大湾区时代下的城市价值回归，这个片区是*赢家！

周五（11月27日），佛山的土拍市场上又多了两笔载入史册的交易。

1、首入南海，金茂以45586万元斩获位于西樵城区的2万方宅地，楼面价约7259元/㎡。该地价已跻身西樵单价TOP3，仅次于弘阳听音湖地块；

2、广东粤海以270740万元斩获湾华双地铁靓地，扣除幼儿园配建楼面价至少18464元/㎡。该楼面价已创下禅城*高价地！并跻身佛山第二高！而这场土拍还吸引了招商、龙湖、华润、保利等在内的10家房企参与竞拍。

这是几张拍地现场的竞价截图：

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看出什么了吗？

是的，两宗地块的拍卖都经历了数个*的极限拉锯战才得以成交。

而这两宗标志性地块的成交，似乎说明了一些问题。一是各大开发商尤其是国企央企持续看好佛山，这是一场自上而下的价值认定，这片区域还有很大的想象空间；

二是佛山今年的土拍一次次突破以往的记录，尤其是以千灯湖板块为首的核心片区在不断刷新楼面价，这同时意味着未来两年佛山新房市场的定价必引导市场又一波上涨行情。

大湾区又一轮喧哗与骚动来了。

而此时看懂表象背后的真相便显得十分关键。

01.

真实的佛山楼市，看这两组数据就够了！

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2020年的前10个月，佛山楼市经历了一次深V波动。

数据显示受新型冠状肺炎疫情影响，2020年初全国几乎所有的售楼部都关闭了，在建楼盘也陷入停工，佛山2020年上半年的一手房成交因此创历史新低。上半年佛山共成交一手房47789套，同比下降15.8%；成交面积550.83万平方米，同降16.3%，为近六年的新低。

到了今年10月，成交数据彻底反弹。数据显示，10月份，佛山全市共成交住宅12563套，成交总面积141.07万平米，环比上涨8.9%，同比上涨49.5%。

是数据本身导致的成交量反映有滞后性吗？

佛山今年楼市到底是在涨还是在跌？

博弈论和决策论的原理告诉我们，使问题简单化也是解决问题的过程。

其实，真实的佛山楼市，看这两组数据就够了。

1、房价：只一年，全市的楼价上升了近3000元/㎡！

还是先看佛山*新的数据。

数据监测，11月佛山新房均价16103 元/平，环比上10月（15756元/平）上涨2.2%。五区中，高明、三水均价环比微跌。南海、顺德、禅城上涨，南海涨幅*，为2.31%。

佛山市各区*新房价地图

这里面细分下有两个数据需要大家注意：

1）目前，房价*的是南海区，均价是19568元/平；

2）同比去年的10月，佛山新房均价涨了2700元/㎡！

看出什么了吗？

这组数据反映了这么几个问题：一是从长期的价格曲线来看，虽然房价年初因为疫情的原因似乎下调，不过从3月至今佛山楼市仍处于稳中有增的状态，佛山作为以二产为主的“万亿城市”，具备较强的经济基础，抵御经济下滑风险的能力较强；二是短期价格波动来看，热门片区尤其是南海价格实现能力较强。

当价格回归后，市场对此的反响便是10月份高涨的成交量。

而就在一个月前，佛山世联发布的《2020年第三季度佛山房地产市场报告》数据同样证明了这一观点，进入第三季度，佛山市场供货节奏相比上半年明显加快，按过去12个月平均销售规模计算，去化时间仅需约11.5个月。

