房产问答NO.196 楼市问答 | 现在做房产投资，可以从100万变成200万吗？

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来源丨新浪微博@郑房有问有答

Q:

1、老师，我想问下现在买*应该买西郊哪个楼盘？或东区的也行，有投资的意义吗？因为马上有二胎了觉得还是买个*。

A:

真正的*，就是那种八九十年代的老旧家属院。主要是金水区的，中原区的也很好。*的*旁边的中介问一下，就知道哪个破旧家属院是学区。东区的只能说是还不错的*。毕竟，*时间短，没有积淀。

好小区的房子和好学区的*，在郑州基本无法完美统一在一起。

Q:

2、老师您好，我现在在东站附近工作，女生首套刚需自住，预期是80-90平的两房或小三房。*预算40-50，总价150左右，对学区没需求比较看重生活配套，新房、二手毛坯都可以，想听听您的建议。

A:

根据你的预算，高铁东站商务区附近很难选择（东站附近的楼盘单价动辄3W以上）。有个海马66公社的小户型二手房还可以，*50W左右，月供6000左右。

如果你想选择离上班地方近，步行上班的，那么海马66公社没有问题。其他的40--50W*的只能买个北户或者是比较差的房子，我是不建议的。

二手房的优点是买过来立马可以居住，但是二手房的户型设计以及园林景观、建筑建材等没有新房做的好。

如果你不接受一室一厅高铁站的小户型，可以考虑新房。

当然，新房的优点是户型设计漂亮，园林景观和建筑建材做的会更好，新房刚交房后肯定要比周边二手房价格高（比如现在东站附近可能今年会开盘的海马公园6期，肯定要比1 2 3 4 5 期贵）。新房的缺点可能就是不能马上居住。

新房这一块的话郑州有二三百个在售的楼盘。

新房，重点围绕东区的北部区域，也就是金水科教园；或者是南部区域，也就是滨河新城。今年上半年是不错的入手机会。

Q:

3、博主您好，我在陇海路与京广路附近上班，想买套房子，刚需，*预算50万，有没有好楼盘推荐，谢谢！

A:

陇海路京广路附近除了老管城的龙湖天钜这一个地缘改善楼盘外，其他没什么优质楼盘。

往西边可以看一看碧桂园凤凰城，首期开的地块位置是整个项目位置*的，门前就是地铁1号线西流湖站，*签约的是伊河路*，对于刚需来讲，*重要的就是交通和教育，这两点凤凰城都可以满足。

往南沿着京广路可以看一看年前火爆郑州的鑫苑府，三环边，距离7号线地铁1km，*签约的是伊河路*和郑州四中，容积率控制到了2.5以内，低密小高层。现在买比年前促销的时候贵了一些，不过也没什么房了。

南三环大学路往南1.5公里，有一个泰宏建业国际城，单价相对低一些，可以选一个面积更大一点的，*是郑州一中国际城*和陇西国际城*，地铁7号线在此设有刺绣路站实现无缝连接。

Q:

4、老师好，请教关于房产投资问题。家庭情况是这样：年收入30万左右，家庭名下有两套房，一套在惠济区黄河边，建业运河上院，140平方；另一套在中牟绿博园附近，单位团购房，190平方。现在住的是父母房子，父母名字，有学区，（父母退休后住准备住我黄河边房子，环境好点）。现在手里有现金100万，一个小孩刚出生。

我的问题是:
1、现在手里这两套房子未来*空间怎么样，算不算优质资产，要不要长期持有。
2、现在适不适合做房产投资，有没有可能通过房子从100万变成200万。

A:

很喜欢你这种把问题描述很清楚的提问。针对你的两个问题回复如下：

你*套140平米的房子建业运河上院，虽然不能说是郑州*优质资产，但还算是比较不错的房子。如果把郑州的所有房产分为五个等级的话，至少可以排第二梯队。但绿博园的房子，如果排等级的话，目前只能排在*后一级（十年后排名有可能会上升至第四等级）。从机会成本角度来说，绿博园的房子不值得持有，建议卖掉置换成东区（不出东四环）的优质资产。现在做房产投资，能不能从100万变成200万？这得加一个时间周期，如果是三年，基本不可能；如果是七年，只要不是买得太差，问题不大；如果是十五年，别说买到不错的房子，就是你买100块钱的大白菜，只要你能存放15年不变质还能继续食用，因为通胀也能变成200块。

Q:

5、老师您好！我想问一下，对于刚工作两三年的小年轻，买房适合买哪里的，*可能只有20或者30万。

A:

不要因为钱少，而去四环外买那种单价便宜的，买过了，不仅有限的*花出去了，而且未来至少五年以上，都要为郊外的那套房子的房贷填坑，以后想回主城区内买房，难上加难，可能会影响一个普通家庭一辈子。

