需注意《民法典》406条对交易管理的影响

《民法典》即将实施，而其中《民法典》第406条新增的可带抵押权转让抵押财产的规定被视为对抵押权人、抵押人、抵押物取得人之间利益的平衡，改变了原《物权法》第191条倾向保护抵押权人，不利于抵押人对所有权的行使，混淆了物权和债权行使的界限问题。而随着《民法典》的即将实施，交易主管部门如何顺应法律的改变而转变原有的交易管理是需要去思考的一个问题。

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《物权法》时代的抵押房屋交易方式

按照阶段性来区分，在预售阶段，根据2014版商品房示范文本的要求，开发商和购房人在签约时应当提交抵押权人同意销售的证明材料，而很多地方更是提前到预售许可的阶段即要求开发商提交此材料。

在现房销售阶段根据《物权法》第191条和《不动产登记操作规范（试行）》9.3.4转移登记审查要点第5条“设有抵押权的，是否已经办理抵押权注销登记”的规则，现行的现房转让时，都需现行解除原有抵押权方可办理。而住建部的《房屋交易合同网签备案业务规范（试行）》中并未对有抵押的房屋转让作出明确的规定，仅在第二条中明确“办理房屋网签备案的房屋，应具备相应的交易条件。”因此地方在实务处理时，对有抵押权的房屋基本上都不提供网签服务，或者要求抵押权人出具同意转让的书面材料方可办理网签。仅有少量有提供存量房交易资金监管的地方可以直接办理有抵押权房屋转让签约活动。

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带抵押权转让需注意对抵押物买受人的利益保护

从表面上来看，《民法典》第406条已经规定了抵押权的追及效力，抵押人可以正常买卖并办理不动产登记，抵押物买受人也可以正常签约办理到不动产权证书，看起来各方的利益都受到了保护。

有观点认为“从登记程序上来看，不动产的物权在我国需完成不动产登记后才发生效力。因此无论是抵押权还是转让取得所有权，不可能存在当事人不知悉不动产上设有抵押权的情形。”因此在法律上无需特别考量到抵押物买受人的问题。笔者认为这种观点不妥，其忽略了一个很重要的问题，即基于我国房屋买卖合同债权效力和不动产登记效力区分的理论。房屋买卖合同的签订是发生不动产物权变动的原因和前置的程序。如果没有将抵押物买受人的利益保护提前到签约的环节，则可能会发生抵押物买受人虽然办理到了抵押物所有权的不动产登记，但蒙受了不必要的经济损失。

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网签备案规则需进行修订

笔者认为，针对《民法典》第406条的规定，交易主管部门也应当对交易监管程序进行修订。在预售许可时无需审查抵押权人是否同意销售。在签约阶段可将原带抵押权签约的抵押权人同意销售的证明附件变更为抵押物买受人知悉该不动产上设定有抵押权的声明。如提供自助网上签约服务的，可要求买受人自行录制其知悉其购买不动产上设定有抵押权的语句，以避免出现不必要的纠纷。

综上所述，随着不动产价值的越来越大，带抵押权转让的情形会越来越多，甚至买受人都需要提供再次设立抵押来支付剩余购房款。为了切实维护各方当事人的合法利益，*的实现物尽其用，避免交易纠纷，维护房地产市场的秩序，除了需在签约程序上进行修订以外，交易管理部门还应当提供预售资金、存量房资金监管服务，方能从根本上来维护和保障各方当事人的利益。

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