试水，因此一期房也在业内被称为“试水房”。在建造的过程中，一些中小开发商容易暴露经验不足的情况，在设计上可能会出现缺陷。

此外，购买一期房，业主短时间内基本无法享受到相应的配套，开发商先前宣传的那些什么商业、医疗设施，如果不是周边已有资源，那就只能慢慢等了。

特别要注意的是，如果入住一期房，很有可能会受到二期房建设的干扰，到时候噪音大，灰尘多，对生活影响还是比较大的。

简单点说，一期卖的是价格，二期卖的是省心。

3、我想买市中心的老破小，专门用来出租，这个想法可行吗？老家在五线城市，属于大家嘴里没有任何发展前途的小城市，本地能提供的工作机会只有超市营业员、个体小商贩之类，年轻人都出去了。城里一直在发展新区，所以市中心的老破小都很便宜，八九十年代的房子，差不多十几万就能到手，然后出租价格一个月七八百，我想买个这种老破小，随便装修一下，就用来出租，就算以后真赔了，手里至少还能有套房子。

站长回答

如果不是梦想房价暴涨或者豪赌拆迁，只是单纯想要租金的话，这个想法其实是可行的。

老破小房价相对较低，所以在租金回报率上，其实比新房更香。同时，由于配套完善、交通便利，所以这类房子在租赁市场上其实还有一定优势。从如今的趋势来看，虽然新区发展火热，但并不意味着市中心区的衰落，企事业单位、商业中心多在市中心，所以在租赁上，老破小的目标客群其实还比较大。

另外，老破小*还是避免购买一楼或顶楼，因为老房子在隔热、防潮方面大多不太完善，可能后续还需要付出更多的金钱和精力去维修，那就不太划得来了。

4、北漂好几年了，也买不起房子，所以打算在老家买房。老家在河北，不环京，市区的新盘差不多在八九千，老破小能在七千多拿下来，当然，也是真挺破的那种八十年代的老公房，贷款都费劲。抽空回去看了几次，感觉冷冷清清的，让我都怀疑，老家这种四线城市的房子能保值吗？

站长回答

没必要这么悲观，三四线城市没你想得那么差。

现在4个一线城市——北上广深的房价都已经上了天；新一线城市和二线城市，加到一起也就45个；而剩下三四五线城市加起来将近300个，在数量上，这些城市才是大头。

而城市的发展，离不开区位和人口的加持，中心城市虹吸周边区域的人口，然后周边区域再承接中心城市的外溢资源，两者相辅相成。这几年京津冀一体化的进程在不断加速，河北承接了大量来自北京、天津的外溢资源，这本身就是一种保障。

其次再来看人口，人口基数庞大的三四线城市具有天然优势，现在河北超过500万人口的城市就有6个。按照国务院指定的城市人口规模等级，1000万以上的是超大城市，500万至1000万的是特大城市。

真正危险的三四线城市，是那些既没有区位，也没有人口，同时还没有资源的。

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