韧性修复浴火重生｜2020年武汉市房地产市场回顾

来源：价值领地发布时间：2021-01-27 08:11:10

▎市场分析丨By：世联评估

2020年，武汉市因新冠疫情成为全球焦点，在各级政府科学防控和全国人民的支持与帮助下，武汉浴火重生，生产生活、经济建设各方面逐渐复苏。房地产市场方面，武汉仍然坚持“房住不炒”的政策定位，落实稳地价、稳房价、稳预期的长期目标，同时实施各项举措保障“刚需”群体需求和“人才引进”落地，采取科学的调控措施，确保房地产市场健康稳健发展，以下将从武汉市房地产政策、房地产土地市场、新房住宅市场、存量房住宅市场、总结与研判几个方面回顾武汉市2020年房地产市场情况，并对2021年房地产市场进行展望。

2020年武汉市房地产主要政策

2020年武汉市房地产土地市场

整体市场：量价齐降，出让金再创新高，住宅仍为主力，供过于求

2020年，武汉市共挂牌出让地块323宗，*终成交295宗，出让宗数较2019年减少57宗，成交宗数减少33宗；推出土地面积2,236.92万㎡、建筑面积4,600.35万㎡，建面同比下降11.19%；成交土地面积2,056.98万㎡、建筑面积4,191.60万㎡，建面同比下降4.45%；土地出让金再创新高，达1,896.50亿元，同比上涨7.40%；成交楼面均价为4524元/㎡，同比上涨12.4%，整体平均溢价率为9.05%，低于2019年的11.44%；供需关系方面，2020年土地市场建面供需比为1.10，较2019年的1.18略微下降，但土地整体市场仍然呈现供过于求的状态。

数据来源：武汉土地市场网

2020年，武汉市共成交土地交易295宗，成交土地面积2,056.98万㎡、建筑面积4,191.60万㎡；其中住宅用地成交119宗，成交住宅土地面积1,224.30万㎡；商办用地成交38宗，成交商办土地面积168.64万㎡；工业用地和其他用地成交分别为135宗、3宗，成交土地面积分别为643.41万㎡、20.63万㎡；各类用地成交宗数和面积占比如下图示：

数据来源：武汉土地市场网

住宅土地市场：供（应）降成（交）涨，出让金继续上涨，供过于求

住宅用地方面，2020年武汉推出住宅用地131宗，其中成交119宗，出让宗数较2019年减少25宗，成交宗数减少11宗；推出住宅土地面积1,360.23万㎡、建筑面积3,198.51万㎡，建面同比下降3.74%；成交住宅土地面积1,224.30万㎡、建筑面积2,910.66万㎡，建面同比上涨5.16%；土地出让金再创新高，达1,787.62亿元，同比上涨10.48%%；成交楼面均价为6,141元/㎡，同比上涨5.05%，整体平均溢价率为9.55%，低于2019年的11.67%。供需关系方面，2020年土地市场建面供需比为1.10，较2019年的1.20略微下降，但住宅土地整体市场仍然呈现供过于求的状态。

数据来源：武汉土地市场网

行政区方面，远城区住宅土地供应量大于中心城区住宅土地供应量，江汉区土地供应量为0，硚口区成交楼面地价*（14626.54元/㎡），江岸区成交楼面地价次之（12581.53元/㎡），汉南区成交楼面地价*（2232.25元/㎡），汉南区平均溢价率*（47.92%）。

数据来源：武汉土地市场网

商办土地市场：量价齐跌，出让金5年新低，供过于求

商办用地方面，2020年武汉推出商业用地46宗，其中成交38宗，出让宗数较2019年减少8宗，成交宗数减少4宗；推出住宅土地面积187.08万㎡、建筑面积349.04万㎡，建面同比下降24.94%；成交商办土地面积168.64万㎡、建筑面积279.75万㎡，建面同比下降12.86%；商办土地出让金跌至5年内新低，为75.52亿元，同比下跌31.67%；成交楼面均价为2,699元/㎡，同比下跌21.59%，整体平均溢价率为1.83%，远低于2019年的12.09%；供需关系方面，2020年商办土地市场建面供需比为1.25，较2019年的1.45大幅下降，但土地整体市场从数据上仍然呈现供过于求的状态。

数据来源：武汉土地市场网

行政区方面，远城区商办用地整体供应量大于中心城区商办用地供应量，其中黄陂区供应量*（53.77万㎡），武昌区为中心城区商办用地供应*的区域，江汉，硚口，洪山，汉南均无供应，汉阳区成交楼面地价*（15779.03元/㎡），经开区成交楼面地价*（1303.59元/㎡），除黄陂区（7.89%），蔡甸区（7.22%）溢价率略高，其余各区均为底价成交。

