树大招风丨投拓人眼里的海淀树村“地王”

11宗地、374亿的总起拍价，注定了12月的北京土拍市场不会平静。

这其中，又属树村的2宗地块，波澜*。

从位置看，地块就在北五环旁，北邻上地信息产业基地、中关村软件园，南与圆明园仅隔一条清河。

不仅具备“地王”*基本的“地段”基因，也自带成熟的产业和客群。

从起始价看，树村两宗地的楼面价均已突破6.72万/㎡。也就是说，只要5%的溢价率，树村“双子星”就能超过楼面价70069元/㎡的四季青中坞南地块，成为海淀新的“单价地王”。

当然，是否能成为“地王”，只有落锤之后才能揭晓。但无论如何，树村地块可以说是地产人心中的“无冕之王”。

一边是万科、中海、保利、融创、华润、绿城、金茂、海开等京城拿地大户，大部分明确表示了对树村地块的竞拍意向。

而另一边是，自地块挂牌公告放出之后，“隐形限竞房”、“价格劝退”等标签，就围绕着树村地块，让出让充满了烟雾弹。

地产壹线采访了多家意向拿地房企，大家也透露出对传言的担心：区里*希望的结果，就是底价成交，区里自己拿了。

价格劝退？

据多个投拓人所述，目前他们听到的消息，“树村地块的单平审批价格，可能是9万，也可能是11万，但肯定不超过12万”。

而对比周边二手房，距地块直线距离不到1公里的上地东里，建成于90年代，*新单价已经达到了11.2万。

有人直言，放风出来的审批价，听起来就像价格劝退。

某央企投拓人帮地产壹线算了道题：这类豪宅产品，正常地上部分的造价成本，约为单平米8000多元。而如果产品做出地下两层，地下的成本*也就4000-5000元/㎡。

即，若地下两层，则建筑本身的成本，约1.2-1.3万/㎡。

再加上项目内的绿化配套等公共装修，总的建设成本可能也就1.5-1.6万/㎡，*不超过2万/㎡。

如果按6.7万的楼面价计算，加上上述建设成本，则整体成本将达到8.2-8.7万/㎡。

只要能卖出12万的单价，那么开发商就还能有3.8万/㎡以上的利润。扣掉税费，单平米还能赚近2万。

但如果达不到12万/㎡，则成本和可售价之间，可操作空间极小。给开发商的路子，也只有增加地下面积，以及降低建设成本两条。

某专业豪宅开发房企的策划员工和地产壹线吐槽：限竞房60%以上是赔钱的，而且豪宅限价的话交房容易维权，不好开发。

面对上述开发难题，北京某豪宅代理机构分析师表示，树村地块的大概率结局，就是像年初出让的四季青地块一样，底价成交。

北京西城区某国企的一线土拓人也透露：“（海淀）区里不希望炒高房价，但是地价又顶在嗓子眼了。对区里而言，*的结果就是没人要，区里自己摘了，地价不扎眼，又控制了房价。”

明争暗斗？

据目前的坊间传言，万科、中海、保利、融创、华润、绿城、金茂、海开，都在垂涎这两块地的名单里。

而经过地产壹线的打探，上述大部分企业也都毫不掩饰地确认了，对竞拍树村地块的兴趣，毕竟“海淀任何一块地都是少之又少的资源”。

有的房企带着足够的预算，和全包圆的目的前来。

比如中海，其2020年新增土地权益投资预算为1400亿元而从同策研究院数据看，前10月，中海只花出去了1112亿元，还是全口径投资额。

“奔着两块都拿而来，且倾向独立拿地”，是中海的心思。

此外还有今年不断补齐货架的保利。根据年报数据，2019年，保利发展的拓展成本为1555 亿元。按照集团的计划，2020年的拿地资金将比2019年增加200亿元，即1755亿元。

而从前10月投资完成情况看，到年底还有190亿元的额度可使用。

且保利在北京，已无新的操盘项目，剩下的都是老盘，或者是如金茂府二期这类投资入股项目，据说北京公司补地欲望很是强烈。

只是按照保利在北京拿地的一贯作风，更加倾向联合体模式。

再有的如绿城。据接近绿城人士透露，对于树村地块，绿城是一定会去参拍的，*终拿不拿得到，随缘。

也有的企业，像个幕后大玩家，沉默不语却折桂潜力十足，被多个企业视为*有可能成功的黑马。

比如已经将即将出让地块的隔壁地块——树村5号地收入囊中的，海淀区人民政府所属的国有企业——海开。

不过，几乎所有回复企业都表示：“海开不会单独拿，肯定会联合开发。”

当然，还有的企业，把这次竞拍当成了一次show time：拿不拿的不要紧，重点是要出席一下，假装自己还有钱。

毕竟，“三道红线”下，一分钱都要掰成两半花了。