上海11月楼市分析｜供应大幅下滑，信贷收紧，楼市成交量高走态势或将延续至明年？

来源：价值领地发布时间：2020-12-17 11:44:08

▎城市快报丨By：世联评估

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#数据概述

2020年11月，上海新房住宅市场成交与上月相比有所下滑。新房住宅成交6,720套，环比下滑19.68%；成交均价为52,782元/平方米，环比下滑2.68%。

11月存量房成交市场相较于上月来说呈现明显的涨幅，11月存量房成交套数为32,306套，环比增加13.43%，成交均价为49,980元/平方米，与上月基本持平，略有上涨。

上海

新房住宅市场

住宅新房供应

本月住宅市场供应持续下滑，为近8月以来的*值。从上海商品住宅新增供应套数和面积角度来看，11月，商品住宅供应面积为15.98万平方米 ，环比下滑76.76% ，供应套数为1,506套 ，环比下滑76.18% 。从区域分布来看，本月仅有四地区有新房供应，南汇区供应面积拔得头筹，供应面积为7.24万平方米 ，套数为672套 。本月新房市场进入缓冲阶段，南汇区供应夺得榜首。

总的来说，虽说11月份的新房市场进入缓冲阶段，而预计12月份的供应爆发不仅是弥补11月份的新房市场，另一方面也是各大房企为年底冲刺做准备，12月份或将成为2020年供应的另一高点。

住宅新房成交

新房住宅市场成交与上月相比有所下滑。11月新房住宅成交6,720套 ，环比下滑19.68% ；成交均价为52,782元/平方米 ，环比下滑2.68% 成交区域方面，闵行区新房住宅成交套数拔得头筹，为870套，成交均价为56,734元/平方 米。本月上海住宅市场成交有所回落，闵行区新房市场成交较为活跃。

总体来说我们可以预见，上海楼市住宅供应量将在 2021 年继续增加，考虑到 2020 年下半年住宅需求基本释放，将加剧 2021 年上海市场供大于求局面，尤其是 2020 年年底需求端未完全恢复的情况下，房企为了年终业绩目标，势必通过降价或平价跑量提前透支市场需求，预计从 2021 年第四季度开始，上海住宅市场需求将出现实质性上升；2021 年，上海房价仍将处于价格调整周期内。

新房存量及去化

11月，各区商品住宅存量共计671.74万平方米 ，存量套数为53,291套 ，存量面积去化时间为9.3月 ，相较于10月，各区住宅存量面积和存量套数有所减少，去化时间有所下降。截至11月底，商品住宅库存集中于奉贤、浦东新区、青浦、南汇等区。其中，奉贤存量*多，以88.07万方居各区域之首，占全市存量的13.11%，浦东新区以64.34万方位居第二。

奉贤、浦东新区、青浦、南汇等区的商品住宅存量持续居区域前列，各区住宅存量面积和存量套数略有减少，存量住宅主要集中在外环以外，整体存量面积呈现持续减少趋势。

上海

存量住宅市场

存量房成交分析

11月存量房成交市场相较于上月来说呈现明显的涨幅，11月存量房成交套数为32,306套 ，环比增加13.43% ，成交均价为49,980元/平方米 ，与上月基本持平，略有上涨。其中上海市核心区域黄浦区的成交均价依然保持*，为86,242元/平方米 。而浦东新区成交套数依然为*，达8,082套 ，占比25.02%

11月存量房成交市场较为活跃，成交套数较10月有明显增加，各区成交价格维持在稳定的水平。

上海

住房租赁市场

2020年11月上海住房月租金相比上月有所上涨，月租金为74.67元/平方米•月，租售比为1:669。各城区租金差异较为显著，其中，黄浦区月租金*，为119.00元/平方米•月，其次是长宁区，为105.96元/平方米•月，而金山区月租金仅26.14元/平方米•月。

租房市场的租金略有小幅度上涨，证明上海的租房需求量依然存在，租房市场较为稳定，各区租金与上月差异较小，外环以外租金相对较低。

上海

土地市场

土地供应

从供应土地面积来看，11月份上海的土地供应市场有所回升。本月供应土地总面积为68.84万平方米，与上月相比上升41.38%。 本月共推出14宗土地（不含保障房），其中居住类用地3宗，供应土地面积20.62万平方米，占比为30% ；商服类用地推出9宗，供应土地面积43.66万平方米，占比为63.42%；另有其他用途用地2宗，供应土地面积4.56万平方米，占比6.58%。从供应区域来看，本月浦东新区供应宗地数夺得榜首，共推出土地5宗。本月土地供应市场有所回温，浦东新区成为主力供地区域。

鉴于中央严控地价房价，地方调控升级的大环境不会改变，预计12月上海土地市场优质地块入市比例不会出现大幅上升。

土地成交

从成交面积来看，11月土地市场成交有所回落，成交土地面积（不含保障房）为67.12万平方米，与上月相比下滑34.73%，基本无溢价。 本月有20宗土地成交（不含保障房），其中居住类用地仅成交2宗，成交面积4.88万平方米，占比7.27%；商服类用地成交12宗，成交面积30.32万平方米，占为45.17%；另有其他用途用地6宗，占比47.56%。从成交区域来看，本月浦东新区成交宗地数夺得榜首，共成交土地达6宗。本月土地成交市场持续回落，浦东新区土地成交拔得头筹。

总体来说，相关房企比较关注土地市场被管控的风险，尤其是要防范高价拿地所带来的风险，预计未来成交规模和溢价率将继续有所回调。

明星地块

65.41亿元成交，总价*：汉海信息技术(上海)有限公司以65.41亿元竞得杨浦区定海社区N090603单元M4-01,M5-01,N1-01,N2-01地块(大桥街道119街坊) ，成交楼板价20,969元/平方米。宗地办公定位为企业总部型办公楼，按照杨浦滨江发展带南段核心地区的功能定位，根据《杨浦滨江全力争创人民城市建设示范区三年行动计划（2020-2022年）》的要求，本项目将建设具有全球影响力的互联网产业生态创新示范基地。

交易地块杨浦区定海社区N090603单元M4-01、M5-01、N1-01、N2-01地块，包含四幅子地块，呈田字形分布。地块原为树浦工业区老厂房工业区，靠近12号线隆昌路地铁站。地块的土地性质为商业和办公，大众点评拿下后办公部分或许会打造成总部大楼，至于商业部分会做何种形式的运营，值得期待。

土地成交与供应

11月，从建筑面积角度来看，土地供应市场有所回升，土地成交市场则有所下滑。11月供应建筑面积为192.44万㎡ ，环比上升44.41% ，同比下滑52.15% ；成交建筑面积为226.7万㎡ ，环比下滑16.58% ，同比基本持平；土地成交金额较上月相比有大幅上升，为170.44亿元 ，其中部分原因在于疫情过后的上海土地市场预期较好及年底的到来，更改了拿地规则，房企需求改变，导致价格攀升。11月，土地成交与供应市场仍处低位，供求趋于平衡。

土地市场小结

由于本年8月的溢价率平均都在30%以上，并且其中有地块成交楼板价在所在的区域板块内创下年内新高，8月10日，上海市规划局和自然资源局印发了《召开土地市场管理工作专题会议的会议通知》。通知明确指出，今年6月以来，住宅用地出现局部较热，溢价率较高等情况。至此土拍市场热度从10、11月骤降，没有延续8、9月份的土拍热度，不管是主城区还是郊区，住宅供应寥寥。但另一方面，因房地产开发企业年底补库存需求的增大，预计12月土地成交及供应市场会有所回升。

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