房产问答NO.185 |在买房中这一项至少占80分

如果你有购房困惑

如果你想投资置业

请长按左侧二维码

添加微信"lg42302061"

加入“楼市微观交流群”

来源丨新浪微博@郑房有问有答

Q:

1、工作原因依赖公共交通（地铁）以及高铁站比较多。
看了：1.泉舜的房总价150w左右，*分期因为双地铁口，离我平时郑州工作的地方比较近。说是22年6月交房，*可以分期。2.每周基本都有出差所以看了海马公园二手房的标间120w左右。3.鑫苑鑫城二手房的小两室一厅77平，总价也是155左右，但是还没加上其它费用。到即将开通的3号线某个地铁口骑共享单车5*吧。
目前的话*50w左右，月入1w+左右，工作一年半，公积金贷不了多少，可能只能商贷，月供压力不想太大。应该是刚需，目前一个女生也基本不考虑学区。不求什么*了，希望博主帮忙看看哪个更适合我或者相对更好。

A:

1. 泉舜上城属于金水区的破旧区域，虽然是新楼盘，但是区域太破旧，未来也很难有大的改造，区域环境很难提升。如果不是金水区的地缘需求，不建议再买在那里。
2. 如果考虑高铁站的话，单身女生自住，重点考虑海马公园六六公社。但是没必要保守的选择大标间，可以考虑76平米的两室，*也就50万出头一点。
3. 郑州目前楼市很冷，开发商为了回款，维持公司现金流，在售新楼盘机会很多，很多楼盘几乎是成本价，还有不少是亏钱甩卖，你也可以根据自己工作地点，选择品牌开发商的新楼盘。

Q:

2、博主你好，想咨询下常绿东风宸苑。不想在西边和南边买房子，金水北很多房子要不容积率很高，要不有安置房。昨天去看了这个楼盘，综合看下来，位置和容积率觉得可以，热力厂确实有影响，北面的*说是玮五路二小的明鸿校区，但也不知真假，就想问2.1万左右，117平方米，不是边户，值得跳坑吗？

A:

如果资金允许的话，能买金水核心，没必要考虑西区或者惠济，这个方向是对的。
另一点，常绿虽然在郑州还没有项目交付落地，但这家公司在平顶山，也算是当地的品牌公司，所做的楼盘，口碑较好。
综上两点，绝对不会有“跳坑”一说。
但是，一个楼盘值不值得买，除了位置、品牌之外，重要一点还是要看价格。东风宸院2.1万元的价格，即使在郑东新区，也能选到不错的品质改善楼盘。
地块小，周边环境较为破旧，容积率也不低（3.3），在我眼里，1.8万价格，顶天了，一分钱都不能再多了。

Q:

3、郑房哥，北龙湖北岸清华启迪附中旁边带学位的公寓建议买吗？

A:

为了孩子上学，可以买，因为你投资的不是房产，而是投资孩子的未来。
为了投资，放弃；
为了居住，放弃。
这种房子买了以后就别再想卖出去。

Q:

4、博主你好，我想请教一下管城区的盛澳金尊府的情况：这个楼盘吸引我的地方有三：1.三环内；2.双地铁；3.*。但是，今年行情不好，我很担心这个楼盘会烂尾……

A:

如果真的像你说的那么好，就不会有烂尾的可能。

烂尾，绝大多数都是因为卖得不好，项目没有销售回款而烂尾。

买房，首选城市，次选板块，*后品牌。按照这几条标准，你说的这个楼盘就是一个垃圾盘。

Q:

5、五龙口正商明钻的二手现房，和高新区的期房新房（类似公园府、龙湖那些），哪个性价比高一些？

A:

抛开个案来说，三环内的二手房产增值，在未来5-10年，都比不上三环外四环内的新楼盘。因为，郑州的三环内太破了，既缺少了京沪旧城核心区的文化积淀，又缺少了城市发展空间。

Q:

6、老师好！请问万科溪望怎么样？我看了看，这个房子除了远，没啥毛病，还有就是这个项目是在东区还是中牟呢？

A:

除了远，没啥毛病？问题是，在买房中，地段这一项至少占80分，一个“远”字丢了80分以后，其他的即使得满分，*多也仅仅是20分。
你说的这楼盘，既不是郑州，也不是中牟，这是农村，至于是哪个村，我也不知道，俺不研究农村房地产。

Q:

7、郑房哥您好，都是89平小三房。碧桂园凤凰城15000元左右，惠济区中海13700元左右，刚需自住。这两个您更倾向于哪个？

A:

你的眼光不错，自住的话，这两个项目都算优质，但也各有优、劣势。
凤凰城更适合改善，首期地块位置很好，有地铁，有公园，但配套弱一些，常西湖的发展也需要时间。
中海更适合刚需，配套齐全，但在售地块近邻四环高架，社区小，中海品控能力也较弱。
另外，这两个项目共性的硬伤是：教育，凤凰城虽然签约了名校，但落地后怎么样？还是未知数。
惠济区的教育也比较差劲。
如果你在意孩子教育问题，这两个项目都不建议你作为首选，你可以再看看高新区，科学大道沿线的几个项目，综合地铁、教育、环境、商业配套，这里可能更适合你自住。
另外，高新区产业优势明显，未来*天花板也会更高些。

Q:

8、博主你好，想请教你个问题，2017年我在经开区买了一套保利罗兰香谷的房子，想卖了，现在是不是不适合出手？18年交的房子，因为人在外地所以一直不住，是不是再等几年出手比较好？

A:

说那是经开区，不如直接说是中牟，而且还是中牟的农村。能卖了，抓紧吧，再买一定要买郑州，四环内。
钱是自己的，捂紧了。荒郊野外的田园梦，留给那些有“诗和远方”的情怀人。

Q:

9、博主你好，请问外地*，郑州社保，25岁女性，想婚前买一个小房子，投资保值用，明后年可能会住，地方没限制，后期结婚想出租，想买两室一厅的，*30左右，还款4000以内，*近看了美景鸿城，请问投资入手可吗？

A:

如果不是工作在管城，投资不建议买管城的房子。
另外，郑州是一个高速发展的二线城市，土地供应大，住宅小区升级迭代快，*不要买超过10年的老小区。

Q:

10、博主你好，都说今年是买房的*时机，我是新郑的，郑州社保，26岁女性，想婚前买一个小房子，投资保值用，明后年可能会住，想要一个离东区、交通相对方便的小房子，*30左右，还款3000以内，有推荐的吗？

A:

如果买东区的成熟区域内，这个*与月供，只能考虑买个单间，比如中凯华府、鑫苑中央花园这样40平米的小户型。优点是交通便捷、配套成熟，而且还有学区，好出租，以后出好出售。缺点是，面积小，房子较老，基本接近15年房龄了，品质也较差。

如果能够接受*分期，*总金额在45万左右，月供6000元左右，可以考虑金水科教园或者是滨河新城的新房。未来*空间更大，小区环境更好。但相对压力也更大一些。

【特别声明】

来源：“楼市微观”微信公众平台

欢迎分享到朋友圈。

您可以直接在对话框直接回复“房产问答”，获得更多内容。

谨代表个人观点，不代表“楼市微观”平台，仅供参考

扫描下方二维码，关注作者公众号