几天前，中海下了一步大棋......

2021年，中海下了一步大棋。

如果你有留意*近中海的一系列动作，那么，你对这件事应该不会陌生：

就在几天前，中建集团与国家电网合资成立了“国建智慧能源科技有限公司”，双方各持股50%，中海地产作为中建集团子公司持股30%，并负责运营。

为何说中海的这一招棋走得妙？

首先你要明白，环顾全球商业史，所有成功的企业几乎都是时代的企业。

没有企业是依赖单一商业模式便实现基业长青的，任何一家企业要想“活得久”且“活得好”，必须敏锐把握不同时代下用户需求、技术趋势与政策环境的变化，才能不断为企业带来新的利润增长点。

简言之：就是需要利润增长的多元化。

大多数房企的多元化都是按照以下两条路径在走：

一是跨界多元化；

二是相关多元化。

其中，跨界多元化战略，比如恒大造车，碧桂园务农。

显而易见这两项生意都不好做，让瓦匠去开挖掘机，是要费一番功夫。

而相关多元化战略是以地产为核心，其开展的新业务基本都以围绕房子而展开，简单来说就是聚焦老本行做加法。

中海走的就是第二条路。

01

中海杀入万亿新赛道

此次合资成立的国建智慧能源科技有限公司是个什么来头？

我所获得的资料显示，国建智慧能源的核心业务为新能源充电桩投资、建设、运营及相关技术研发。

中建集团副总经理马泽平说，合资公司要彰显央企担当，践行国家对新基建的决策部署；坚持开拓创新，引领行业发展，树立充电桩领域“国家队”标杆。

而国家电网副总经理庞骁刚则表示，两个超大型骨干央企强强联手，成立合资公司，开展新能源充电桩等创新业务，是践行国家能源战略，投身国家新型基础设施建设的重要实践。

中海地产的表态是，充电桩公司是中海发展着眼未来、提前谋篇布局的新业务新载体，以现有业务为依托，致力于打造成为新基建充电桩领域一流的建设运营服务商，树立这一领域“国家队”的行业标杆。

中海为何要杀入充电桩行业？

答案是这是一个万亿级别的赛道。

根据中国充电联盟的统计数据，截止2020年12月，全国充电基础设施累计数量为168.1万台 ，车桩比约为3.4∶1。

赛迪顾问公司发布的研究报告显示，根据车桩比1∶1的建设目标，未来10年，中国新建充电桩将达到6300万根，这意味着未来在充电桩领域就有超过1万亿元的基础设施建设市场。

那中海的优势是什么呢？

在村长看来，中海地产充分发挥了自身“钱多”、“业态广”的优势。中海地产融资利率低，需要砸钱的时候根本不用担心钱不够；此外，中海手中握着住宅、写字楼、商办、物业等各种地产资源，以后在其业态下布局充电桩具备*的“地利”优势。

02

地产下半场的决胜法则

从房地产的成交面积来看，中国楼市已见顶：

2016年：15.7万亿平方米；

2017年：16.9万亿平方米；

2018年：17.2万亿平方米；

2019年：17.2万亿平方米；

*新的数据显示，2020年1-11月的成交面积为15.1万亿，呈现出显著下降趋势。

那么问题来了：在楼市见顶的局面下，房企该如何决胜下半场？

在我看来，要回答这个问题，首先要对行业的发展趋势有一个大概的认知，整体来看地产行业已经历了以下几个阶段。

1.0阶段：土地为王，标准化开发为王，在这个时代下，率先引进“美国模式”实现全国标准化开发的万科，在这个时代一骑绝尘。

2.0阶段：杠杆为王，规模为王，在这个阶段典型的模式就是“高周转”，拿了地，快开工，快销售，快速回笼资金后再投资，房企通过不断提高资金利用率的方式，不断提高销售规模，在这个阶段，较为吃香的是恒大、碧桂园、融创等。

3.0阶段：多元增长为王。随着地产行业进入存量时代，单纯卖房子已经难以保持高速增长，这个时候房企就得不断开发新的利润增长点，谁的业务渠道更稳定，利润来源更多元，谁就更具话语权。