数据来源武汉土地市场网

2020年武汉市房地产新房住宅市场

新房市场：量降价升，供过于求

2020年，武汉市新增供应新建商品住房201,320套，成交套数174,757套，供应套数较2019年减少20,107套，成交减少33,243套；新增供应面积2,376.11万㎡，同比下降9.61%，成交面积1,949.58万㎡，同比下降16.13%；新房销售总额为2,771.03亿元，同比下降3.24%，新房销售均价为14,214元/㎡，同比上涨15.36%；从供需关系方面来看，2020年新房市场供需比为1.22，较2019年的1.13继续上升，新房市场从数据上呈现供过于求的状态。

数据来源：世联EVS数据平台

新房成交结构：90-120平方米面积段成交占比*

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“二月暂停”、“金九银十”、“年终翘尾”

2020年，武汉市全年新增供应新建商品住房201,320套，供应面积2,376.11万㎡；全年平均每月新增供应16,777套、198.01㎡；受疫情因素影响，2月全市无新增供应；3月房地产市场逐步复苏，但供应（1,106套、12.98万㎡）仍为除2月外全年*；4月城市全面重启，自6月起至年底12月，每月新增供应套数均超过18,000套，面积均超过200㎡，复苏趋势极快；到9月到达“金九银十”黄金期，9月供应套数与面积均为全年*，分别为36,650套、420.57万㎡。

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2020年，武汉市全年新建商品住房成交174,757套，成交面积为1,949.58万㎡；受疫情因素影响，2月全市无新房成交，3月成交（成交112套、1.33万㎡）均为除2月全年*；年底各大房企进入年终冲刺季，12月成交套数与面积均为全年*，分别为27,949套、295.79万㎡；销售均价方面，除2月无成交数据外，7月销售均价*为13,015元/㎡，9月销售均价*为15,675元/㎡，全年除2月外各月均价均超过13000元/㎡，新房销售价格持续走高。

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各行政区：洪山区成交*多，东湖风景区价格榜首，硚口区均价环比下跌

2020年，武汉市新房供应套数*多为东西湖区（22,858套），供应面积*多的为东湖新技术开发区（272.42万㎡），有新增供应的行政区中供应*少的为江汉区（4,274套，50.7万㎡），东湖风景区无供应；新房成交套数和面积*多为洪山区（24,862套，282.31万㎡），新房成交套数和面积*少为东湖风景区（21套，0.51万㎡），；销售均价方面，东湖风景区以28,712元/㎡位居*，武昌区（26,737元/㎡）紧随其后，汉南区（7,225元/㎡）*；涨跌方面，江汉区上涨幅度*，为32.33%，武昌区30.68%次之，硚口区是均价*下跌的行政区，下跌幅度为10.65%，其他行政区各有不同幅度的上涨。

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新房去化：面积去化11.2个月，洪山区*快、东湖风景区*慢

截至2020年12月，商品住宅存量套数去化时间为10个月，存量面积去化时间为11.2个月；行政区方面，洪山区的月均去化速度*快（2,072 套/月，23.53万㎡/月），硚口区的存量去化时间*短，存量套数和面积去化时长分别为2.6个月和4.5个月，东湖风景区均去化速度*慢（2套/月，0.04万㎡/月），存量套数和存量面积去化*长仍为东湖风景区，分别为177.1个月和229.6 个月。

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2020年武汉市房地产存量房住宅市场

存量房市场：武昌区价格榜首，市场整体稳定

2020年，武汉市存量房EVS均价为16,655元/㎡，各月均价*位出现在1月，均价为17,080 元/㎡，*位出现在6月，均价为16,511元/㎡；环比增长*也在1月，涨幅为0.55%，环比下降幅度*在3月，跌幅为1.12%；全年均价整体呈略微下降趋势，各月均价均超过16,500元/㎡，且全年涨跌幅均不超过1.2%，其中10个月涨跌幅度在1%以内，存量房市场整体保持稳定；

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2020年12月，武汉市存量房EVS均价为16,581元/㎡，环比下跌0.04% ，同比继续下跌，跌幅为2.38%；从各行政区来看，12月武昌区依旧为均价*的区域（ 21,950元/㎡），较上月（ 21,970元/㎡）环比下跌0.09% ，江岸区次之（ 19,856元/㎡），环比下跌0.06% ，中心城区均价在18,000元/㎡以上，次中心城区均价在16,000元/㎡以上；整体涨跌方面，各行政区均价涨跌幅度均不超过0.5%，其中小幅下跌的行政区占大多数，12月存量房整体市场价格略微下降且幅度不大，基本保持稳定。

