房产问答NO.192 楼盘评测 | 40年产权的“住宅式公寓”能买吗？

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来源丨新浪微博@郑房有问有答

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龙 湖 天 境

2019年-2020年，高新区的房产市场终于热了起来，科学大道一线的很多品质楼盘都卖了好价钱，也取得了不错的去化率，其中就有龙湖景粼玖序。其后，龙湖又在高新区拿了新的地块，就是高新新城的龙湖天境。龙湖天境总占地102.5亩，规划3栋带底商的商业公寓、3栋高层住宅、12栋洋房住宅及1栋配套用房。

高新新城龙湖的产品怎么样？

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优势：

1、 开发商品牌实力强。龙湖地产在行业中口碑不错，实力有一定保障。
2、 产品及景观设计不错。龙湖地产的景观在行业中有标杆意义，产品设计也比较符合现代居住理念。

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劣势：

1、区位一般。龙湖天境周边很荒凉，很多都是在规划中，规划确定还需要一定时间，更别说规划落地时间了，并且很多规划不知道后期是否会调整。
2、时间成本高。距离主城区稍远，配套落地时间晚，想要成熟的居住环境需要等待5年以上，实际的性价比并不是很高。

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现状：

1、 2020年11月27日首开，推出248套房源，去化率80%左右。2021年1月16日推出6号楼洋房，主要户型为116㎡三房。目前有2栋高层和3栋洋房显示已售罄。

2、 毛坯交付，高层交房时间为2023年12月，洋房交房时间为2023年6月交付。

2、高层单价约1.15万-1.25万/㎡；洋房单价约1.35万-1.45万/㎡，洋房一楼带地下室单价约2.3万/㎡。

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总结：

1、 高新区现在分成了老城和新城，高新区本就是新区，高新新区的发展确实要滞缓很多，很多地块还是荒地，或者有规划但未完全确定。高新新城近两年的有不少新开发楼盘，普遍价格卖不上去。

2、 目前大家都知道，买房时产业很重要，所以地产商开始强调周边的产业配套。龙湖天境也在强调周边众多规划中或者建设中的高新技术产业，诸如双湖科技城之类。但是不同于金水科教园、中原科技城，高新新区的双湖科技城目前的建设进度比较缓慢。

3、 龙湖天境品牌实力强、产品和景观打造也都不错，加上周边自然环境也挺好，以后居住舒适度还是能保障的，但是这个以后可能是10年后，更有可能是15年后。对于以后在高新区及周边生活的改善型客户，考虑长期持有并自住的可以考虑。至于营销人员说，高层房源适合投资，租或者卖给附近医院的高薪人群，听听就行了。

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万 熙 天 地

虽然看了几百个盘，万熙天地这个楼盘还是让我迷失了。因为，置业顾问一直强调这是40年产权的住宅。

在我一再确认下，她才道出实情：产权性质是公寓，但是按照住宅产品建造的，民水民电、双气、还有学区（*写到合同里）。大概为了吸引我，她又补了句不限购不限贷的。

40年产权的“住宅式公寓”能买吗？

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基本情况：

位于农业路姚寨路交叉口，是押砦城中村改造项目，总占地103亩，建筑面积约40万方。目前在售的是农业路南、姚寨路西地块，规划5栋行政公寓（可能搞营销的觉得酒店式公寓这个词不过瘾，不高档，这才有了另一种公寓名称）及1栋189米超高层地标建筑。首开为5号楼，2梯5户设计，户型面积段为50-90㎡。

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优势：

1、 主城区、三环内，*的地段，这个光环足以吸引很多人前去咨询；
2、 学位房，自建纬五路二小幼儿园，签约纬五路二小明鸿校区；
3、 周边配套成熟。距离熙地港、国贸360都不远，后期还会自建配套商业。

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劣势：

1、 产权性质。无论产品是多么的像住宅，*终产权还是公寓。
2、 开发商实力未可知。项目是本土不知名开发商首开项目，不清楚实力和后续服务如何。
3、 环境嘈杂。本期地块容积率7.9，紧邻中州大道与农业高架，公寓规划有底商，嘈杂在所难免。

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现状：

1、1月22日-1月24日这三天推出5号楼1-10楼特价房，单价为1.1万；其他楼层正常单价1.5万。
2、首开5号楼和7号楼，主推户型面积为70㎡的两室。

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总结：

1、这项目我是不推荐的。其他说的再好，其性质是公寓改变不了。虽然户型、梯户比、水电气等做到了住宅形式的，但居住环境复杂、得房率不高、转手困难、手续费高等问题仍然存在。
2、有一部分人会觉得这项目单价低，总价也不高，适合投资。一般公寓的价格会参考周边的住宅价格，公寓价格约等于周边住宅的一半是正常的，而周边的常绿价格在2万多，所以这项目特价房才是合理的价格，正常卖到1.5万的价格已经虚高了。

3、开发商实力不清楚，首期项目还搞了个189米的超高层地标建筑，签约万豪Moxy酒店，不知道这么大的投入开发商是否能hold住。

至于为了上学能买吗？我感觉是不值当的。所以究竟要不要买，有意向的人还是慎重考虑下。

【特别声明】

来源：“楼市微观”微信公众平台

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