金科股份：新五年“翻番”，底气足吗？

没有目标，就没有动力。

但目标望而生畏，则可能适得其反。

近日，金科股份发了一纸公告，明确2025年公司力争实现4500亿销售额。

这是个什么概念呢？

截至今年11月，金科实现合约销售金额1954亿。意味着，未来五年金科要再造一个金科。

底气足吗？

远大的新目标

12月14日晚间，金科股份（000656.SZ）发布公告，提到公司董事会已经审议通过《关于金科地产集团股份有限公司发展战略规划纲要（2021-2025 年）的议案》。（进入公众号留言“议案”，获取PDF全文）

在这份议案中，明确金科力争到2025年实现总销售规模4500亿元以上，年复合增长率15%以上。

并明确，到2025年：

早在2017年，金科由稳健转向跨越式发展战略时，就曾提出到2020年要冲刺2000亿销售，如今这个目标真的要实现了，且彼时还提“未来力争做到行业前十，重庆*”。

如今，金科又提出到2025年冲刺4500亿，并且力争冲击更高目标（年初内部定5000亿）。如果按照过去五年金科高达76%的复合增速，金科将未来五年的复合增速调为15%，应该还算定低了。

那么，金科是不是低估自己了？

过去跨越的五年

过去的五年，是金科大跨越的五年。从2016年319亿，到2018年破千亿，到2020年锁定破2000亿，金科媲美激进的闽系房企，一路高歌猛进。

分析2017-2020年金科实现跨越式发展的原因，主要在于三方面：

一是战略布局调整及时精准。

全面学习碧桂园经验，2017年7月21日，金科股份召开跨越式大发展誓师大会，企业文化狼性发布，提出打造“一二三”发展新模式，即｛快周转｝、｛低成本、低负债｝、｛高质量、高效率、高增长｝。

深耕重庆之外，2017年和2018年金科对外布局下沉到三四线城市。彼时在强势去库存政策下，三四线城市楼市爆发，助金科实现了销售规模的高速增长。

二是“双赢计划”激励。

金科内部将“双赢计划”定位于跨越式大发展的引擎。“同创共赢”计划按照基准投资收益达标与否，给予管理团队高额重奖或处罚；“同舟共赢”是升级后的跟投机制。

三是周转提速。

“双赢计划”解决了如何分钱，高周转明确了如何赚钱。

金科确立了项目进度管理的“1661”标准：拿地后1个月开工、6个月开发贷上账、6个月开盘、1年内现金流回正；项目存货管理“6789”标准：项目首开去化率不低于60%、年度去化率不低于70%、存销比不超过8个月、竣工前去化率不低于90%。

在这个过程中，金科同时大力强化了产品线建设和人才招聘及培养体系。以“狼文化”为核心的企业文化也是金科实现跨越式发展的助力。

再跨越底气足吗？

金科新五年战略规划中传递出的信心十足，4500是“打底”目标，力争冲刺更高。能不能实现还要等到时间的检验。但是可以预见，要实现五年再造一个金科的远大目标并不容易。

其一，可以看出，金科在过去的五年从300亿冲破2000亿与时代大背景相关。和闽系房企一样，金科过去五年的跨越恰好赶上了上一轮三四线城市去库存的时代红利。但是，时移世易，未来五年大规模的刺激政策不会再有

其二按照金科的判断，预计到2030年时房地产市场总量至少达到18万亿的市场规模。而业内普遍的判断是，可能近一两年房地产销售金额规模还会创新高，这是由销售均价的走高带来的，但销售面积规模走低、销售金额规模逐渐缩水是共识。

如果将地产围城内的市场规模比喻成一片大海，那么中间则是“红海”。金科是否有竞争力在红海中拼杀，并能分享到倒下房企的市场份额，也还是未知数。

其三，金科的土地储备存在两方面问题，未来发展会受限。

一是土储称不上雄厚 ，截至2020年上半年末，金科总土地储备可售建面约为7413万平米，可以满足2-3年左右的开发，还需要继续加大投资力度。

但是截至2020年三季度末，“三道红线”金科踩中两条（剔除预收款后的资产负债率72.7%、净负债率112.3%），只有现金短债比符合监管要求，为1.04倍，刚刚过线。

这必会影响新增土地的获取。

一方面，房企拿地资金中绝大部分为资方机构债性配资（不管怎么绕）；

另一方面，除了“三道红线”外，监管部门还设置了2个观察指标，对拿地的影响特别明显，一个是拿地销售比不高于40%，一个是连续三年经营性现金流为负时需要对拿地资金来源做解释。金科2020年四季度拿地明显减少，是因为受限“两观察”。

虽然金科不是“三道红线”试点企业，但是按照目前的消息，“三道红线”将于2021年起在全行业全面实施，且是房地产市场长效机制建设的重要内容。这意味着脚踩两条红线、激进拿地的金科，必须要主动降速。

二是 土储不仅要足还要优，才能保证高增长，而金科的土储结构中，中西部与三四线城市土储占比较高，存去化压力，会对公司销售造成影响。

《财经》旗下杂志公众号《财经十一人》一个多月前发表过一篇研究文章，指出金科股份2019年报中46个主要的新项目中，有70%以上毛利率不足20%，50%毛利率不足10%，约20%有亏损风险，未来发展隐忧不小。

详见警惕金科股份的业绩风险 | 公司研究（点击文字可跳转）

其四，金科的融资结构中，有借助永续债信托和特定资产收益权信托 ，前者虽然还没有被记为负债，但是按照“三道红线”融资新规，有被列为负债的可能；后者到期后也要回购。这两种融资方式都不具备为公司长期“输血”的动能，且融资成本较高。

结语

12月上旬，据澎湃新闻报道，金科股份华东区域要求员工认购公司项目，并根据不同部门不同职级给出了不同的套数指标，总共需要员工认购305套，总金额达4.57亿。

这是房企年底“注水”突击完成年度业绩目标的传统手段，不是金科独创。预计金科今年完成2200亿元的销售目标没有问题。

但是，未来五年要实现“翻番”增长，显然要靠真实力。

据亿翰智库统计，2019年TOP10房企的年度业绩同比增速平均值约为15%，多家机构预测房企整体业绩增速将继续呈下滑之势。

地产行业已接近规模增长的天花板，地产江湖已经形成了围城，未来围城里有一部分财务杠杆过高、经营能力太弱的房企会倒下，而他们的市场份额会被龙头分食。

你们觉得，金科有掠食的底气吗？