建议尽可能的多借点款，凑够40万，买四环内的，面积小一点也行（凑够40万后欢迎再来提问）。

一二线城市未来的购房难度会越来越大，除了资金门槛会越来越高之外，购房资格也是成为以后购房、换房的巨大障碍。年轻人，如果家庭和睦，建议先用老家父母的名字购买，自己的名额留着下一套使用。

Q:

6、请问老师：常西湖拆迁安置的65平方左右小户型，将来是不是会淘汰的小户型产品，需要提前卖掉吗？

A:

听说有不少卖安置房去创业的，前几年还有卖掉去放贷款吃利息的，如果是这两种，还是算了吧，再不值钱的城市安置房也是资产。

但是，如果卖了以后去买更好的商品房，抓紧，一个月也不要拖。

Q:

7、博主你好。家庭年收入60w左右，现在广州白云买了一套两室小户型，另还有一套中牟的大三房无法出手，买的时候是高点，现在出手亏的比较大。我在犹豫是亏血本出手中牟的，还是等几年（正好再攒点钱）在广州买二套或置换大户型？

A:

广州的房价短期内会被稳住，但长期看依旧向好。中牟的房子，不要买，买了被套以后，尽量早点止损。假设，你现在出售，是亏血本，但是你卖了以后买郑州，也是买到了阶段的低点。或者是现在卖了中牟买广州，长期看收益一定是远远优于中牟。

把非优质资产甩得越早越好。

Q:

8、老师，总价考虑150左右的，用双方的公积金贷款80，*可以出到70左右。三环内有没有合适的房源推荐？

优先考虑附近有地铁以及还不错*。之前考虑管南附近，九鼎公馆与融创城看过，感觉溢价都有点高，不知道老师有什么更好的建议没？

A:

总价150万，目前三环内位置好的在售楼盘，都有不小的瑕疵，具体情况得看你的需求了

鼎盛阳光城：毛坯单价1.45左右，社区小，有中州大道的噪音，但距离四号线近，区域成熟，*一般（阳光城实验*）；

升龙御玺：位置很不错，单价1.35左右，容积率超高，户型糟糕（非人类可居住那种），地铁有5、6号线，近汝河路*分校和42中，*终得看划片情况；

风和朗庭：单价1.3左右，地铁5号线，在中原区位置一般，邻陇海铁路线，但旁边的育才*确实不错，*终得看划片情况；

三环内买房，建议不要只盯着新房，二手房是重点，这个需要多花些心思，实地考察

你们70万的*预算，条件很不错，但是你们的贷款目标太保守。

未来五年，郑州*的区域应该是中州大道以东，站在资产*角度，东区的北部区杨金板块与南部区域滨河板块，都是不错的机会。

Q:

9、老师你好，目前在部队，*少三年，多则七年，妈妈想让我在郑州买套房，目前看的楼盘有：青云叙、永威城、碧桂园西湖、永威西棠。*能拿出100万，我在想是等一等，还是现在就买，买哪个盘好点？

A:

你有100万*，郑州除了北龙湖豪宅之外，其它的都可以选择，选择范围大，完全可以选择东区的纯改善楼盘。

重点建议：1、香麓湾167平米的小高层；2、东麓园142洋房。你没必要考虑碧桂园西湖、永威城这种刚需盘。

孩子教育，郑州*的教育资源都在往东区倾斜，金水区的优质教育资源也都在往金水科教园转移。除了这些，还要考虑到孩子成长的小伙伴是谁。买金水科教园房子的业主，主要是龙子湖大学城老师、郑大一附院医生、北龙湖金融单位管理层、高铁站写字楼白领，平均学历本科以上。

有条件，尽可能的往上一个阶层走。

Q:

10、广哥，我目前在cbd上班， 老婆孩子在老家，小孩两岁，考虑上班不想住的太远，将来还有小孩上学。*近看了豫航佳苑的二手房，在金水路聚源路，可上聚源路*，小区没有绿化环境，只有一栋楼，但是总价不高，72平在120w左右，*四五十的样子，您觉得可以考虑这个小区吗，或者有其他推荐吗？

A:

同等价位下可以看一下鑫苑中央花园，同样也可以上聚源路*，但*起码有小区、有绿化。

现在买二手房刚好透支了房屋增值的潜力，住几年以后再往后卖房龄比较老，户型比较旧、小区环境比较差，再往外转手的话就比较困难。

*五十考虑新房的话，可以看一下金水科教园区的天伦城，*是优胜路*和郑州一中，50万的*预算可以买一个97平的三房。

一方面孩子的教育能得到保障，另一方面你上班通勤时间可以控制在30*左右，你还可以享受房屋增值带来的收益，再有一方面，新房的户型、产品设计、园林景观、建设用材都比二手房要好很多。

【特别声明】

来源：“楼市微观”微信公众平台

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