深圳楼市的魔幻之旅，为什么又开始了？

一个楼盘，能点燃整个楼市，背后的动力，在于杠杆太猛遇上新房限价。深圳楼市当下的问题是，供应上不来、需求太过猛、资金管不住，城市地位和责任升级，调控不敢用大招，这是个死循环。

经历此次事件后，如果没有政策动作，“代持打新、加杠杆炒房”将走向高潮。“7.15”新政后，楼市又开始回暖了。当然，调控可能在酝酿之中，比如二手房交易个税按20%核实征收。不过，更关键的是，游走的资金，能否控制的住， 这是深圳楼市的命脉。

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一个楼盘，能点燃整个市场，能将失去的统统收回来，这就是深圳楼市。华润城润玺一期“万人摇号”、“代持炒房”的风波余音未了，有媒体朋友不断问我，会出啥重磅政策？仔细研读姗姗来迟的表态，表面看还是熟悉的“老三样”配方：高度重视风险、打击违规、增加供应。

但是，这背后的信息量还是蛮大的：

调控压力那么大，我不得不限房价。

资金要往楼市走，不是我一家想堵就能堵。

我能做的，除了增加供给，还能干什么呢？

言下之意，有三点内涵：

一是，千万房产被“疯抢”，这是金融的事情。

二是，税收、金融，这些重磅工具，都不在我手里。

三是，该出的政策，都出了，该说的，在2016年“10.4”调控、2018年“7.31”调控、2020年“7.15”调控，都说了呀！比如，消费贷不能进入楼市；比如，新过户房产、新注册公司不能申请经营贷；比如，按揭申请时，银行要核查客户的流水和收入证明。这是老生常谈的，问题是，做了没有？

说一千、道一万，都容易，关键是有没有执行、有没有落地。显然没有，这个网红盘认筹启动前，我在多个朋友圈看到，各类小贷、理财公司、金融中介、房屋管家推出“认筹贷”、“摇号贷”、“打新贷”等，无抵押的信用贷*可到100万，随借随还、放款及时，非常灵活。

关于房地产税，这更不是住建局，甚至深圳市说出就能出的。再说，时不时拿来“冷饭热炒”一下、漏洞百出的那个房产税方案，已经被辟谣了。而且，早些更权威的表述是，“稳妥推进房地产税立法”。懵圈的你，可能要问我，到底会不会有大动作？总结一句，近期估计没太大的变动。

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这就要命了。

因为，深圳楼市上涨，已经陷入了一个“死循环”：

政策端：调控瞻前顾后，没有太大的信心打击需求，着力点还在供给上，并希望以一二手房价格“倒挂”，激活需求端，带旺土地市场、旧改市场，推动区域开发。因为，谁怨你能力大呢？俗话说，“能力大、责任就大”，先行示范区来了以后，深圳肩上的任务一个接一个，就没消停过。

供应端：深圳又不像重庆、广州，可以在供给上真正做到“无限放量”，将需求压的死死的，“不敢炒”、“炒不起”。深圳的供给发不上力，几个楼盘投入市场，迅速就被饥渴的需求吞噬掉了，连水花都看不见。反而，激活了更多的需求，以及无尽的困惑，深圳人咋这么有钱！

需求端：深圳的创业氛围全国*浓（没有之一），实打实的“红利兑现”诱惑下，年轻人一波又一波的孔雀东南飞。更重要的是，金融业在深圳极其繁荣，只要你有梦想，总有一款金融产品适合你，银行、小贷、理财、担保、中介任你选。如果有房产的话，各路资金抢着给你送钱。

在创业梦想的激励下，在周边同事、好友、亲朋大胆加杠杆，且实现了财富增长，甚至财富翻番的激励下，你还有什么顾虑？你当下要做的，就是加入进来，干一票大的、干就完了。所以，我们看到，深圳GDP没有上海大，人口更没上海多，但2015年以来的贷款增幅比上海大多了。

大家想想，为啥在2015年，上海和深圳贷款增速出现差异？因为，2015年开始，创业创新的氛围在深圳逐渐走向高潮，上海和深圳两个城市的楼市走向，也在这一年开始出现分化，深圳房价涨幅开始全面超过上海，并在2019年实现了房价水平对上海的超越（相关沪深两市楼市动力差异，可参考90度发布的文章）。

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从2019年“双11”，深圳取消豪宅税，聪明的市场看到了调控的弱点，并引爆了2019年底全国楼市*火热的“深圳行情”。今年疫情后，仍是深圳楼市*火。“7.15”调控后，二手住房交易量相比7月份*峰跌了一半。但是，稳定的情绪、稳定的市场也仅仅维持了3个月。