数据来源：世联EVS数据平台

市场数据总结

土拍热度不减，新房上涨存量下跌

2020年，武汉市共挂牌出让地块323宗，*终成交295宗，成交土地面积2,058.98㎡、建筑面积4,196.60万㎡，土地出让金再创新高，达1,896.50亿元；新增供应新建商品住房201,320套，成交套数174,757套，成交面积1,949.58万㎡；新房销售总额达2,771.03亿元，新房销售均价为14,214元/㎡，同比上涨15.36%，存量房12月EVS均价为16,581元/㎡，环比下跌0.04%，同比下跌2.38%。

2020年，武汉市新房成交套数和面积*多为洪山区（24,862套，282.31万㎡），销售均价*为东湖风景区，均价为28,712元/㎡，武昌区（26,737元/㎡）紧随其后，汉南区（7,225元/㎡）*；12月存量房EVS均价武昌区（21,950元/㎡）*，新洲区（ 6,673元/㎡）*；去化方面，洪山区的月均去化速度*快（ 2,072 套/月， 23.53万㎡/月），硚口区的存量去化时间*短，存量套数和面积去化时长分别为2.6个月和4.5个月，东湖风景区均去化速度*慢（2套/月，0.04万㎡/月）。

研判

冬去春来，未来可期

2020年对武汉来说是特殊一年，因新冠疫情影响武汉经历长达两个多月社会各层面的停摆，包括经济发展、教学、生产工作等各方面；经过长时间的阵痛期，各国人民的帮助下，英雄城市武汉4月起重新起步，生产生活各方面逐步复苏；疫情后的武汉在城市知名度方面飙升，加上得天独厚的地理位置优势，武汉仍然保持中部地区中心城市的位置，各项社会指标和经济指数稳居全国前十，紧跟新一线城市行列步伐；

疫情之前，2020年武汉刚举办完世界军人运动会，城市面貌焕然一新，发展前景一片明朗；疫情后，武汉的城市安全受到威胁与挑战，经历长时间的蛰伏与暂停城市才重新起步；中央、地方各项政策扶持和刺激经济发展，国企、央企等大牌企业加大投资布局，互联网科技公司龙头公司如腾讯、阿里、小米等为也纷纷加大对武汉投资规模，武汉未来发展重新焕发生机。

“住房不炒、因城施策”，“人才引进、安居保障”

2020年，中央层面多次主持召开的房地产工作相关会议，对房地产调控政策起到关键性指导作用；会议多次强调“牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，因城施策、一城一策，从各地实际出发，采取差异化调控措施，及时科学精准调控，确保房地产市场平稳健康发展”；一方面房地产金融监管持续强化，企业端和个人端均有加强。监管部门为限制房企融资设置“三道红线”，防范化解房地产金融风险，推动行业健康发展；另一方面，地方收紧楼市调控，保障刚需；政策主要表现在限购、限贷升级，限售年限增加、增值税免征年限提升，强化市场管控和监督，更多的聚焦在保障刚需，抑制投资投机需求。

2020年，武汉继续坚持“房住不炒”的政策定位，落实稳地价、稳房价、稳预期的长期目标，同时实施各项举措意在保障刚需群体需求和人才引进落地；疫情后经济全面复苏，社会各项生产、就业、物价水平等各项指标等持续回温，武汉房地产市场也在3月后迅速回复，后续月份均维持去年同期水平；4月以来LPR值连续9个月维持不变。

2020年，武汉市新房销售均价一路上涨，同时存量房均价呈略微下降但维持稳定趋势，新房销售均价与存量房均价差距逐渐缩小；且新房销售均价呈稳定上升趋势，库存数量不断增加、去化周期持续拉长等数据，基本切断了存量房市场的普涨的趋势，国外疫情趋势愈演愈烈，在进出口经济受到冲击的环境下，国内经济环境需要拉动内需来平衡，居民的消费能力有待提升，从这一方面来看，居民不宜有过高的贷款负担，否则将与拉动内需的政策相违背。我们温和估计，未来存量房市场热度和均价仍将维持相对平稳的状态，长期及整体上可能仍然持续稳中有降，区域性及个性化购房需求更加凸显，新房市场虽然值得期待，但个别远城区（新洲、汉南区）应持谨慎看好态度，另外，由于存量房市场的冷静与新房市场较热产生的反差，明年可能会继续刺激置换及前期投资型存量房交易的需求。

世联●数据服务

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