一言以蔽之，现阶段的地产行业，比拼的是谁赚钱的渠道更多。而中海地产，则是在3.0阶段，具备核心优势的房企。

03

中海相关多元化的底气

熟悉中海发展战略的人应该都清楚，中海地产的战略可以分为「今天」、「明天」和「后天」三个层次。

「今天」的主业是住宅开发，中海仍将90%的资源用于住宅开发，因为目前房地产行业*赚钱的还是住宅，周转快、利润也相对高一点。

「明天」的业务是商业资产管理，是未来可持续发展的生力军，也是房地产下半场持续增长的动力。这一板块，主要包括写字楼、购物中心、星级酒店、长租公寓、自由办公等投资开发。

「后天」的业务则是中海的创新业务，聚焦以地产+为核心的多元产业，每年投入2%资源探索、创新。

这一次中海与国家电网的合作，本质上都属于中海地产「后天」层次的战略部署。

在我看来，在地产下半场要想房企的多元化战略取得成效，基本上绕不开以下几个条件：

一是要有足够的市场空间，能够提供足够的规模发展。

市场规模不大、增长空间有限的业务很难成为大房企的战略选择，比如食品饮品、共享空间等。

有些目前规模不大、但有可能培植市场规模的业务，短期被捧为风口，长期仍有待观察，比如长租公寓、文创娱乐，更多还要取决于政策走势。

二是要有合理的商业模型，能够提供符合预期的投资回报率要求。

多元化的目标是培育出新的业绩增长点，没有能够走通的商业模型，就不可能满足收入、利润增长和投资回报要求，业绩增长就无从谈起。

三是要有稳定的现金流，能够帮助房企对冲化解经济周期与政策周期风险。

当前与未来，国际国内经济形势风云变幻，房企战略前瞻很难准确预判和正确应对黑天鹅与灰犀牛，如果没有稳定的现金流，即便是有所预判，也会力有不逮。

而这三个条件，对中海地产来说，不光是满足，完全可以用游刃有余来形容。

1、中海地产具备足够大的规模去支撑其多元化业务。

中海也是大型房企中，少数几家仍能保持高速增长的公司。

数据显示，2020年，中海实现销售合约额人民币约3607.2亿元，同比增长12.5%，超额完成原计划2020年实现4000亿港元（约3400亿元人民币）销售目标。

但碧桂园的销售增速只有3.34%。

万科全年的销售增速为11.62%，但是呢，在大冲特冲之下，万科12月的合同销售额达到了创纪录的1015.4亿元，要不然其全年的销售增速也只有几个百分点。

2、中海地产是头部房企中多元化*为成功的房企之一

2020年中报显示，中海商业物业板块总营收达人民币20.3亿。你千万别小看这个规模，在国内，其体量可能仅次于华润，基本上是全国前三的位置。

半年报显示，中海系列公司持有运营甲级写字楼45栋，仍旧是国内的写字楼之王。在未来重点发力的购物中心领域，中海加大了开疆扩土的步伐。

3、无论是从盈利能力还是造血能力，中海地产都行业中的“大哥大级别”。

还是以2020年中报数据为例，中海无论净利润、融资成本还是现金充裕度都是处于行业*水平。

利润规模行业*：股东应占净利润205.3亿; 核心净利润179.4亿（扣除物业估值及汇款损益）

利润率行业*：净利润率23.2%

现金充裕度处于行业*区间：2020年上半年期末持有现金1113.8亿，占总资产14.6%

4、中海地产不光盈利、造血能力能强，更是为数不多满足房企“三道红线”的房企。

中报显示，融资成本处于行业*区间：4.01%（加权平均融资成本）

而就在几天前，中海成功发行2021年*期中期票据15亿元，利率低到了3.35%，期限为3年期。

另外，对于2020年出台的三道红线监管新规，中海一道都没有触及，是业内少有的满足全部监管要求的企业。

这就意味着，中海不仅能拿到便宜的钱，而且能拿到别人不能拿到的钱。

因为今年年初出台的针对金融机构的新规中，银行能够放给地产行业的总盘子已既定，所有的房企都要在一个既定的总数里抢份额。

而以中海的实力和信用评级，中海无疑是能拿到*多的一个。

04

结语

如果说，2015年到2019年是许多房企弯道超车的5年。

那么，2020年到2024年是少数优质房企改写格局的5年。

我想，中海必将是其中一个。

在新基建的背景下，中海与国电的合作对双方而言完全是锦上添花，不过更让村长感到好奇的是，双方是否除了在充电桩领域的合作，未来是否会展开更多领域深层次的合作，这无论是对行业还是对投资者来说，都是一件值得期待的事。

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文 |村长♂

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