旭辉逆势“并购”，凭什么？

旭辉的品牌官们很幸福，因为他们有个好CEO，经常写一些指点行业趋势和实操导向的文章，发表在旭辉官微上，被业内广为传阅。

旭辉也是一家值得同行仔细研究的企业，圈内有“成长性房企榜样”的美誉。

2021年一开年，旭辉就站上了头条，收编（“潜在收购”下的“合作”）广西房企一哥彰泰，打响了地产界“大鱼吃小鱼”的*枪。

业内共识，房住不炒之下，房价涨幅受限，房企销售回款增速受制约已进入拐点；资金供给端+需求端条条监管红线之下，房企资金压力普遍加大。

在这样的大环境下，旭辉还能逆势“并购”，凭的是什么呢？

*关键的策略——合作开发

旭辉的权益销售占比自2017年以来一直不高，此点也被业界一直诟病。

在2020年3月份的年度业绩发布会上，旭辉控股董事局主席林中曾表态，会逐步提高销售权益占比：2020年60%，2021年65%，2022年达到70%。

数据来源|公司公告、克而瑞 制表|地产锐观察

从结果看，2020年旭辉的权益销售占比有所提升，但幅度不大，离计划的60%目标有2个点的差距。

权益销售和合约销售的区别在于，权益销售额能更真实反映房企的水平，是真正归属于企业的销售金额，二者间的差额为其合作方贡献。也因此，近几年来旭辉屡被诟病“销售注水”。

数据来源|克而瑞 制表|地产锐观察

横向对比TOP11-20同梯队房企来看，除了绿城中国权益销售占比较低外，其他房企均比旭辉权益占比高。

侧面也说明，旭辉在过去几年高增长过程中，对合作模式的依赖程度较高。或者说，采取合作开发策略，是旭辉得以走出福建、快速布局全国的关键

能冲入行业前十吗？

客观而言，如上面表格统计显示，合作开发模式已然成为房地产行业的现状，成为房企应对调控逆境、降低项目开发风险、保持可持续发展的关键模式。

对于旭辉而言，合作开发也是其这几年实现“规模、利润率、负债率”平衡“铁三角”的关键所在。

2020年中期业绩数据显示，旭辉净负债率63.2%，现金短债比2.4倍，剔除预收款后的资产负债率为74%，三道红线中踩中一条，且超出比例不高，容易调整达标。

从融资成本来看，2020年中期业绩报告显示，旭辉加权平均融资成本5.6%，处于业内中等偏优水平。

稳健的财务安全性、管理层洞察行业大势、不算突出但平行于业内的运营管理能力，让旭辉有胆量在2021年开年拿下广西房企一哥。

2017年旭辉发布“2017 -2021年”新五年战略时，曾提出到2021年实现要3000亿销售额，并进入行业TOP8。

从克而瑞统计数据看，2020年位于TOP8位置的是世茂，合约销售额为3003.1亿。TOP10的门槛是2780.1亿。以此来看，旭辉在2021年冲入TOP8不太可能，但把握合作并购机会做大增量蛋糕，冲入TOP10还是有希望的。

但是，也有隐忧。

合作开发助力旭辉实现规模快速增长，但合作开发导致权益占比低，也拖累了旭辉的盈利质量。

2018年和2019年，旭辉销售业绩权益占比些微提高，但合营联营公司贡献的净利润占比由30.5%提升至39.4%，这意味着真正能落到旭辉口袋里的钱是减少的。

也有业内人士指出，旭辉净负债率不高的背后，并非债务规模下降，而是少数股东权益增加，警惕有明股实债。但地产锐观察此前刊发过文章（），分析显示旭辉表外负债测算占比不算高。

还有一点疑虑，旭辉的经营性现金流净额已经连续两年为负，2018年底为-28.38亿，2019年底为-120.25亿，需要外部融资来支撑现金流。

而按照三道红线融资新规附带的“2个观察指标”，如果房企连续三年经营性现金流为负，需要对拿地资金来源做解释。

来源：雪球

2020年末旭辉的经营性现金流状况如何，还要等3个月后年报发布时才能揭晓。

但不管结果过如何，都意味着在拿地支出及多元化拓展支出方面，旭辉戴上了新的“紧箍咒”。

在冲击更高规模和提高权益占比的双向路上，旭辉仍要增强“驾驶”技术，闪转腾挪。

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