领航定向 ，破浪前行！解码佳兆业高成长背后的三大内在因子

2020年，对房企而言，是极为难忘且极具纪念意义的一年。这一年房企呈现出了“硬币的正反面”，有房企被巨浪所湮没，也有房企乘风破浪，扬帆前行。

在众多房企中，佳兆业当属后者。回顾佳兆业成立以来走过的21个年头，能较为明显的发现佳兆业稳健前行的步调。它的崛起，有以下几个关键节点：

1、1999-2004年，深耕深圳本地市场；

2、2005-2008年，深耕珠三角区域；

3、2009-2011年，实现全国布局；

4、2012-至今，实现多元产业协同发展。

在佳兆业的崛起过程中，有三个*为关键的点，被绝大多数同行所仰望。

*，佳兆业深耕的城市多聚焦于一二线核心城市，截至今年上半年,佳兆业总土地储备约2680万平方米,总货值逾5800亿元,其中50%位于广深两大核心城市,78%位于一线及重点二线城市。

第二，在行业集中度不断提升的大背景下，佳兆业突破了千亿的规模安全线。11年的时间，资产规模从180亿涨到了近3000亿的规模，上涨了15倍。完成了从“旧改之王”到成长为湾区龙头的蜕变。

佳兆业资产规模变化图

第三，佳兆业实现了多元化发展，截至目前，佳兆业的业务已覆盖综合开发、城市更新、互联网科技等超20个专业领域。

问题来了：佳兆业是如何保持稳健前行的？又是哪些要素支撑起了佳兆业的步步为营？

在村长看来，如果用帆船做比喻，那么佳兆业让这艘船稳健前行的就是依靠的船体、船帆和桅杆三大基础要素：

其中，均衡发展是船体，它保证的是这艘船平顺地航行致远；城市更新是船帆，为航行提供源源不断的动力；精准布局是桅杆，围绕桅杆来控制航行方向。

船体-船帆-桅杆三者构成的有机整体，让佳兆业得以在迈入千亿规模之后，同样可以领航定向，破浪前行！

01.

船体：均衡发展

——

船体相对于船帆而言，它是承重的载体，是保证船只稳健前行的基础。

而对佳兆业来说，其在品质、规模、利润三个维度的均衡发展，是在波云诡异的市场环境下，仍能得以不惧抗性、呈现出强大增长韧性的内在因子。

在品质维度，佳兆业频频获得行业高规格奖项。在由亿翰智库主办的“2020中国房地产超级产品力创新大会”上，佳兆业通过对产品力的极致追求，斩获了系列奖项。

其中，佳兆业产品系优享佳入选“2020中国房企住宅产品线社群运营力TOP10”、佳兆业科创集团入选“2020中国产业运营标杆企业”、佳兆业深圳集团入选“2020中国房企社群运营力标杆区域TOP5”。

佳兆业集团控股副总裁程芯兰在谈到行业未来发展方向时，曾提到一个观点，她认为：“随着地产行业经历规模竞速狂奔时代，房企只有关注产品和服务，才能赢得未来。”

在程芯兰看来，房子首先是一个产品，这个产品要满足人的居住需求和空间需求，此外还应附有物业上下游的服务，未来“产品”和“服务”才是地产*核心的竞争力。

而佳兆业在发展过程中，也坚定的秉承着这样的发展理念，并把它归纳为“品质”二字，佳兆业通过持续对品质专注，使得自身护城河更为坚固，并以扎实的建筑质量、适宜的人居尺度，成为大湾区市场备受信赖的“筑家者”。

佳兆业部分项目一览

在规模维度，按照三家机构的数据，全年佳兆业全口径销售额已破千亿，在克而瑞统计的房企的操盘金额排行榜中，佳兆业1-12月的全口径销售额为1435.2亿，位列行业第25位。

在地产行业，千亿规模一直是行业“安全线”的代名词，随着存量市场的到来，房企的发展趋势将呈现出“马太效应”，具备规模性的房企将更具优势。

根据克而瑞数据显示，截至11月末，全口径千亿房企数量相比去年同期已增加5家至32家。

对佳兆业来说，突破千亿规模之后，将开启新的增长“加速度”，相当于从普速列车迈向了高速动车。

在利润维度，佳兆业在坚持规模增长的同时，始终聚焦高质量发展之路，将盈利能力的提升作为集团发力方向。

2019年，佳兆业实现营业收入480.22亿元，同比增长24.07%，十年间营收增长10倍，近三年复合增长率近40%；同时受结转结构变化影响，全年毛利率28.8%，保持在较高水平。

在行业艰难的2020年上半年，其业绩逆势实现稳步增长。报告期内佳兆业实现营业收入222.97亿元，同比增长10.9%。上半年实现核心净利润34.61亿元，同比增长25.7%。