这样的库存周期明显低于正常销售周期（9-18月）。而住建部早就对商品住房的消化周期进行了清晰界定：12至6个月的，要增加供地。

加快供地是什么意思？

如果说调控是从需求端入手遏制房地产市场表层的买和卖，那么供地则是从供给端入手支持房地产市场作为土地财政收入底部的运行逻辑。

当然你也可以这么理解，加大土地供应下的佛山，房价仍将保持较强的上升预期。

2、地价：2020年的土拍屡次刷新片区楼面价天花板！

开发商是佛山土地忠实的买单者。

数据显示，2020年上半年佛山土地出让金586亿，创同期历史新高，2019年同期382亿，同比增长53.4%。土地交易总金额位居全国11。

同样来自于佛山世联的报告显示，三季度佛山土地成交金额在大湾区内仅次于广州，楼面地价及溢价率均列前三。

而佛山的购买力都集中在了哪呢？

答案是南海。

实际上，佛山区域市场细化方面十分两极分化：中心及二线限购区成供应重心，楼面地价和溢价率实现同比增长，反观边缘区域比如三水及高明等外围区域则一直遇冷。

而这个中心，即是南海，来看三个数据：

1）一手方面，11月，南海区在售楼盘1.5万+共有43盘，*卖到3万+有6盘！其中2.5万+楼盘主要集中在广佛交界。

其中，位于千灯湖地铁上盖的保利天悦年初再刷新佛山备案价，*贵为5栋1梯29层复式332㎡（建面），折合备案单价已经破5万/㎡！

2）二手方面，南海的千灯湖片区二手均价已经突破4万/平。其中，中铁建国际公馆、中海千灯湖花园、保利葉公馆等挂牌，多个房源叫价4万+，令人震惊！

3）土拍方面，罗村4年内楼面价暴涨85%！越秀20亿首进罗村孝德湖！楼面价1.22万/平，2万+的预期！创狮山*。

这里面，前两点反复提到的，是南海的千灯湖。

过去十多年，佛山依托千灯湖中轴线的发展，才成就了这座城市*辉煌的一面。据官方机构调研，目前千灯湖金融高新区，雄踞八大创新产业平台，上百金融机构及世界500强企业坐落于此，聚集起生态、商业、教育、交通等城市核心资源。

千灯湖

而以保利天悦为首的豪宅刷新佛山*价格，更显示了千灯湖板块的价值。

现如今，随着千灯湖发展日益成熟，可开发土地不断减少，中轴向西延伸，则成为了佛山下一个腾飞的黄金风口。

承接千灯湖板块的外溢价值，佛山下波行情的方向已从以越秀为首的开发商今年频繁拿地的动作中可见：南海罗村。

02.

罗村发展的强逻辑背后，还有捡漏机会吗？

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在投资这件事上，“知道人人都明白的正确信息”价值不大，“知道绝大多数人都不知道的正确信息”才价值连城。举个例子，当iPhone刚出的时候，你如果能看到苹果将改变世界，那么就可以重仓股票。

罗村就是那个绝大多数人都不知道的正确信息。

据“佛山市国有建设用地使用权和矿业权网上交易系统”显示，过去罗村的土地历史交易只有两笔。

早在2016年11月2日，万科就拍得狮山镇罗村大道旁地段，目前万科地块已售罄。

*近的来自2020年8月24日，狮山罗村孝德湖地块土拍。该次土拍吸引了越秀、华发、招商蛇口、新力等品牌房企关注。该宗地起始价为172165万元，不设限价，价高者得。不考虑任何配套设施，其起拍楼面价达10001元/㎡。

*终结果我们都知道了，这宗地开拍前已获4轮报价，由越秀以20.1亿拿下，折合楼面价11680元/㎡，扣除配建后的楼面价达12250元/㎡。

甚至后期有人预测，这块地入市后可能*会卖到2万+！

尽管拍价如此之高，不过越秀地块还有一些问题不容忽视。

首先，规划方面，地块位于孝德湖东侧、禅西大道北延线西侧，邻近桂丹路和佛山机场，北侧为孝贤路（双向4车道），可通往佛山西站、狮山城区；东侧则是禅西大道北延线，现正在施工，建成后可连接桂丹路。

这些都没有问题，而痛点就在于南侧的规划：项目南向为军事设施用地，项目周边限高55米，且南侧不得开设门窗和阳台，对设计方案的影响很大。

这里需要明白关于设计方面的一点是，南侧一般是直射阳光的朝阳向，是建筑中处理自然采光必须关注的重要因素。通常，南北相对的两个方向，同时都有窗户，而且数量和相对位置比较对应，通风就好。其中，又以南北通透的户型为*。

