“大城市住房”和“租赁”为什么成了中央经济工作会议的关键词？

文｜叶书利

18日结束的中央经济工作会议，在房地产层面，特别强调了“大城市住房”和“租赁”，背后的逻辑到底是什么，这又会对2021年中国楼市带来怎样的信号指导价值？

18日的中央经济工作会议，对房地产的表述语如下：

明年要解决好大城市住房突出问题。住房问题关系民生福祉。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用。要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控。

在壹书生（环京置业首席社群：公众号“壹书生说房”微信ID：yishusheng-fang）看来，上述央府的房地产表述，概括起来，主要强调了三点：

A,定基调：2021年的中国楼市，“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。”

这个基调与2019年末中央经济工作会议对2020年楼市的基调一样：“一个中心思想，二条边线”。

“一个中心思想”便是“促进房地产市场平稳健康发展”。房地产平衡健康发展的要求便是“不要暴跌，也不许暴涨”。基于此，“二条边线”护航着“一个中心思想”。这“二条边线”的上限便是“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，以预防和压制住市场的暴涨风险，而下限则是“因地制宜”，以防止市场的暴跌式崩盘风险，所以楼市行情属于“鸟笼式行情”：再上涨也不能涨出“鸟笼顶棚”，从而涨上天；再下跌也不许跌出“鸟笼底圈”，于是房价只允许在鸟笼的顶棚和底圈之间上下一定幅度内摆动。

在2019年12月12日召开的中央经济工作会议，对今年楼市的定调是“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，不过同时强调“全面落实因城施策”。所以在这一块上，强调“房住不炒”，这是一样的，*的用词区别在于，去年的用词是“因城施策”，这一次的用词变成了“因地制宜”，差不多一个意思。详情可见当时的文章《》。

所以有些人一看到央府又强调“房住不炒”，感觉楼市的天要塌下来了，这完全是杞人忧天，比如2020年的楼市，2019年底央府的中央经济工作会议上也强调“房住不炒”，但2020年的中国楼市，成交量创下历史新高。

B,本次中央经济工作会议为什么强调道“明年要解决好大城市住房突出问题”？

任何政策的提出，背后肯定与现实问题密切相关。本次的中央经济工作会议，之所以特别强调2021年的中国楼市，需解决好大城市住房突出问题，在壹书生看来，主要原因有三：

首先，从中国楼市的供求关系的角度来说，目前的中国楼市，已属于“整体过剩，结构性短缺”。而“结构性短缺”的对象便是大城市，所以央府提出了此问题，以对症下药。

具体来说，整体上的中国楼市，目前已处于供给过剩，不缺房了，这可以从两方面得到佐证。

一方面，目前我国城镇家庭的住房自有率已超90%，世界*，与此相对应的是，欧盟国家差不多在70%左右，而美国是约68%，日本为60%左右。

另一方面，中国楼市库存正在快速攀升：11月19日，有机构发布的《全国百城住宅库存报告》显示，截至2020年10月底，全国100个城市新建商品住宅库存总量约为5.02亿平方米，同比增长8.1%。其中64城同比正增长。在一波涨价去库存后，中国楼市的整体库存正在又慢慢接近2015年时的*水平。

在楼市“整体过剩”的背景下，中国楼市的主要问题是“结构性短缺”，即大城市仍然供给不足。

基于当下中国楼市“全国性楼市整体过剩，但大城市存在结构性短缺”的背景下，央府提出了下一步的楼市工作重点之一便是“解决好大城市住房突出问题”。

其次，从人口流动的角度来说，接下来的中国人口流动的主题是大城市化，这会进一步加大目前大城市本已紧张的供求关系，所以央府提出此问题，以打预防针。

纵观世界各地的城市化，其背后的人口流动分为两个阶段：城镇化和大城市化。

现在，中国人口流动正式大城市化了，即基于“追求更美好生活”的需要和大城市*门槛的降低，目前中国人口正从全国各地涌入大城市。基于此，大城市的住房问题必成为央府“房住不炒”政策的主要挑战者，比如今年深圳的万人抢房，便是此现象的缩影。

第三,从楼市周期的角度来说，2021年的中国楼市，必是舞龙式调控逻辑下的两极化：城市链中的龙头城市，房价开始抬头，而龙身和龙尾的中低阶城市，慢慢变冷向下。详情可见此前的文章《》。

事实上，现在这种分化已显出端倪：北上广深的房价和成交量正在开启新一轮周期性抬头，于是的中国楼市，从楼市周期的角度来说，*可能上涨的城市便是龙头上的大城市，于是2021年，他们也自然成为“房住不炒”政策的主要监管对象。

C,租赁为什么被重点提及和详述？

要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用。要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控。

本次中央经济工作会议，之所以会大提特提“租赁”，壹书生认为，主要原因如下：

首先，2020年，在央府强调租购并举的背景下，中国租赁市场在向前发展过程中，长租公寓领域爆雷不断，所以租赁市场，需要进一步规范化。所以央府本次提出了“整顿租赁市场秩序，规范市场行为”。

其次，在当前大城市楼市存在“结构性短缺”，以及伴随人口正在进一步大城市化，从而可能进一步助推大城市住房“结构性短缺”现状的背景下，央府强调租赁，以满足大城市中低级人群的现实住房需求。

第三,接下来的中国社会，*的特点是“分化”，这也体现在大城市的住房市场。

目前的大城市，伴随房价的上涨和人口流动大城市化背景下，更多人正在涌向大城市，不管是大城市现有存量人口还是未来的增量人口中，不少人确实阶段性已无法购得起房，且在刺激内需的背景下，大城市可能还会进一步放松限价，以引导内需的释放，这必会进一步引导大城市楼市的进一步分化。在这种背景下，构建起包括租赁在内的多层次住房市场，在大城市，已越来越显得迫切。所以，在这个背景下，央府在本次中央经济工作会议上把“租赁”作为了关键词。

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