10月份，深圳二手房房价同环比涨幅再次全国排*，上次涨幅双双“全国*”，还是“7.15新政”前一个月的6月份。燃爆这一行情的是先行示范区实施方案，这个方案有2个看点：一是赋予深圳更高定位；二是“辖区扩容”告吹。结合起来看，供应解决不了，城市地位一再拔高。

这太符合深圳炒房的逻辑了。

于是，“7.15新政”被撇在后面了。我们看市场表现，据深圳市住建局披露数据，9月份深圳新房交易量4871套，已经创下了4年内的新高，11月深圳新房住宅6296套，创下5年内的新高，环比增加36.37%，同比增加97%。就11月行情看，当前深圳楼市温度已超过了2015年。

再看二手房市场，“7.15”新政对二手房打击力度*，包括增值税免征期“2年回5年”，恢复豪宅税，限售5年等。从效果看，二手房交易量从*峰的每月1.2万套，连续下降。但近期看，二手房市场底部显现，稳稳地站在了5000套的上方，这是二手房市场“冷暖”分水岭。

近期，二手房市场回暖趋势明显，主要是因为：一手房“打新”太热，带动二手房市场回暖；另一方面，“打新”屡屡铩羽而归，而市场热情和氛围又热起来了，急迫的需求开始回流到二手房市场了。另外，上半年的动力之一——学位房市场又开始发力，“次优类”学位房备受青睐。

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朋友告诉我， 2018年“7.31”新政后，公司名义购买住宅被禁止，代持、合伙在深圳开始出现。不过，因为交易风险担忧，一直属于小众操作，近期多个楼盘“打新热”的巨大利差之下，这种方式被推至台前。华润城这个网红盘，让代持、合伙规范化了，风险可控成为一致认识。

近日，从华润城4期失望归来的投资客们，正在准备着后面的楼盘“打新”。从寻找代持人，到草拟房产代持协议，到代持定价，再到律师见证签字、公证处公证，*后到利润分成协议等，在深圳楼市，一条关于代持的产业链，以及串联上下游环节的一条龙服务，已经日臻成熟。

润4之后，“打新”深入投资者的心头，若不控制，“打新热”将会愈演愈烈，从深圳延展至热点城市。如是金融研究院院长管清友12月3日在微头条发文称，同事今年在上海买房的亲身经历：摇号，从夏天摇到冬天，第五次终于摇到了，轮到他选时只有3套了，所以二楼也不敢挑了。虽然三天内交完*，但他觉得自己还挺幸运的。要知道他买的可是上海12月的*个日光盘，外环外，均价6.6w，认筹率高达518%，这就意味着超过五个人抢一套房子，竞争不可谓不激烈。

而与此形成鲜明对比的是，年初一期开盘均价6.1w，认筹率只有19%。可见不仅是深圳，上海新房也是真的火了，主要还是价格倒挂太严重，还有高额的税费，听他说前几天看中了二手房，房东2010年左右100w买入，现在挂牌690w，要付30多w增值税，再加上佣金、契税，差不多要加10%的成本，所以打新也成了一种迫不得已也是相对明智的选择。

所以，大家也要小心了，一旦炒房呈现风气云涌之势，风险就开始泛起了，政策容忍的底线就被突破了，监管层就开始关注了，政策也在酝酿之中。不久前，针对深圳出现的“万人炒房”、“代持打新”，央媒重点强调，“要加强对持有环节的调控，让税收杠杆发挥更大作用”。

这是对“7.24”“房地产工作座谈会”上，国家强调的“要发挥财税政策作用，有效调节住房需求”的呼应。所以，可能会有税收工具实施。比如，我猜测，可能的实施路径是：从现在开始，新交易房产，未来再交易时，一律按照20%个税征收。值得注意的是，这个政策，不需要上报审批，地方政府就能决定。所以，未来要关注税收政策的变化，这是深圳楼市政策的*可能变化。

金融调控政策，在深圳比较难落地。因为，深圳底层的金融主体太过于复杂，银行、小贷、理财、私募、担保、房屋管家、投资公司、房产中介等等，数量不仅全国*多、链条也非常复杂。银行的资金，本来是要进入小微的、进入实体的，但兜兜转转，就巧妙地进入楼市了。

表面看是中小微贷款，但实际就是地产融资。经营范围来看，这些机构可能没有地产融资，但实际确是地产融资的业务，做的是电话沟通，将各主体联系起来的活儿，经营非常灵活，打一枪换一地儿。所以，如果资金管不住的话，深圳楼市的动力就不会削弱，这是深圳楼市的命脉。

但是，估计相关政策也在酝酿的过程中，我们拭目以待吧！

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