佳兆业上半年业绩变化图，来源：东方财富

不光营收、净利增长，佳兆业的负债率也在逐年下降，真正意义上的实现了又快又稳的发展。

佳兆业自2017年到今年上半年净负债率实现5连降。上半年公司净负债率降至130%，较去年底下降18个点；剔除预收账款后的资产负债率62.5%，下降2.4个点。

正因良好的运营情况及稳健的财务基础，令佳兆业逐步获得了境内外权威评级机构认可，包括穆迪、标普、惠誉分别给予公司评级B1、B、B，展望“稳定”，中诚信国际、联合信用均给出AA+的展望评级。

02.

船帆：城市更新

——

船帆的作用对船只来说，它代表的是不竭动力，它驱使着船只顺风而行。

而在佳兆业这艘船上，它的城市更新业务就充当着船帆的作用，给佳兆业带来持续不断的利润来源。

佳兆业自从2011年成立城市更新公司，佳已经拥有了一支800人的成熟团队深耕城市更新业务。

今天，城市更新已经成为大城市发展必须走的一条升级之路，这为旧改之王的发展前景打开了一条阳光大道，目前，佳兆业的城市更新业务已经处在了百强上市房企中的*梯队。

2020年H1百强上市房企城市更新规模梯队分布，来源：克而瑞

根据H1财报数据，佳兆业在上半年的合约销售额中，旧改项目占比三分之一，是佳兆业销售额的重要来源。随着旧改主业在佳兆业的销售占比越来越大，佳兆业的旧改优势将在同行中越发凸显。

在城市更新领域，截至今年上半年，佳兆业拥有城市更新项目土地储备逾4200万平方米，其中，深圳旧改占地面积占比27%，广州占比36%，在推进的城市更新项目共计167个。

对此，安信国际认为，以地积率4倍、回迁率50%计算，这部分城市更新土储的总可售建面约8500万平方米，估计可售货值约2.5万亿元。

深圳坂田佳兆业城市广场

尤其是近年来，佳兆业的城市更新项目销售贡献逐步提升，并且稳定贡献结转收入，目前城市更新项目每年提供逾1/3的销售及结转收入，盈利能力得到持续保证。

佳兆业的城市更新业务之所以能持续为集团贡献稳定收入，在村长看来，这跟佳兆业较低的旧改平均成本有着极大关系。

根据中报数据显示，佳兆业在深圳的主要旧改项目平均成本（包含地价和回迁房建安成本）为14100元/平方米，但销售均价可达40000-70000元/平方米。

随着房地产行业已经进入存量竞争期，传统的房地产开发手法已很难满足时代发展，但凭借深耕旧改，在一二线重点城市的核心区域所积累下来的低成本土储优势，将让佳兆业凸显出更高的投资价值。

03.

桅杆：精准布局

——

桅杆，它是船上悬挂帆和旗帜、支撑观测台的一根柱杆，它支撑起了船只的下桁、吊杆或斜桁，在船只扬帆起航时，承担着舰船“耳目”的作用。

佳兆业的精准布局战略，同样也起来到相类似的作用。在存量地产时代，房企不再可能像过去一样依托土地红利，依托房价上涨实现大幅获利。

对房企来说，打法变了，未来具备核心优势的房企一定是具备了规模优势、且持续深耕核心城市的房企。

发达国家的经验告诉我们，人口的流动趋势是往发达城市和核心城市群流动的，以美国为例，美国的波士顿——华盛顿城市群，该区面积只占美国国土面积不到1.5%，汇聚的人口却达到了美国总人口的20%以上。

凭借前瞻科学的战略规划及敏锐的市场洞察，佳兆业的业务布局版图与国家及地区重要战略发展区域高度契合。

佳兆业布局的区域，包括京津冀协同发展区域、粤港澳大湾区、长江经济带等，这些区域正是国家战略上重点寻求一体化发展的区域，为佳兆业在发展过程中赢得了更多先机。

佳兆业近年来各区域业绩占比变化情况，数据来源：企业公告

佳兆业总土地储备约2680万平方米，总货值逾5800亿元，其中50%位于广深两大核心城市，78%位于一线及重点二线城市。

中达证券研报数据显示，佳兆业2020年权益土储约为同期权益销售的3.3倍，可保证未来三年的发展及销售增长。

在村长看来，随着粤港澳大湾区建设全面推进以及深圳先行示范区建设逐步开启，佳兆业集团根植先行示范区、深耕大湾区的优势凸显，所拥有的万亿旧改土地储备价值也将进一步释放，给未来佳兆业集团的发展提供有力支撑。

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文 |村长♂

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