地王丛生的信阳北环区域，何以引得一众房企如此发力？

可以说，土地市场是信阳楼市的吹哨人。

从历史来看，房价走势和土拍一直都是息息相关的。有了好面粉，自然能做出好面包。而面粉进价贵了，面包自然也不会便宜。

每一次土拍市场的走高，都暗示着未来房价见涨。这一点其实早已在羊山新区发展的十年间得到了验证！

2010年，羊山博士名城拿地价54万/亩，

2011年，印象欧洲拿地价102万/亩，

2013年，信合阳光城拿地价122万/亩，

2014年博林国际拿地价210万/亩，

2017年，中梁拿地价412万/亩，

2019年，建业拿地价496万/亩，

2020年，蓝光拿地价499万/亩......

羊山新区的房价也从3000+一路暴涨到8000+。

尤其是北环路沿线区域，连续创造了信阳土拍市场的新记录。6月8日诞生了双料地王：楼面价地王（蓝光）和总价地王（信合）。后者记录于11月23日被同在北环路的华信茶旅打破。

北环路区域迎来了持续性的高光时刻！

那么，既然有溢价的土拍市场回来了，信阳的房价又会有怎样的变化呢？

可能很多人对于楼面价这个词不太理解，楼面价是“楼面地价”的简称，指的就是土地价格反映到建筑面积上的成本，计算公式是：

楼面地价 = 土地总价/（土地面积×*容积率）

也就是说楼面价地王项目蓝光未来阅锦，单单是土地价格反映到每平方的房价上已经3402元/㎡元。仅仅加上建设成本，公共配套、基础建设成本，财务、营销成本这三项基础成本，可粗略预估该地块每平方房价仅算成本已超7600元/㎡。

为什么北环路区域的土地溢价可以这么高？

北环路与新六大街交汇处东北角，是规划中的334亩的羊山体育公园 ，建设内容为市体育*、游泳馆、全民健身馆。

羊山体育公园规划沙盘

建成后的市体育中心及综合体育馆不仅可满足承办国际单项比赛、省级综合运动会等大型体育赛事的需要，同时具备全民健身、休闲娱乐、训练教学等配套功能，成为集竞赛、观演、教学、训练、健身、游憩、经贸、商展为一体的大型综合性体育公园。

由于信阳一直都没有大型体育场馆，所以该项目具有一定的开创性意义，虽然仍处于规划中，但民间呼声较大、期待值较高，未来对于周边区域价值有着很高的提升。

羊山第七* ，位于蓝光未来阅锦项目东侧，将由蓝光、正商、信合、碧桂园四个楼盘项目合资建设，弥补该片区的教育空白。

此外，还有已经开园的1700亩羊山森林植物园 ，以及向北约2公里处的2300亩水域的北湖风景区

羊山森林植物园实景图

北湖实景图

所以仔细想想，一众房企为什么要在这个项目上花这么大的气力？

一是想要对的起未来这个地段，二是确实想要从内到外给到业主一个完全升级版的生活氛围。

以蓝光未来阅锦为例，从现在“改善为王”的市场环境来看，蓝光转攻高端改善市场是具有风向性的。就在11月份，蓝光未来系的信阳首秀让业界眼前一亮，整个营销中心透露了其产品赋能的“未来基因”。

何谓未来系？以现代有机建筑为载体、共享理念为内核，主动向现代化、年轻化、都市化升级，从沉浸的场景、有趣的灵魂、便捷的体验三大方向着手，进行产品系的迭代升级，为都市先锋人群打造现代共享人居社区。

意境图

当前，信阳改善型产品的竞争已经进入白热化阶段，建筑立面趋同、户型设计趋同、园林景观大同小异……购房者选择判断的大部分决定因素可能是地段、价格和总价，因产品力被购房者买单的项目是少数。

“冻龄超现代建筑风格”、“新加坡园林理念”、“五维AI体系”、“MOMO社群”……这些听起来陌生、超前的词汇，基本把蓝光未来阅锦极具差异化的社区形象勾勒出来。

包括我们之前曾专题聊过的这个项目的户型，可以说引领了信阳市场在售项目户型设计革命

北环片区内*100㎡以内户型，势必革新片区刚改置业准入门槛，98㎡三房两卫户型功能及空间表现叫板在售项目110平左右户型，双开间南向阳台，套房主卧，三室朝南，实用率极高，美学样板值得一看；

与98㎡高层交相辉映的洋房129㎡更是项目引以为傲的王炸户型：大横厅+南北通透+四开间朝南的，一经问世便得到了业内一致好评；在市面143㎡才能做到的户型基础上进一步作出升级，129㎡即可实现终极置业梦想。同时不得不提的一点是，未来阅锦项目洋房户型仅此一个，也充分体现了开发商对此户型的自信。

蓝光未来阅锦户型鉴赏

这次蓝光给信阳住宅产品带来的一次强有力冲击，也将成为信阳住宅产品升级迭代的分水岭。

蓝光就是把更好的项目，用整体规划的逻辑全部都很好的整合在一起，从而呼应区域迭代更新的要求，这也是对居住要求越来越高的业主的一个交代。

如今楼市下半场，所有的购房者也进入下半场，而这个时代的购房者都不是小白，自身家庭为单位拥有的房产数量或许也不少。那么如今想告诉他们再拥有一套的理由，现在来看需要更多。

如今的客户的下一套房子，或者置换的房子，他的差异性在哪里，地段是否足够的不一样，产品是否有自己的标签以及整体的产品力能否对冲的了未来的十年时间。

诸如此类的想法，都为想要购买的产品提出了很苛刻的要求。

另外，在产品的背后，对于土地端未来发展的预判和各种超强配套及生活场景的注入，也给了项目更多的增值保值可能，这也是一个项目是否具有真正前瞻性的评判标准。

据悉蓝光未来阅锦即将于本月首次开盘，作为信阳的楼面价地王项目，究竟会开出怎样的价格，又能否再现前作蓝光雍锦府的黑马之势，相信无论是购房者还是信阳的其他一众项目，都在拭目以待。

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