合肥房产投资的*门槛

随着今年下半年合肥房价的进一步上涨，市场上又出现很多急于上车的购房者，我经常会遇到这样的提问：易老师，我手里有30w- 50w ，应该投资什么样的房子比较好？

对于这种问题，我现在越来越觉得无所适从，因为我竟然找不到合适的标的推荐给他。如果按照*30% 的*标准，30w- 50w 的*，*多只能购买100w- 150w 左右总价的房产，而且很多二手房评估价并不能做到100% ，实际总价能力比这个还要低。

现在的问题就变成了100w- 150w 的总价，我们还能买到什么样子的房子？

2019 年11 月合肥贝壳二手房共成交984 套二手房，总价高于150w 的有373 套，占比37.9% ；总价高于100w 的有724 套，占比73.6%

2020 年11 月合肥贝壳二手房共成交2917 套二手房，总价高于150w 的有1415 套，占比48.5% ，接近一半；总价高于100w 的有2266 套，占比77.7%

2019 年11 月份，合肥二手房成交总价的中位数是131w ，户均成交总价是147.4w 2020 年11 月份，合肥二手房成交总价的中位数是148w ，户均成交总价是164.8w

经过一年时间的上涨，合肥总价高于150w 的二手房，占比提高超过了10% ，户均总价上涨11.8% ，这说明我们的购房门槛在不断提高。

同时我们还应看到，户均总价比中位数高出11.4% ，这意味着资金正在往头部资产转移，这就好像你跟马云站在一起，你代表了拖后腿的中位数以下，马云则代表了中位数以上，你俩一平均，你也进了富豪榜。

这说明我们的房产分化比较大，就像贫富差距一样，马云越来越富，而相比之下，你就越来越穷。从过去十多年的表现来看，合肥房产也在经历这样的分化，而且有愈来愈大的趋势。

为什么会出现这种分化？我在之前的文章中反复讲到过，房产也分优质资产和劣质资产（《》），人们总是喜欢追求优质资产，而嫌弃劣质资产，在购房者用钱站队优质资产和劣质资产的时候，这种供需关系决定了优质资产和劣质资产的分化。

我在2019 年写的文章《》中提到过，合肥优质板块主要集中在西南区域，比如政务区、滨湖区、高新区和经开区等，还有绝大部分*梯队的*，从今年表现来看，优质板块还是优质板块，涨幅依旧明显。

而相比之下，中档板块基本没有上涨，很多劣质板块甚至还是下跌的。这说明一个问题，闭着眼睛买房就能随便赚钱的时代已经一去不复返了，未来房产投资将会更加具有技术性。

我们再来看看150w 总价以内的二手房，都是什么样的房产，下面我将分区域和板块，来分析一下目前总价在150w 以内，还有哪些值得投资的房产

庐阳区 ：主要有环城河内42 中和45 中的*，这些*房龄大都超过30 年，已无法贷款。四里河板块房龄相对年轻的中铁国际城、瑞地祥和府、瑞地公馆等，平均房龄在8 年左右；庐阳*的*，比如金域蓝湾、龙源丽景等。

蜀山区 ：主要是50 中东校和50 中西校的老破小单*，房龄相对较老，银行基本不接受贷款。有50 中校新望岳校区学区概念的次新小区，比如金大地1912 和华地公馆的公寓、大溪地等；房龄在5 年以内的的次新小区，比如航空新城、大富山庄、中铁青秀城。

包河区 ：主要是48 中+ 屯溪路*的老破*区房，房龄相对较老，银行基本不接受贷款。包河区是比较悲剧的一个区域，除屯溪路*之外，48 中单学区老破小都相对弱势，很难与优质资产匹配，而次新房都太贵，大都超出了150w 的总价。

瑶海区 ：主要是38 中+ 和平*的学区公寓，比如鼎元府邸、保利熙悦府等。瑶海区是合肥市区*弱势的区域，除了38 中板块的次新房还相对坚挺一些，其余基本不是横盘，就是下跌，绝大部分小区都是劣质资产。