而越秀地块的规划，注定了将来打造出的户型稍有缺憾。

其实，换个方向，柳暗花明。

距离越秀地块不远，还有一块待拍的土地，这里既继承了罗村的区域利好和价值潜力，又完美避开了越秀地块的规划痛点。

据了解，公开竞拍的是佛山南海罗村水道招拍挂项目，该项目已于2020年11月4日公开挂牌，预计2020年12月4日公开竞拍，起拍价456272万元（楼面价10200元），价高者得，增价幅度4500万元。

罗村沙田地块建成后，项目或将成为罗村板块的房价“开瓶器”。

原因不言自明：

1、广佛中心1h生活圈的即享价值

德国人文地理学家F.拉采尔曾指出：交通是城市形成的力，是连接城市的重要枢纽，是城市发展运送人流、物流的重要通道，交通的便利性，对于一座城市的崛起有着重要的意义。

而助力当下罗村腾飞的前提即是如此：广佛环线（在建，2021年开通）+佛山地铁3号线（在建，2022年开通）+规划佛山地铁4号线。这些交通利好给予了罗村确定性，这意味着，罗村的地理距离更近大湾区。

高效交通串联起资源丰富性同样决定了罗村沙田地块周围的生活圈。

交通项目距离佛山西站约4.5km，15min即可达到；

通过佛山西站，10min到佛山新城，20min到广州南站；

双地铁（3号线在建、4号线规划）、广佛环线（即将通车）加持；

20min到佛山售价*贵的千灯湖板块；

2、省级教育配套打开房价天花板

*是房价上涨的助推器。而罗村沙田地块附近算得上是学府环绕，省级名校为邻。

距离地块0.7km处有省一级光明*，2km处有省一级罗村中心*；项目北至规划建设一所9年制公办*。

同时，地块自身配建两所幼儿园。*资源丰富，*步行即达，享罗村*优质、*便捷的教育资源。

3、一线江景资源的居住氛围决定居住购买力

罗村沙田地块东临汾江河，享有一线河景资源，适合打造滨水宜居大盘，树立片区标杆。

同时由于罗村近年供应少，市场供货空白。数据显示，罗村板块近年只有尚观嘉园和光明花半里两个尾盘项目在售，剩余货量均为115-140m²大面积户型为主；售价约1.7万（毛坯）。片区待售项目仅越秀地块，建面约17.2万方。

即是说，周边村民改善居住环境、提升居住品质意愿强烈；周边厂企多，有强劲的置业需求。

4、片区旧改发力，项目周边面貌焕然一新

2020年罗村共13个旧改重点推介，改造面积*超2000亩。

目前已有万科、富力、招商蛇口及保利等众多品牌开发商介入罗村旧改，未来城市环境及竞争力将进一步提升。

这四大强逻辑看懂了吗？

优秀的区位条件，使的罗村沙田地块后期入市后必将成为佛山的下一个网红项目。

购房者该如何做就不多说了，当下城市化和货币双轮驱动下，楼市长线价值是有确定性的，只要阶段性避开顶部，找准底部区间，就能得到收益*化。

而对开发商而言，罗村沙田地块便是底部区间。

所谓机遇源自前面分析过的三点，其一是周围有越秀地王作为托底，项目未来入市的价格本身具有保障；其二是承接千灯湖的外溢人群，填补市场空白，购买力持续且坚挺；三是楼面价10200元起拍，价格本身就很便宜。

这同样是越秀不遗余力拍出地王的底气：以土地为抵押，用高地价和片区发展潜力换取买卖双方对后市的预期和价格。

而对比越秀等周围地块，按照本周五（11.27）的竞拍激烈程度，预计罗村沙田地块也将是一番龙争虎斗，考虑到总价很高，预计竞争可能不会很激烈，如溢价不高取得未尝不是捡漏。

当下市场期待的关注点就是，到底哪家开发商能捡到这个漏？

虽然疫情期间房地产行业的相关政策约束有所放松，但三季度中央重启房地产业严监管，监管部门出台新规，给房企划了“三道红线”。这一轮调控以来，政府表现出了前所未有的定力，而对于开发商来说，过于激进的房企将受到融资限制，放慢扩张的步伐中审慎拿地成了问题。

挑战伴随着机遇。

政策面逼着多数房企要尽快回笼资金，而在竞争环境不那么激烈的情况下获得优质的土地储备，或许是迎来弯道超车的机会。

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文 |村长♂

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