单价直奔20000+，聚宝盆周边说好的规划几时才兑现？

明明手拿了一个王炸的牌，却迫于现实只能分开了打。也许，没有谁比今天要讲的这个区域更让人心塞了。

废话不多说，先看今天要讲的目标：

从地图上看，处于三环南路以北，金山湖内湖与外湖围合起来的区域，又地处老城区河麦与新起的富人区湖心岛交接区域，资源与地段，这两个别的区域羡慕的优势，在这里全都有了。

但就是这样一个区域（金山湖内湖周边），却面临着规划不知何时落地、整体城市界面略显杂乱的尴尬。今天我们就来看一看它的区域现状以及楼市表现。

新房要卖2万+，喊话对标湖心岛豪宅。

在惠州当下楼市发展阶段，20000+的房价，就是对于楼盘是惠州豪宅的另一种标签。

而20000+的区域，当前细数，无外乎以下几种类型：1、南坛双名校学位的老房子；2、江北一线东江的江景房；3、金山湖的一线湖景房；4、临近深圳的大亚湾西区新房。

但今天要讲的金山湖内湖与外湖合围起来的区域，新房的价格上，也在向20000+的标准，疯狂试探。

在房价君去实地踩盘的过程中，位于该片区的新房项目天翔湖沁庭，在房价君问到价格预计要卖到多少钱的时候，直接释放出这样的心理预期：我们是要对标千花岛的（当前新房备案均价21720元/平米，*单价突破23000）。

既然价格释放的如此有底气，那么我们一起来看，当前区域的现状，能否足够有支撑的住这个价格的能力？

先来看金山湖内湖。

金山湖因资源秀美，从天空视角看为一个心形而广为人知，近些年成为惠州高端居住的代表区域。而我们经常提起的金山湖，实则为心形湖，也是外湖。

其实，金山湖还有一个内湖，知名度上稍逊，但其实历史更为久远。惠州府志记载，400多年前，“西江碧水汇入而成湖，肥鱼鲜虾取之不尽，犹如开天的聚宝盆，故美名金山湖”。而金山湖内湖又名聚宝盆，才是*早关于金山湖的说法。

在房价君当天去现场踩盘过程中，顺手拍下一张金山湖内湖的图片：

2020年初的时候，网络上曾有关于金山湖内湖湖水被抽干清淤，但在2021年1月底，房价君前往现场的时候看到，金山湖内湖湖面依旧波光旖旎，只是与金山湖外湖，人为建设的一期、二期公园不同，金山湖内湖的风景，原生态了很多。湖边能看到周围村民沿湖还在种植一些青菜。这样的场景，与金山湖的现代、富人区，确实会有一些割裂感。

那么，关于金山湖内湖的规划是什么？说法*多的版本是建设水上乐园，不过从当前这个进度来看，何时真正建成，怕是个未知数了。

再来看金山湖外湖的情况。

金山湖外湖，因沿湖而建公园，岛内多数社区，都能步行到达金山湖公园休闲。但金山湖公园的修建，相对比一期、二期建设进展迅速落成，三期的建设一直推进缓慢。

当前能查到的信息中，原计划2019年就建成的金山湖三期，连动工的迹象都没有。按照规划，金山湖公园三期主要建设内容有石潭寺、民俗博物馆、民俗文化园游客中心、自然生态河渠、临水休闲走廊，湖滨舞台、皮划艇专用码头、皮划艇管理房等，总用地面积243.95万平方米。

金山湖外湖三期公园建设进展缓慢，内湖水上乐园又动态不明。这也就造成了区域内，虽然有着很好的规划，但一直落不了地的尴尬局面。

因此，金山湖内湖与外湖围合而成的板块，当下*能看到的，只有一个金山阁公园。

金山阁公园当前的建设程度是能够满足当下片区的休闲需求的。但如果说要支持起整个小板块的豪宅价值体系，显然是远远不够的。

规划很丰满，你愿意去为未知的未来买单吗？

当然，除去金山湖内湖水上乐园与金山湖公园三期的建设，这个片区，还有一些看起来比较美好的规划点。

比如，片区内一直饱受诟病的九惠药厂，当前已经确定会搬迁到三栋。搬迁过后的土地用途，大概率是会用做住宅用地。

另一方面，片区内，华侨城接手的原源东惠州*高楼（金山湖大朗肚地块），虽说从310米高度缩水到了274米69层高，但好歹是动工了。暂且不管后面的运营，区域有了一个惠州的地标高度，终归是好事。

关于交通的规划方面，环湖三路未来将会打通河南岸与奥体交通壁垒，另外，岛内与岛外计划建设一座跨湖桥来进行连通。

但截止目前，这一切，均停留在规划的层面，现场除了环湖路的建设能看到一点推进之外，其余规划何时开建，依旧是个未知数。

20000+豪宅价，你会入手这样的区域吗？

房产的价值里，占比*重的，一定是区域为房子所带来的价值。那么当下来看这样的区域，20000+的豪宅价，真的值吗？

可能对于这个问题，需要更加理性的看待。

买房买未来并没有错。但问题是，规划与未来能不能支撑的起你所选择的机会风险。在房价君看来，至少在当下，当前这样的区域，尚不足以支撑20000+的单价。无论房子本身，是否下重本去打造本身的品质感。但区域价值的未知风险太高，依旧应该理性看待。

比如冰塘村的旧改工作，推进一直断断续续，三环南路主干道的切割效应，对于板块也存在一定影响，同时还有很重要的一点，区域紧挨着河南岸麦地老城区，上下班高峰期，经常会遇到赌车现象，缺少大型商业综合体，而这些，都是城市富人们所介意的。

板块新房现状，供应少货源少。

当然，即使是区域内仍旧存在短板，但资源足以补齐一切劣势，毕竟，双面南向看湖的房子，依旧是这个城市里的稀缺货。

这也是当下板块内在售两个新房*的底气所在。

景富双湖湾，当前在售整体均价17300元/平米，天翔湖沁庭因为是全新盘，并未有明显的对外释放销售价格，从现场销售口径上来看，破2好像是他们的*目标。

两个楼盘加在一起，房源量尚不足千套。并且从定位上来讲，均偏高端。比如天翔湖沁庭，为了配合高端豪宅的形象，项目的外墙采用了玻璃幕墙加石材干挂的形式，从外观看起来，会比当前多数社区更豪一些。

已经拆完外架的景富双湖湾，从当前的呈现上来看，也有种港风豪宅的即视感。

另外，户型设计上，两个项目均选择了120平米以上的中大面积段，尤其是天翔湖沁庭，在户型规划上，甚至设计了228平米的ceo户型，偏高端改善，对于业主的经济实力要求相对较强。

在区域踩盘完结束的时候，房价君站在金山阁，拍下了一张对面金山湖岛内楼盘的景观，内心依旧会有些感叹。不过一个湖的距离，发展上，要追平生态环境，交通，配套等优势，金山湖内湖所辐射的区域，依旧还是需要努力的。

好了，今天的文章就是这样，看完记得点在看。

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