政务区 ：潜山路东的回迁小区，比如嘉和苑、四方新村等。这里的房子主要是赌学区预期，也就是说50 中新校分校明年将会建成招生，如果学区覆盖政务区潜山路东这一片小区，那么这些小区会鸡犬升天，如果没有被划入，则会一蹶不振。

滨湖区 46 中南区学区概念的公寓和回迁小区，比如高速滨湖时代广场、滨湖欣园等。热门地段的公寓和回迁小区，比如核心区的宝能城和皖新朗诗绿郡公寓，省府板块的高速时代城公寓、回迁小区滨湖瑞园和滨湖康园。

经开区 168 玫瑰园*东区极个别老破小。房龄在5 年以内的次新小区，比如世茂翡翠首府。赌清华附*区性质的绿地滨湖国际花都、青年城1 号等；赌168 玫瑰园*南区性质的观澜华庭、滨湖前城等。

高新区 ：房龄在5 年以内的公寓或者住宅，比如新华御湖上园、文一名门学府里、保利梧桐语等。赌合肥六中高新*学区性质的公寓，比如阳光御湖苑；赌科大附中高新*性质的公寓，比如金濠优活城、峰尚公寓、新西茗阁、国轩K 西嘉等。

三县 ：除了肥西靠近合肥市区部分房龄相对年轻的小区还能做到保值外，其余小区这些年基本都在往下走。肥东和北城长丰产证的二手房，基本都在往下跌，没得选择。

如果我们对以上房产做个总结，那么目前合肥150w 以内还能考虑的资产通常具备以下几个特征：

1 、传统*学区的老破小单*。这种*的*潜力是跟学区价值基本是成正比的，但多数因为房龄太老，银行不能贷款，所以投资价值大打折扣，而上车门槛也相对高了很多。

2 、2 档学区概念的公寓。随着一档学区门槛的水涨船高，那些成绩相对稳定的2 档学区目前也越来越受到关注，距离*相对较近的学区公寓有开始发力的趋势，比如45 中橡树湾校区、46 中南区、庐阳*、50 中新校望岳校区等。

3 、热门地段房龄年轻的公寓。比如滨湖的核心区和省府板块，高新区的蜀西湖板块，但这部分公寓主要优势是房龄年轻、综合配套完善和需求旺盛，一旦房龄超过8 年，我觉得劣质化的速度会加快，所以支撑不足。

4 、赌学区概念的公寓或者回迁小区。这些学区主要有科大附中高新*，合肥六中高新*，清华附中，168 玫瑰园*南区，45 中芙蓉校区等。风险点是，学区如果能成为真学区，则平步青云，如果一直无法质变，沦为劣质资产只是时间问题。

以上资产投资风险是依次增加的，而购买难度依次降低，但收益跟风险和购买难度成正比。对于房产，我一向推崇稳健投资，不喜欢将大额资金赌在一些不确定的因素上，所以我更倾向选择那些确定性更强的资产。

比如优质板块房龄年轻的小三房，1 档学区的*，但这些标的大都超出了很多人的购买能力，他们只能退而求其次寻求一些相对有“潜力”的房产，而这些房产，不是面临着较大的投资风险，就是相对投资生命周期即将耗尽。

从我观察来看，以上4 种房产的资产等级基本在3+ 档至2 档之间，相对投资价值也就在60- 80 分。而2 档及以上资产，相对投资价值在80 分以上，也就是确定性较强房产的*投资门槛基本已经达到180w 以上（《》）。

值得注意的是，优质资产和劣质资产的分化仍在不断加剧，优质资产的上车门槛一直在不断提高。那些总价能力在150w 以内的同学，我劝你就不要凑这个热闹了，总价越低，你买到劣质资产的概率就越大。

换句话说，价格贵的房子不一定是优质资产，但价格便宜的房子一定不是优质资产，钱越少的玩家，在房产投资这个赛道上，对你越不利，你要做的应该是攒钱提高自己的总价能力，或者干脆换个赛道进行投资。

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